What is net present value (NPV)?

NPV is a way of expressing the total value of future rent payments as a single lump sum in today’s money. Because £1 received in the future is worth less than £1 today, future rent is “discounted” at 3.5% per year. The NPV is the sum of all discounted rent payments over the lease term.

Is SDLT charged on every lease?

No. SDLT is only charged on new leases where the premium and/or the NPV of the rent exceed the relevant nil-rate threshold. Assigning (transferring) an existing lease is treated as a purchase, not a new lease, and is taxed on the consideration paid for the assignment.

Who pays SDLT on a lease?

The tenant (lessee) is the purchaser for SDLT purposes and is liable for any SDLT on the grant of a new lease. The landlord has no SDLT liability on granting a lease.

What happens if my rent changes during the lease?

If the rent increases (e.g. at a rent review), you may need to submit a further SDLT return to account for the higher rent. This applies if the increase was not “reasonably foreseeable” at the time the lease was granted.

租赁印花税（净现值）| 印花税土地税

关键事实

租赁资产的印花税按以下方式征收： 优质的 （在正常切片速率下）租（采用净现值法）
这 NPV零利率阈值 非住宅租赁的租金为 150,000 英镑；住宅租赁的租金为 125,000 英镑。
租金净现值超过阈值的部分将按以下税率征税： 1% （非住宅房产超过 500 万英镑的部分，税率为 2%）。
净现值 (NPV) 以一定利率折现未来租金。 每年 3.5%.
短期租赁（少于 7 年）可能不需要缴纳印花税，除非溢价超过相关门槛。

租赁印花税的两个组成部分

授予新租赁权时，可能需要就两个不同的部分缴纳印花税：^[1]

元素	SDLT是如何计算的
优质的（一次性支付的租赁款项）	按标准税率（住宅或商业，视情况而定）征税
租（租赁期内的定期付款）	已征税净现值应付租金总额

这两个要素分别计算，然后将计算出的 SDLT 金额相加。

净现值（NPV）详解

净现值 (NPV) 计算通过应用以下方法将整个租赁期内应付的总租金转换为单一的现值： 贴现率为每年3.5%。这反映了货币的时间价值——10年后支付的租金按今天的价值计算，不如明年支付的租金值钱。^[3]

每年折现租金的计算公式为：

一年租金优惠 n = 年租金 ÷ (1.035)ⁿ

净现值是租赁期内所有折现年租金的总和。

租金净现值印花税税率

非住宅租赁

NPV 带	速度
最高可达15万英镑	0%
£150,001 – £5,000,000	1%
超过500万英镑	2%

住宅租赁

NPV 带	速度
最高可达 125,000 英镑	0%
超过 125,000 英镑	1%

实例：商业租赁

一家企业签订了一份为期 10 年的商业租赁合同，年租金为 50,000 英镑，溢价为 25,000 英镑。

第一步：高级版的印花税

25,000 英镑低于非住宅物业 150,000 英镑的免税门槛。溢价印花税 = £0.

步骤二：计算租金的净现值

年	租	贴现因子（1.035）ⁿ)	折扣租金
1	£50,000	1.035	£48,309
2	£50,000	1.071	£46,676
3	£50,000	1.109	£45,095
4	£50,000	1.148	£43,564
5	£50,000	1.188	£42,081
6–10	年薪5万英镑	各种各样的	£188,461
总净现值			£414,186

步骤 3：租金净现值的印花税

NPV 带	数量	速度	SDLT
最高可达15万英镑	£150,000	0%	£0
£150,001 – £414,186	£264,186	1%	£2,642
租金印花税总额			£2,642

总 SDLT = 0 英镑（保费）+ 2,642 英镑（租金净现值）= £2,642

租赁转让

当现有租赁合同到期时分配（租赁权从一个租户转让给另一个租户）时，该交易被视为租赁权的购买。印花税按转让对价按标准税率征收，而非按未来租金的净现值征收。^[2]

租金审查和异常租金上涨

如果在租赁期内租金上涨，可能需要额外缴纳印花税：^[2]

增长是 租赁合同中规定的 （例如，固定价格上涨条款）本应包含在最初的净现值计算中。
增长来自 租金审查 如果出现“无法合理预见”的情况，则会触发重新计算并产生进一步的退款。
额外印花税是按新租金计算的净现值与最初返回的净现值之间的差额。

提示： HMRC提供在线净现值 (NPV) 计算器，以帮助计算租赁印花税 (SDLT)。对于复杂的租赁条款（例如营业额租金、阶梯式租金、终止条款），建议寻求专业人士的建议——这些条款可能会对净现值计算产生显著影响。

常见问题解答

什么是净现值（NPV）？

净现值 (NPV) 是一种将未来租金总价值以现值一次性表示的方法。由于未来收到的 1 英镑价值低于今天的 1 英镑，因此未来租金需按每年 3.5% 的折现率进行“折现”。净现值是租赁期内所有折现租金的总和。

每份租赁合同都要缴纳印花税吗？

不。印花税仅在新租赁合同中，且溢价和/或租金净现值超过相关免税额度时才需缴纳。转让现有租赁权被视为购买而非新租赁，并需就转让支付的对价缴纳税款。

租赁房产的印花税由谁缴纳？

就印花税而言，承租人（租户）是购买人，并须就新租赁的授予缴纳印花税。出租人授予租赁时无需承担印花税责任。

如果租约期间我的租金发生变化怎么办？

如果租金上涨（例如，租金审查时），您可能需要提交一份新的印花税申报表，以反映更高的租金。如果租金上涨在签订租赁合同时并非“合理可预见的”，则适用此规定。

租赁印花税（净现值）