重要な事実
- 複合用途不動産とは、 住宅と商業の両方の要素 (例: 上にフラットがある店舗)。
- 利益は 割り当てられた 居住部分と非居住部分の間。
- 住宅の売却益は、 18% / 24%; 商業利益は2024年10月30日から同じ税率で課税されます。
- 住宅要素は、 60日間のCGT資産申告商業的要素は対象外です（英国居住者の場合）。
- 住宅部分が所有者の主な住居であった場合、PRR が住宅部分に適用される場合があります。
複合用途不動産とは何ですか?
複合用途物件とは、 住宅および商業目的一般的な例としては次のようなものがあります。[1]
- あ 上階にフラットがある店舗
- あ パブまたはゲストハウス 所有者の居住区付き
- あ 農場 農家と農業用建物
- アン オフィスビル 1階に住宅アパートあり
- あ 家 一部は事業所としてのみ使用されている
なぜその区別が重要なのか
CGT の観点から見ると、複合用途不動産の居住用部分と非居住用部分は異なる扱いを受ける場合があります。[3]
| 特徴 | 住宅要素 | 非居住要素 |
|---|---|---|
| CGT税率（2024年10月30日から） | 18% / 24% | 18% / 24% |
| 60日間の報告（英国居住者） | はい | いいえ（自己評価レポート） |
| 個人住宅救済 | 主な住居として使用する場合に適用される場合があります | 利用不可 |
| BADR / ロールオーバーリリーフ | 通常は利用できません | ビジネス要素に利用できる可能性があります |
| 購入時のSDLT税率 | 住宅料金+追加料金 | 商業レート（多くの場合、より低い） |
料金に関する注意: 2024年10月30日以降、住宅用不動産の譲渡と非住宅用不動産の譲渡に対するキャピタルゲイン税率は同一（18%/24%）となります。それ以前は、非住宅用不動産の譲渡益はそれぞれ10%/20%の税率で課税されていたため、税務上、この税率の差はより顕著になります。ただし、60日以内の報告義務と減税の適用要件は依然として異なります。
利益の分配方法
複合用途不動産を売却する場合、総利益は 割り当てられた 居住部と非居住部の間を仕切る。一般的な方法には以下のようなものがある。[1]
- 床面積: 最も一般的に受け入れられている方法は、平方フィートまたは平方メートルによる配分である。
- 相対価値: ある部分が単位面積あたりの価値が著しく高い場合（例えば、高級小売店の1階と上層階の基本的なフラットとの比較）、価値に基づく配分がより適切である可能性があります。
- 特定の識別: 別々の権利証書または明確に分離可能なユニットがある場合、それぞれを別々の資産として扱うことができます。
実例
マリアは、1階の店舗（60平方メートル）と2階のアパート（40平方メートル）からなる物件を50万ポンドで売却します。彼女はこの物件を30万ポンドで購入し、諸費用として4,000ポンドを支払いました。売却費用は合計8,000ポンドです。彼女はこのアパートに一度も住んだことはありません。
| ステップ | 合計 | ショップ（60％） | 横ばい（40％） |
|---|---|---|---|
| 収益 | £500,000 | £300,000 | £200,000 |
| 減額：コスト | £312,000 | £187,200 | £124,800 |
| 得 | £188,000 | £112,800 | £75,200 |
アパート部分（75,200ポンドの利益）は居住用資産であり、60日以内のキャピタルゲイン税申告書で申告する必要があります。店舗部分（112,800ポンドの利益）は、マリアがそこで自営業を営んでいた場合、BADRなどの事業税控除の対象となる可能性があります。
PRRと複合用途不動産
不動産の居住部分が所有者のものであった場合 メインホーム個人住宅控除は、譲渡益の居住用部分にのみ適用されます。商業用部分は個人住宅控除の対象となりません。[1]
家の一部が使用されていた場合 排他的に 業務目的（例えば、家庭用途で使用されていない専用のオフィスルーム）の場合、その部分に対するPRRは制限されます。ただし、 両方 ビジネスおよび家庭用途（空き寝室のホームオフィスなど）の場合、PRR は通常影響を受けません。
ヒント： 部屋が使われないようにする 排他的に 業務用。ビジネスルームを時折、家庭用途で使用する場合（たとえ時折、私物を保管する程度であっても）、住宅部分について物件全体のPRRが全額適用される場合があります。[1]
商業面における事業減免
複合用途不動産の非居住部分は、事業用キャピタルゲイン税の控除の対象となる場合があります。
- 事業資産処分控除（BADR）： 生涯100万ポンドまでの適格事業譲渡に対して10％の税率
- ロールオーバー緩和: 適格事業資産に再投資した場合、利益を繰り延べる
- ホールドオーバー救済: 事業資産の贈与に利用可能
購入時のSDLTの影響
いつ 購入 複合用途不動産の場合、SDLTの取り扱いは純粋な住宅購入の場合とは異なります。複合用途不動産は、 非住宅 SDLT レートは住宅レートよりも低いことが多く、追加住宅に対する高いレートの対象にはなりません (現在、2024 年 10 月から 5% の追加課税)。
よくある質問
CGT の対象となる複合用途不動産とは何ですか?
複合用途不動産とは、居住用と非居住用の用途が混在する不動産です。例えば、店舗とその上の階にアパート、あるいは農家と農地などです。キャピタルゲイン税の計算上、譲渡益はこれら2つの要素に分割され、それぞれの部分に異なる税制が適用される場合があります。
利益をどのように分配すればよいですか?
譲渡益は通常、居住部分と非居住部分の床面積または価値に基づいて按分されます。不動産が単一資産である場合（例えば、1階に店舗、2階にアパートがある建物など）、合理的な按分基準が必要です。歳入関税HMRC ）は、床面積を一般的な方法として認めています。
複合用途不動産の場合、60 日以内の申告が必要ですか?
英国居住者は、譲渡に係る住宅部分についてキャピタルゲイン税（CGT）の課税対象となる場合、60日以内に不動産譲渡申告書を提出する必要があります。商業部分については、通常の方法で確定申告書を提出してください。英国外居住者は、英国におけるすべての不動産譲渡について60日以内に申告する必要があります。
複合用途不動産の一部に対して個人住宅控除を請求できますか?
はい。居住部分が主たる住居であった場合、その部分の譲渡益にはPRRが適用されます。商業部分はPRRの対象にはなりませんが、事業資産譲渡控除などの他の控除の対象となる場合があります。
さらに読む
- 個人住宅救済 — 自宅の居住部分を免除する
- 賃貸物件を売却した場合のキャピタルゲイン税 — 賃貸物件販売の全体像
- 60日間のCGT資産レポート — 住宅要素の報告
- キャピタルゲイン税と所得税 — 事業資産の資本と収益の区別
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出典
- キャピタルゲインマニュアル：CG64680 – PRR：複合用途 — HMRC
- 不動産売却時の税金 — GOV.UK
- キャピタルゲインマニュアル：CG73600 – 居住用および非居住用不動産 — HMRC