关键事实
- 购置成本：购买价格加上印花税和购买时的法律费用。
- 增强支出：增加资产价值的资本改良——但不包括维护或修理。
- 处置的附带费用：房产中介费、律师费、估价费、广告费。
- 经常性支出（维修、保险、运营成本） 不是 可以抵扣资本利得税——但也可以抵扣所得税。
- 如果你收到的资产是作为礼物，那么 赠与当日的市场价值 这是你的购置成本。
允许成本的三种类别
1992 年《应税收益税法》（TCGA）允许在计算应税收益时扣除三类支出：[1]
- 购置成本 （《资本利得税法》第38(1)(a)条）——取得该资产的成本
- 增强支出 （《资本利得税法》第38(1)(b)条）——指在处置资产时反映在资产状况中的资本支出
- 处置的附带费用 （《资本利得税法》第38(1)(c)条）——直接归因于处置的成本
1. 购置成本
购置成本通常是 你付出的代价 资产价格加上任何直接相关的购买成本：[1]
- 购买价格
- 房产印花税（SDLT）或土地交易税（LTT）。
- 股票印花税或印花税储备税
- 购买时的律师费和产权转让费
- 购买时的勘测或估价费用
- 房产中介费（如果您是买家）
- 拍卖行买家佣金
特殊购置成本规则
| 情况 | 购置成本 |
|---|---|
| 以非公开交易方式购买 | 实际支付价格加上相关费用 |
| 收到的礼物 | 赠与当日的市场价值 |
| 遗传 | 遗嘱认证价值（死亡当日的市场价值） |
| 从配偶/民事伴侣处获得 | 配偶的原始成本基础（无收益无损失转移） |
| 1982年3月31日举行 | 1982年3月31日的市场价值（重新基准调整） |
| 由所有者创作（例如一幅画作） | 材料成本和任何其他直接支出 |
2. 增强支出
增强型支出是指资本支出， 增加或改进 该项支出必须完全且专门用于提升资产价值，并且在处置时仍能反映资产价值。[2]
什么才算增强
| 允许（增强） | 不允许（维护/修理） |
|---|---|
| 扩建工程 | 修缮屋顶 |
| 增建一间浴室 | 重新粉刷墙壁 |
| 阁楼改造 | 用同款窗户替换破损窗户 |
| 首次安装中央供暖系统 | 对现有锅炉进行维修 |
| 增建阳光房 | 修理漏水的排水沟 |
| 景观美化和硬化地面停车 | 修剪草坪/花园日常维护 |
“反映在州内”的测试： 增值部分必须在出售时仍能体现在资产价值中。例如，如果您在 2010 年建造了扩建部分，但在 2020 年将其拆除，则扩建部分的成本为： 不是 允许出售，因为出售时房产的状态已不再反映这种情况。[2]
3. 处置的附带费用
这些是您因出售或处置资产而直接产生的费用：[3]
- 房地产经纪人或经纪公司费用
- 律师费和产权转让费
- 广告宣传促销
- 专业估价费（处置时需要）
- 股票经纪人收取的股票销售佣金
- 拍卖费用
同样，附带成本 获得 也可以扣除——它们属于购置成本类别的一部分。
哪些行为是不允许的？
以下是一些常见的费用： 不是 可用于资本利得税扣除：[1]
- 抵押贷款利息 以及其他融资成本
- 保险 资产溢价
- 维护和修理 — 保持资产处于现有状态
- 租金、市政税或水电费
- 已扣除费用 抵扣所得税（例如，从租金收入中扣除的租赁房产费用）
- 折旧
- 你自己的时间和劳动 （仅支付给第三方的专业费用可抵扣）
不得重复领取： 如果您已在所得税中扣除过某项成本（例如，从租金收入中扣除的房屋装修费用），则不能在资本利得税中再次扣除同一成本。每项成本只能抵扣一次。[1]
财产处置的允许成本
房产是人们最常需要确定可报销费用的领域。概要如下：[4]
| 成本 | 可以吗？ | 笔记 |
|---|---|---|
| 购买价格 | 是的 | 如果是获赠/继承所得，则按市场价计算。 |
| 购买时需缴纳印花税 | 是的 | 部分购置成本 |
| 律师费（买卖双方） | 是的 | 附带费用 |
| 房产中介费（出售房产） | 是的 | 处置的附带费用 |
| 扩建或阁楼改造 | 是的 | 增强支出 |
| 新厨房/浴室（升级） | 可能 | 只有当它确实比原版有所改进时，才算合格。 |
| 屋顶维修 | 不 | 维护/维修 |
| 重新装修 | 不 | 维护 |
| 抵押贷款利息 | 不 | 融资成本 |
| 保险 | 不 | 运行成本 |
| 房屋租赁代理费 | 不 | 营业费用（可抵扣所得税） |
记录保存
您应保留所有购置和增值支出的记录，直至您拥有该资产为止，并保留至HMRC可以就处置事宜进行调查的期限结束（通常为自纳税年度结束之日起六年）。记录包括：
- 购买完成声明和合同
- 改进工程的收据和发票
- 律师和房产中介的发票
- 印花税收据
- 规划许可文件（可能支持增值主张）
常见问题解答
我可以从资本收益中扣除哪些成本？
您可以扣除原始购买价格（或获赠房产的市场价值）、印花税、买卖双方的法律费用、房产中介费、增值支出（房屋改造、扩建）以及专业估价费。但您不能扣除维护费、维修费、保险费或抵押贷款利息。
我可以把新厨房或浴室的费用抵税吗？
这要视情况而定。如果新厨房比原先的标准有显著提升（例如，在原本没有厨房的地方加装厨房，或者大幅提升了规格），则可能属于升级改造支出。但如果只是简单地用类似的厨房替换老旧的厨房，则属于维护/维修支出，不予报销。
我可以把房贷利息从我的资本收益中扣除吗？
不。抵押贷款利息属于融资成本，不能作为资本利得税的扣除项。对于出租房产而言，抵押贷款利息或许可以抵扣所得税（作为出租房产的基本税率减免），但不能减少出售时的资本利得。
如果我继承了这项资产，我的成本基础是什么？
如果您继承了一项资产，则就资本利得税而言，您的取得成本为： 遗嘱认证价值 ——死亡当日的市场价值。您还可以加上继承后产生的任何改良支出和杂项费用。
延伸阅读
- 如何计算资本利得 —完整的逐步计算
- 零件处置 — 出售部分资产时如何分摊成本
- 出售出租房产时需缴纳资本利得税 — 针对特定物业的指导
- 1982年以前获得的资产 — 1982 年前资产的重新基准规则
来源
- 资本利得手册：CG15150 – 允许支出：一般规定 —— HMRC
- 资本利得手册：CG15180 – 增值支出 —— HMRC
- 资本利得手册：CG15250 – 处置附带费用 —— HMRC
- 出售房产时需缴纳税款 — GOV.UK