Wichtigste Fakten
- Die Grunderwerbsteuer auf Leasingverträge wird auf den Prämie (bei normalen Schnittraten) und die mieten (unter Anwendung der NPV-Methode).
- Der NPV-Nullzinsschwelle Bei gewerblichen Mietverträgen beträgt die Gebühr 150.000 £; bei Wohnraummietverträgen beträgt sie 125.000 £.
- Mieteinnahmen oberhalb des Schwellenwerts werden mit folgendem Betrag besteuert: 1% (und 2 % über 5.000.000 £ für Nichtwohnimmobilien).
- Der Kapitalwert diskontiert zukünftige Mieten mit einem Zinssatz von 3,5 % pro Jahr.
- Bei kurzfristigen Mietverträgen (weniger als 7 Jahre) ist unter Umständen keine Grunderwerbsteuererklärung erforderlich, es sei denn, die Prämie übersteigt den entsprechenden Schwellenwert.
Zwei Komponenten der Grunderwerbsteuer auf Leasingverträge
Bei der Gewährung eines neuen Mietvertrags kann die Grunderwerbsteuer auf zwei separate Elemente anfallen:[1]
| Element | Wie die Grunderwerbsteuer berechnet wird |
|---|---|
| Prämie (Pauschalbetrag für den Leasingvertrag gezahlt) | Besteuert zu den üblichen Steuersätzen (je nach Sachlage für Wohn- oder Gewerbeimmobilien) |
| Mieten (periodische Zahlungen während der gesamten Leasinglaufzeit) | Besteuert auf die NPV der gesamten zu zahlenden Miete |
Beide Elemente werden separat berechnet und die resultierenden Grunderwerbsteuerbeträge werden addiert.
Nettobarwert (NPV) erklärt
Die Kapitalwertberechnung (NPV) wandelt die über die gesamte Mietdauer zu zahlende Gesamtmiete in einen einzigen Barwert um, indem ein Diskontsatz von 3,5 % pro JahrDies spiegelt den Zeitwert des Geldes wider – eine Miete, die in 10 Jahren gezahlt wird, ist in heutiger Währung weniger wert als eine Miete, die nächstes Jahr gezahlt wird.[3]
Die Formel für die jährliche Mietminderung lautet:
Ermäßigte Miete für das Jahr N = Jahresmiete ÷ (1,035)N
Der Kapitalwert (NPV) ist die Summe aller diskontierten Jahresmieten über die gesamte Laufzeit des Mietvertrags.
Grunderwerbsteuersätze auf den Kapitalwert der Miete
Nichtwohnmietverträge
| NPV-Band | Rate |
|---|---|
| Bis zu 150.000 £ | 0% |
| £150,001 – £5,000,000 | 1% |
| Über 5.000.000 £ | 2% |
Wohnraummietverträge
| NPV-Band | Rate |
|---|---|
| Bis zu 125.000 £ | 0% |
| Über 125.000 £ | 1% |
Beispielrechnung: Gewerbemietvertrag
Ein Unternehmen schließt einen 10-jährigen Gewerbemietvertrag mit einer jährlichen Miete von 50.000 £ und einer Prämie von 25.000 £ ab.
Schritt 1: Grunderwerbsteuer auf die Premium-Kreditkarte
25.000 £ liegen unter der Freigrenze von 150.000 £ für gewerbliche Immobilien. Grunderwerbsteuer auf die Prämie = £0.
Schritt 2: Berechnen Sie den Kapitalwert der Miete.
