重要な事実
- 取得コスト: 購入価格に印紙税および購入時の弁護士費用を加算した金額。
- 強化費用: 資産に価値を付加する資本的改善であり、メンテナンスや修理は含まれません。
- 廃棄に伴う付随費用: 不動産業者手数料、弁護士費用、査定費用、広告費用。
- 収益支出（修理費、保険費、運営費）は ない CGT として控除可能 — 代わりに所得税として控除可能となる場合があります。
- 資産を贈与として受け取った場合、 贈与日の市場価値 取得コストです。
許容コストの3つのカテゴリー
1992 年課税対象利益課税法 (TCGA) では、課税対象利益を計算する際に 3 つのカテゴリの支出を控除することが認められています。[1]
- 取得コスト （TCGA第38条(1)(a)）資産の取得費用
- 強化費用 （TCGA第38条（1）（b））—処分時の資産の状態に反映される資本的支出
- 廃棄に伴う付随費用 （TCGA第38条(1)(c)）—処分に直接起因する費用
1. 取得原価
取得コストは通常、 支払った価格 資産の金額と、それに直接関連する購入費用を加算した金額:[1]
- 購入価格
- 不動産に対する印紙税（SDLT）または土地取引税（LTT）
- 株式に対する印紙税または印紙税準備金税
- 購入時の弁護士および不動産譲渡手数料
- 購入時の調査または査定費用
- 不動産業者手数料（購入者の場合）
- オークションハウスの落札手数料
特別取得費ルール
| 状況 | 取得コスト |
|---|---|
| 腕の長さで購入 | 実際に支払った価格と関連費用 |
| 贈り物として受け取った | 贈与日時点の市場価値 |
| 継承 | 遺言検認価額（死亡日時点の市場価値） |
| 配偶者/シビルパートナーから取得 | 配偶者の当初の取得価額（利益なし、損失なしの譲渡） |
| 1982年3月31日開催 | 1982年3月31日時点の市場価値（リベース） |
| 所有者が作成したもの（例：絵画） | 材料費およびその他の直接支出 |
2. 強化支出
強化支出とは、 追加または改善する 資産の価値を高めるために支出され、処分時点でもその価値に反映されている支出であること。資産価値を高めることのみを目的とした支出でなければならない。[2]
強化とは何なのか
| 許容可能（強化） | 不可（メンテナンス/修理） |
|---|---|
| 拡張機能の構築 | 屋根の修理 |
| 新しいバスルームの追加 | 壁の塗り直し |
| ロフトの改装 | 壊れた窓を同等のものに交換 |
| 初めてのセントラルヒーティングの設置 | 既存のボイラーのメンテナンス |
| 温室の追加 | 雨樋の水漏れを修理する |
| 駐車場の造園と舗装 | 芝刈り/庭の手入れ全般 |
「状態に反映される」テスト： 売却時点では、改良は資産に反映されていなければなりません。2010年に増築を行い、2020年に解体した場合、増築費用は ない 売却時の不動産の状態に反映されなくなるため、許容されません。[2]
3. 廃棄に伴う付随費用
これらは、資産の売却または処分の結果として直接発生するコストです。[3]
- 不動産業者または仲介手数料
- 弁護士および不動産譲渡手数料
- セールの宣伝
- 専門家による査定料（処分に必要な場合）
- 株式売買における証券会社の手数料
- オークション手数料
同様に、付随費用は 取得 も控除対象となり、取得原価のカテゴリーの一部を構成します。
許可されないもの
以下は一般的な費用です。 ない CGT控除対象:[1]
- 住宅ローン利息 およびその他の資金調達コスト
- 保険 資産のプレミアム
- メンテナンスと修理 — 資産を現状のまま維持する
- 家賃、住民税、公共料金
- すでに控除された費用 所得税（例：賃貸収入に対して請求される賃貸不動産費用）
- 減価償却
- あなた自身の時間と労力 （第三者に支払われた専門費用のみが控除対象となります）
