Fatos principais
- O SDLT é calculado sobre o Preço com IVA incluído quando o IVA se aplica a uma transação imobiliária.
- Os imóveis comerciais podem estar sujeitos a IVA quando o vendedor tiver exercido o direito de optar por não os reter. opção de tributação.
- Novos edifícios comerciais com menos de 3 anos de idade são IVA à taxa normal (20%).
- As vendas de imóveis residenciais são geralmente Isento de IVAAssim, o IVA não afeta o SDLT residencial.
- UM Transferência de uma Empresa em Funcionamento (TOGC) pode estar fora do âmbito do IVA, removendo o elemento do IVA do cálculo do SDLT.
A Regra Geral
O SDLT é cobrado sobre o contraprestação cobrável para uma transação imobiliária. Quando o IVA é aplicável a uma transação, o IVA integra o valor tributável. Por outras palavras, o SDLT (Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias) é calculado sobre o valor da transação. Preço com IVA incluído.[2]
Isso afeta principalmente imóvel comercial transações, porque as vendas de imóveis residenciais são quase sempre isentas de IVA.
Quando o IVA se aplica a imóveis
| Transação | Tratamento de IVA | Impacto no SDLT |
|---|---|---|
| Venda de imóvel residencial | Isentar | Sem IVA no cálculo do SDLT |
| Venda de prédio comercial novo (menos de 3 anos) | Taxa padrão (20%) | IVA adicionado à consideração do SDLT |
| Venda de edifício comercial existente | Isento (a menos que tenha sido escolhida a tributação) | O IVA só será adicionado se a opção de tributação for exercida. |
| Contrato de arrendamento comercial (com opção de tributação) | Taxa padrão (20%) | IVA sobre o aluguel incluído no cálculo do VPL |
| Transferência de Operação em Andamento (TOGC) | Fora do âmbito do IVA | Sem IVA no cálculo do SDLT |
A opção de tributar
O opção de tributação (também chamado de “opção de tributação”) permite que o proprietário de um imóvel renuncie à isenção de IVA sobre imóveis comerciais e cobre IVA à taxa de 20% sobre vendas e aluguéis.[1]
Pontos principais:
- A opção é feita pelo proprietário do imóvel (vendedor ou senhorio), não o comprador
- Uma vez exercido, aplica-se a todos os suprimentos daquela propriedade (venda, arrendamento, licença)
- A opção pode ser revogado Em circunstâncias limitadas (por exemplo, dentro de 6 meses se nenhum fornecimento tiver sido feito)
- É comum exercer esse direito para permitir que o proprietário do imóvel Recuperar o IVA de entrada sobre custos de construção, reforma ou aquisição
Impacto nos compradores: Se o vendedor optou por incluir o imposto no preço de compra, o comprador o paga. mais 20% de IVAO SDLT é calculado sobre o valor total. Um comprador registado para efeitos de IVA geralmente pode recuperar o IVA, mas o SDLT adicional (calculado sobre o valor total mais elevado) não pode ser recuperado.
Exemplo prático
Uma empresa compra um imóvel comercial por £500.000. O vendedor optou por tributar:
| Elemento | Quantia |
|---|---|
| Preço do imóvel | £500,000 |
| IVA de 20% | £100,000 |
| Consideração total para SDLT | £600,000 |
| Fatiar | Quantia | Avaliar | SDLT |
|---|---|---|---|
| £0 – £150,000 | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £250,000 | £100,000 | 2% | £2,000 |
| £250,001 – £600,000 | £350,000 | 5% | £17,500 |
| SDLT total (com IVA) | £19,500 | ||
| SDLT sem IVA (em £500.000) | £14,500 | ||
| SDLT adicional devido ao IVA | £5,000 | ||
Transferência de uma Empresa em Funcionamento (TOGC)
Se um imóvel for vendido como parte de um Transferência de uma empresa em funcionamentoA transação está fora do âmbito do IVA e, portanto, não é cobrado IVA. Isso pode gerar uma economia significativa no Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias (SDLT).[3]
Para que um TOGC possa se candidatar:
- O vendedor deve estar transferindo um negócio em pleno funcionamento (e não apenas a propriedade).
- O comprador deve ser Registrado para efeitos de IVA (ou tornar-se assim)
- O comprador deve optar por tributar o imóvel antes da conclusão da venda (caso o vendedor tivesse optado pelo pagamento de impostos)
- O negócio deve continuar a ser gerido pelo comprador.
IVA sobre contratos de arrendamento
Quando um contrato de arrendamento comercial está sujeito a IVA (porque o senhorio optou pela tributação), o IVA sobre a renda é incluído no cálculo do VPL (Valor Presente Líquido) para efeitos do SDLT (Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias). Isto aumenta o SDLT a pagar sobre o arrendamento.[2]
O tratamento do IVA deve ser confirmado. antes da assinatura do contrato de locação Para garantir que o cálculo do SDLT esteja correto.
Dica: Ao comprar um imóvel comercial, verifique sempre se o vendedor optou pela tributação. Caso tenha optado, avalie se a transação pode ser estruturada como uma Transferência de Negócio em Funcionamento (TOGC, na sigla em inglês) para evitar o IVA e reduzir o Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias (SDLT, na sigla em inglês). Isso requer um planejamento cuidadoso e deve ser discutido com seu advogado e contador.
Perguntas frequentes
Eu pago SDLT sobre o IVA também?
Sim. Quando a venda de um imóvel está sujeita ao IVA, o SDLT (Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias) é calculado sobre o preço total, incluindo o IVA. Por exemplo, um imóvel comercial de £500.000 com IVA de 20% tem um valor de venda de £600.000 para efeitos de SDLT.
Qual é a opção de tributação?
A “opção de tributação” permite ao proprietário de um imóvel cobrar IVA sobre a venda ou o aluguel de um imóvel comercial que, de outra forma, seria isento de IVA. Uma vez exercida essa opção, todas as operações (vendas ou aluguéis) desse imóvel passam a ser tributadas à alíquota padrão de 20%.
Posso recuperar o IVA na compra de um imóvel comercial?
Se você for contribuinte do IVA e o imóvel for utilizado para atividades tributáveis, poderá recuperar o IVA através da sua declaração de IVA. No entanto, o SDLT (Imposto de Selo sobre Transmissões Imobiliárias) calculado sobre o preço com IVA incluído não é recuperável — permanece como um custo real.
O que é um TOGC?
A Transferência de uma Empresa em Funcionamento ocorre quando uma empresa (incluindo seus bens) é transferida como uma empresa em funcionamento. As transações de Transferência de uma Empresa em Funcionamento estão fora do âmbito do IVA, o que significa que nenhum IVA é cobrado. Isso elimina o IVA do cálculo do Imposto de Selo sobre Transações Imobiliárias (SDLT), podendo gerar uma economia significativa nesse imposto.
Leitura complementar
- Taxas de SDLT comerciais — faixas tarifárias não residenciais
- SDLT em arrendamentos (VPL) — como o SDLT é calculado sobre o aluguel do arrendamento
- Propriedade de Uso Misto e SDLT — taxas para imóveis com elementos residenciais e comerciais
- Alívio de grupo e transferências corporativas — Isenção de SDLT para transações intragrupo
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