| Jahr | Mieten | Diskontierungsfaktor (1,035N) | Ermäßigte Miete |
|---|---|---|---|
| 1 | £50,000 | 1.035 | £48,309 |
| 2 | £50,000 | 1.071 | £46,676 |
| 3 | £50,000 | 1.109 | £45,095 |
| 4 | £50,000 | 1.148 | £43,564 |
| 5 | £50,000 | 1.188 | £42,081 |
| 6–10 | 50.000 £/Jahr | Verschieden | £188,461 |
| Gesamt-NPV | £414,186 | ||
Schritt 3: Grunderwerbsteuer auf den Kapitalwert der Miete
| NPV-Band | Menge | Rate | SDLT |
|---|---|---|---|
| Bis zu 150.000 £ | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £414,186 | £264,186 | 1% | £2,642 |
| Gesamte Grunderwerbsteuer auf die Miete | £2,642 | ||
Gesamt-SDLT = 0 £ (Prämie) + 2.642 £ (Miet-NPV) = £2,642
Abtretungen von Mietverträgen
Wenn ein bestehender Mietvertrag zugewiesen Bei der Übertragung von einem Mieter auf einen anderen wird die Transaktion als Kauf des Mietrechts behandelt. Die Grunderwerbsteuer wird auf die für die Übertragung gezahlte Gegenleistung zu den üblichen Steuersätzen erhoben – nicht auf den Kapitalwert der zukünftigen Mieteinnahmen.[2]
Mietüberprüfungen und ungewöhnliche Mieterhöhungen
Steigt die Miete während der Mietdauer, kann eine weitere Grunderwerbsteuererklärung erforderlich sein:[2]
- Ein Anstieg, der wie im Mietvertrag vorgesehen (z. B. eine feste Eskalationsklausel) hätte in die ursprüngliche Kapitalwertberechnung einbezogen werden müssen.
- Eine Steigerung von einem Mietpreisüberprüfung was nicht „vernünftigerweise vorhersehbar“ war, löst eine Neuberechnung und eine weitere Rückgabe aus.
- Die zusätzliche Grunderwerbsteuer entspricht der Differenz zwischen dem mit der neuen Miete berechneten Kapitalwert und dem ursprünglich ermittelten Kapitalwert.
Tipp: HMRC bietet einen Online-Kapitalwertrechner zur Unterstützung bei der Berechnung der Grunderwerbsteuer für Leasingverträge an. Bei komplexen Leasingverträgen (z. B. umsatzabhängige Miete, gestaffelte Miete, Ausstiegsklauseln) sollten Sie sich professionell beraten lassen – die Kapitalwertberechnung kann durch diese Bedingungen erheblich beeinflusst werden.
Häufig gestellte Fragen
Was ist der Nettobarwert (NPV)?
Der Kapitalwert (NPV) ist eine Methode, den Gesamtwert zukünftiger Mietzahlungen als einmalige Summe in heutiger Kaufkraft auszudrücken. Da 1 £, das in der Zukunft eingeht, heute weniger wert ist als 1 £, wird die zukünftige Miete mit 3,5 % pro Jahr diskontiert. Der Kapitalwert entspricht der Summe aller diskontierten Mietzahlungen über die gesamte Mietdauer.
Wird die Grunderwerbsteuer auf jeden Leasingvertrag erhoben?
Nein. Die Grunderwerbsteuer wird nur auf neue Mietverträge erhoben, wenn die Prämie und/oder der Kapitalwert der Miete den jeweiligen Freibetrag überschreiten. Die Übertragung eines bestehenden Mietvertrags gilt als Kauf, nicht als neuer Mietvertrag, und wird auf die für die Übertragung gezahlte Gegenleistung besteuert.
Wer zahlt die Grunderwerbsteuer bei einem Leasingvertrag?
Der Mieter (Pächter) gilt für Zwecke der Grunderwerbsteuer als Käufer und ist bei Abschluss eines neuen Mietvertrags zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet. Der Vermieter ist bei Abschluss eines Mietvertrags nicht zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet.
Was passiert, wenn sich meine Miete während der Laufzeit des Mietvertrags ändert?
Bei einer Mieterhöhung (z. B. im Rahmen einer Mietanpassung) müssen Sie möglicherweise eine weitere Grunderwerbsteuererklärung abgeben, um die höhere Miete zu berücksichtigen. Dies gilt, wenn die Erhöhung zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses nicht „vernünftigerweise vorhersehbar“ war.
Weiterführende Literatur
- Gewerbliche Grunderwerbsteuersätze — Zinssätze für den Kauf von Nichtwohnimmobilien
- Wechselwirkung zwischen Mehrwertsteuer und SDLT — wenn die Mehrwertsteuer auf Miete die Berechnung der Grunderwerbsteuer beeinflusst
- Gemischt genutzte Immobilien & Grunderwerbsteuer — Preise, wenn ein Mietvertrag gemischt genutzte Räumlichkeiten umfasst
- SDLT-Glossar — Definitionen von Kapitalwert, Prämie, Abtretung und mehr
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