二重取り禁止： 所得税で既に控除済みの費用（例えば、賃貸収入に充当された改良費用など）がある場合、キャピタルゲイン税の計算上、同じ費用を再度控除することはできません。各費用は一度のみ控除できます。[1]
財産処分にかかる許容費用
不動産は、許容される費用を特定する必要がある最も一般的な分野です。要約：[4]
| 料金 | 許容できますか? | 注記 |
|---|---|---|
| 購入価格 | はい | 贈与または相続の場合は市場価値 |
| 購入時のSDLT | はい | 買収費用の一部 |
| 弁護士費用（売買） | はい | 付随費用 |
| 不動産仲介手数料セール | はい | 廃棄に伴う付随費用 |
| 増築またはロフト改装 | はい | 強化費用 |
| 新しいキッチン/バスルーム（アップグレード） | おそらく | オリジナルを超える真の改善が実現した場合のみ |
| 屋根の修理 | いいえ | メンテナンス/修理 |
| 改装 | いいえ | メンテナンス |
| 住宅ローン利息 | いいえ | 資金調達コスト |
| 保険 | いいえ | ランニングコスト |
| 不動産仲介手数料 | いいえ | 収益費用（所得税控除対象） |
記録の保管
資産の所有期間中、さらにHMRC歳入関税庁）が処分について調査できる期間（通常は課税年度末から6年間）にわたり、すべての取得および拡張支出の記録を保管する必要があります。記録には以下のものが含まれます。
- 購入完了明細書と契約書
- 改修工事の領収書と請求書
- 弁護士と不動産業者の請求書
- 印紙税領収書
- 計画許可書類（改善要求を裏付ける可能性がある）
よくある質問
キャピタルゲインから控除できる費用は何ですか?
控除できるのは、購入時の価格（贈与の場合は市場価格）、印紙税、売買にかかる弁護士費用、不動産業者への手数料、改良費用（改築、増築）、専門家による鑑定費用です。メンテナンス費用、修繕費用、保険料、住宅ローン利息は控除できません。
新しいキッチンやバスルームの費用を控除できますか?
状況によります。新しいキッチンが当初の基準を大幅に上回る改良（例えば、キッチンがなかった場所にキッチンを追加する、または仕様を大幅に向上させるなど）である場合は、改良費として計上される可能性があります。老朽化したキッチンを同様のものに単に交換するだけの場合は、メンテナンス／修理となり、認められません。
住宅ローンの利子をキャピタルゲインから控除できますか?
いいえ。住宅ローン利息は資金調達コストであり、キャピタルゲイン税の控除対象費用ではありません。賃貸物件の場合、住宅ローン利息は所得税の控除（賃貸物件購入時の基本税率控除として）となる可能性がありますが、売却時のキャピタルゲインを減額することはできません。
資産を相続した場合の原価はいくらですか?
資産を相続した場合、キャピタルゲイン税の対象となる取得原価は 遺言検認価値 — 死亡日時点の市場価値。相続後に発生した改良費や付随費用も加算できます。
さらに読む
- キャピタルゲインの計算方法 — ステップごとの計算の完全版
- 部品の廃棄 — 資産の一部を売却する際の費用の配分
- 賃貸物件を売却した場合のキャピタルゲイン税 — 物件固有のガイダンス
- 1982年以前に取得した資産 — 1982年以前の資産の再評価ルール
シンプルな税務ソフトウェアをお探しですか？
# GoFileはHMRCに認められ、5万社以上の英国企業から信頼されています。数分で設定が完了し、安心して申告できます。
無料で始めるクレジットカード不要・いつでもキャンセル可能
出典
- キャピタルゲインマニュアル：CG15150 – 許容支出：一般 — HMRC
- キャピタルゲインマニュアル：CG15180 – 資産価値向上費用 — HMRC
- キャピタルゲインマニュアル：CG15250 – 処分に伴う付随費用 — HMRC
- 不動産売却時の税金 — GOV.UK