Do I pay SDLT on the VAT as well?

Yes. When a property sale is subject to VAT, the SDLT is calculated on the total price including VAT. For example, a £500,000 commercial property with 20% VAT has a consideration of £600,000 for SDLT purposes.

What is the option to tax?

The “option to tax” allows a property owner to charge VAT on the sale or rent of commercial property that would otherwise be VAT-exempt. Once exercised, all supplies (sales or rentals) of that property become standard-rated at 20%.

Can I recover the VAT on a commercial property purchase?

If you are VAT-registered and the property will be used for taxable supplies, you can recover the VAT through your VAT return. However, the SDLT calculated on the VAT-inclusive price is not recoverable — it remains a real cost.

A Transfer of a Going Concern is when a business (including its property) is transferred as a going concern. TOGC transactions are outside the scope of VAT, meaning no VAT is charged. This removes the VAT from the SDLT calculation, potentially saving a significant amount of SDLT.

增值税和印花税的相互作用

关键事实

SDLT是根据以下数据计算的： 含增值税价格 增值税何时适用于房产交易。
商业地产在卖方行使权利的情况下可能需要缴纳增值税。 选择征税.
建成不到3年的新建商业建筑 增值税标准税率 (20%).
住宅物业销售通常 免征增值税因此，增值税不影响住宅印花税。
一个 持续经营业务转让（TOGC） 可能不在增值税的征收范围内，因此从印花税计算中剔除增值税部分。

一般规则

SDLT（印花税）按以下方式征收： 应收费对价 以土地交易为例。如果交易需缴纳增值税，则增值税构成应税对价的一部分。换句话说，印花税是按以下方式计算的： 含增值税价格.^[2]

这主要影响 商业地产 交易，因为住宅物业销售几乎总是免征增值税。

增值税何时适用于房产

交易	增值税处理	对 SDLT 的影响
出售住宅物业	豁免	印花税计算中不包含增值税
出售新建商业建筑（房龄不足3年）	标准费率（20%）	增值税已计入印花税考虑额中
出售现有商业建筑	免税（除非选择纳税）	仅在选择缴纳增值税的情况下才加收增值税。
商业租赁（选择纳税）	标准费率（20%）	净现值计算中包含租金增值税
持续经营业务转移（TOGC）	不在增值税征收范围内	印花税计算中不包含增值税

选择征税

这 选择征税 （也称为“选择纳税”）允许房产所有者放弃商业地产的增值税豁免，并对销售和租赁收取 20% 的增值税。^[1]

要点：

该选项由……做出业主（卖方或房东），而不是买方
一旦行使，它就适用于 所有用品 该财产的（出售、租赁、许可）
该选项可以是撤销在特定情况下（例如，如果6个月内没有供货）
通常的做法是允许业主…… 收回进项增值税 用于建筑、翻新或购买成本

对买家的影响： 如果卖方选择征税，则买方支付购买价款。 另加 20% 增值税印花税是按总额计算的。已注册增值税的买方通常可以收回增值税，但额外的印花税（按较高的总额计算）则无法收回。

示例

一家公司以 50 万英镑的价格购买了一处商业地产。卖方选择对这处房产征税：

元素	数量
房产价格	£500,000
增值税率为20%	£100,000
对 SDLT 的总体考虑	£600,000

片	数量	速度	SDLT
£0 – £150,000	£150,000	0%	£0
£150,001 – £250,000	£100,000	2%	£2,000
£250,001 – £600,000	£350,000	5%	£17,500
印花税总额（含增值税）			£19,500
SDLT 不含增值税（500,000 英镑）			£14,500
增值税导致的额外印花税			£5,000

持续经营业务转让（TOGC）

如果房产作为整体出售 持续经营业务转让该交易不在增值税征收范围内，因此无需缴纳增值税。这可以节省大量印花税：^[3]

对于TOGC申请：

卖方必须转让的是一个持续经营的企业（而不仅仅是房产）。
买方必须是 增值税登记 （或变成这样）
买方必须 选择纳税 房产交割前的（如果卖方选择缴纳税款）
买方必须继续经营该业务。

租赁增值税

当商业租赁需缴纳增值税（因为出租人选择缴纳增值税）时，租金中的增值税会计入印花税净现值 (NPV) 的计算中。这会增加租赁应缴纳的印花税。^[2]

增值税处理方式应予以确认 在签署租赁协议之前 确保 SDLT 计算正确。

提示： 购买商业地产时，务必确认卖方是否选择缴纳增值税。如果选择缴纳，则应探讨是否可以将交易结构设计为整体收购（TOGC），以避免缴纳增值税并降低印花税。这需要周密的计划，应与您的律师和会计师进行讨论。

常见问题解答

我是否也需要为增值税缴纳印花税？

是的。如果房产交易需缴纳增值税，则印花税的计算基于包含增值税在内的总价。例如，一处价值 50 万英镑的商业地产，增值税率为 20%，则其印花税计算对价为 60 万英镑。

有哪些征税方式？

“征税选择权”允许房产所有者对原本免征增值税的商业地产的销售或租赁收取增值税。一旦行使该权利，该房产的所有供应（销售或租赁）均将按20%的标准税率征税。

我可以在购买商业地产时申请退还增值税吗？

如果您已注册增值税，且该房产将用于应税供应，则您可以通过增值税申报表收回增值税。但是，基于含增值税价格计算的印花税无法收回，它仍然是一项实际成本。

什么是TOGC？

持续经营转让是指将企业（包括其财产）作为一个持续经营实体进行转让。持续经营转让交易不在增值税的征收范围内，这意味着无需缴纳增值税。这使得增值税从印花税的计算中移除，从而可能节省一大笔印花税。