重要な事実
- 指定された主な住居ではないセカンドハウスは ない 完全な個人住宅控除の対象となります。
- 利益に対するキャピタルゲイン税は 18% （基本料金）または 24% （より高いレート）。
- あなたはできるかもしれない ノミネート 2 つの物件のうちどちらがあなたの主な居住地であるか (ただし、一度に 1 つだけ)。
- 利益は、 60日間のCGT資産申告 そして自己評価について。
- タイミングを考慮する：夫婦それぞれに 年間免税額3,000ポンド.
セカンドホームのキャピタルゲイン税
不動産を売却する場合、 ない 唯一または主な居住地である場合、その譲渡益はキャピタルゲイン税（CGT）の対象となります。これは、別荘、セカンドハウス、相続した不動産のうち保有しているもの、その他、主な居住地として居住していない（または居住地として指定していない）居住用不動産に適用されます。[1]
セカンドハウスには自動免除はありません。個人住宅控除は、以下の住宅のみに適用されます。 指定された主な居住地、一度に持てる主な住居は 1 つだけです。
ゲインの計算
CGT の計算は標準ルールに従います。
| ステップ | 詳細 |
|---|---|
| 処分収益 | 販売価格 |
| 減額：取得コスト | 購入価格 + SDLT + 弁護士費用 |
| 減額：拡張コスト | 増築、改築、設備投資 |
| 減額：廃棄コスト | 不動産業者手数料＋弁護士費用 |
| = ゲイン | |
| 控除額：年間免税額 | £3,000 (2026/27) |
| 減額：資本損失 | 当年度および前倒し |
| = 課税対象となる利益 | 18% / 24% |
指名選挙
2軒の住宅を所有し、両方に（少なくとも時々）住んでいる場合は、PRRの対象となる住宅のうちどちらを主たる居住地とするかを選択できます。これは「指名」または「選出」と呼ばれます。[3]
重要なルール
- 指名は下記期間内に行ってください。 2年間 2つの適格住宅を最初に所有すること
- あなたはできる 変化する いつでも指名を変更できる（例：指名する物件を切り替える）
- 不動産は真に 住居 — 実際に時々そこに住まなければならない
- 同棲している夫婦は 1つの主な住居 彼らの間に
指名戦略: セカンドホームを短期間（例えば12～18ヶ月）登録し、その後元に戻す人もいます。これにより、その期間中はセカンドホームがPRRの対象となることが保証されます。 プラス 所有期間の最後の9ヶ月間は、キャピタルゲイン税（CGT）の課税額を大幅に削減できます。ただし、これは元の住宅に指定期間のPRRが適用されないことを意味します。つまり、元の住宅がすぐに売却されない場合、または売却益が小さい場合にのみ有効です。[3]
実例
ジェームズとカレン（夫婦）は2015年に共同で別荘を25万ポンド（固定資産税5,000ポンドと弁護士費用2,000ポンドを加算）で購入しました。2018年にはキッチンとバスルームを2万ポンドで新築しました。2025年12月に38万ポンドで売却し、不動産業者手数料6,000ポンドと弁護士費用1,500ポンドを支払いました。2人とも高額納税者です。指名は行われていません。
| ステップ | 額 |
|---|---|
| 売却収益 | £380,000 |
| 減額：取得コスト | −£257,000 |
| 少ない：改善 | −£20,000 |
| 減額：廃棄コスト | −£7,500 |
| 総利益 | £95,500 |
| ジェームズの取り分（50%） | £47,750 |
| 少ない：AEA | −£3,000 |
| 課税対象となる利益 | £44,750 |
| キャピタルゲイン税24% | £10,740 |
カレンさんの計算も全く同じです。夫婦のキャピタルゲイン税の合計額は： £21,480共同所有することで、各自が3,000ポンドのAEAを使用し、単独所有に比べて720ポンドのキャピタルゲイン税を節約できます。
税金対策のヒント
- 共同所有: 結婚している場合、共同で財産を所有することで、両方の配偶者がAEAを使用することができます。
- タイミング： 可能であれば、2つの課税年度にわたって売却し（1年に交換し、次の年に完了する）、AEAを2回使用します。
- 損失: 他の処分による資本損失がある場合、不動産の利益を相殺することができます
- 改善点: 資本的支出の領収書はすべて保管しておきましょう。利益が減るからです。
- 指名： 指名期間を短くすることで税金を節約できるかどうか検討する（ただし、事前にアドバイスを受けること）
報告要件
利益は次の 2 つの場所で報告する必要があります。[4]
- 60日間のCGT資産申告: 完了後60日以内に申請して支払いを行ってください
- 自己申告書: SA108のキャピタルゲイン申告ページに、すでに支払った税金を控除した利益を記載します。
よくある質問
2軒目の住宅を売却する場合、キャピタルゲイン税を支払う必要がありますか?
はい。指定の主たる居住地ではないセカンドハウスは、私的居住控除の対象外となります。その取得益には、課税所得総額に応じて18%または24%のキャピタルゲイン税が課されます。完了後60日以内に申告と納税を行う必要があります。
セカンドハウスをメインの住居として指定することはできますか？
はい、少なくとも時折そこに住んでいる限り可能です。2軒目の住宅を所有してから2年以内に指定する必要があります。ただし、2軒目の住宅を指定すると、指定期間中は1軒目の住宅のPRRが減額されるため、全体のキャピタルゲイン税が増加する可能性があります。
2軒目の住宅のキャピタルゲイン税を削減するにはどうすればいいですか?
オプションには、両方の年間免税額を使用するために配偶者に株式を譲渡する、AEA を使用するために売却のタイミングを決める、資本損失を相殺する、すべての許容される改良費用を請求する、両方の物件に住んでいた場合に指名選挙を検討する、などがあります。
印紙税率の上昇はキャピタルゲイン税に影響しますか?
SDLT（2024年10月以降、追加の住宅物件に対して適用される5%の付加税）の税率引き上げは、キャピタルゲイン税に直接影響しません。ただし、当初の購入時に支払った印紙税は、譲渡益から控除できる控除対象費用です。
さらに読む
- 個人住宅控除（PRR） — 住宅がキャピタルゲイン税の免除対象である場合
- 60日間のCGT資産レポート — 報告と支払い方法
- 賃貸物件を売却した場合のキャピタルゲイン税 — 賃貸物件の処分規則
- 相続財産に対するキャピタルゲイン税 — 相続した不動産を売却する
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出典
- 不動産売却時の税金 — GOV.UK
- 家を売却するときの税金 — GOV.UK
- キャピタルゲインマニュアル：CG64545 – 主たる居住地の指定 — HMRC
- 英国の不動産に対するキャピタルゲイン税の申告と納税 — GOV.UK