关键事实
- 有 死亡不征收资本利得税 — 资产按市场价值转移给遗产（免资本利得税增值）。
- 您的资本利得税购置成本为 遗嘱认证价值 （死亡当日的市场价值）。
- 只有当房产出售时才会产生资本利得税。 超过遗嘱认证价值 （扣除允许的费用后）。
- 如果该房产是死者的主要住所，并且您在……期间出售 行政期PRR 可能适用。
- 收益必须通过以下方式报告： 60 天资本利得税房产回报率 适用于英国住宅物业。
死亡时不征收资本利得税
英国税法中最重要的一条规则是： 有人去世时无需缴纳资本利得税。资产将转移给死者的个人代表（遗嘱执行人或遗产管理人）。 市场价值 死亡当日，但遗产增值部分不征税。[2]
这意味着死者生前积累的任何未实现收益实际上都会被抹去。遗嘱执行人（以及最终的受益人）将从一个新的基准成本开始，该基准成本等于死者去世时的市场价值——通常被称为“初始成本”。 遗嘱认证价值.
遗产税与资本利得税： 虽然死亡时无需缴纳资本利得税，但遗产可能需要缴纳资本利得税。 遗产税 如果房产价值超过免税额度（325,000英镑，或住宅免税额度为500,000英镑），则需缴纳遗产税（IHT）。遗产税和资本利得税是两种不同的税种——一种在房产去世时征收，另一种在房产处置时征收。
您的基本费用：遗嘱认证价值
当你继承房产时，你的资本利得税基准成本是 死亡当日的市场价值 （遗嘱认证价值）。这是在遗产管理过程中确定的，通常由专业评估师进行评估。[3]
准确估值至关重要——估值应包含以下几个方面：
- 太低了： 降低遗产税，但如果房产以更高的价格出售，则会增加未来的资本利得税。
- 太高了： 虽然会增加遗产税，但会提供更高的基准成本以降低未来的资本利得税。
计算出售所得收益
如果出售继承房产的价格高于遗嘱认证价值，则需就收益缴纳资本利得税：[1]
| 步 | 细节 |
|---|---|
| 处置所得 | 促销价 |
| 减去：遗嘱认证价值 | 死亡当日的市场价值 |
| 较少：继承后的成本 | 房屋修缮费、律师费（买卖双方）、房产中介费 |
| 收益或损失 | |
| 减：年度免税额 | £3,000 (2025/26) |
| = 应税收益 | 18% / 24% |
示例
克莱尔于2023年3月继承了一处价值30万英镑（遗嘱认证价值）的房产。她于2025年10月以34万英镑的价格将其售出，支付了5000英镑的房产中介费和1500英镑的律师费。她是高收入纳税人。
| 步 | 数量 |
|---|---|
| 销售所得 | £340,000 |
| 减去：遗嘱认证价值 | −£300,000 |
| 减少：房地产经纪人费用 | −£5,000 |
| 扣除：律师费 | −£1,500 |
| 获得 | £33,500 |
| 较少：AEA | −£3,000 |
| 应税收益 | £30,500 |
| 资本利得税税率为 24% | £7,320 |
通过个人代表进行的销售
如果遗产管理人出售该房产 在行政管理期间 （在分配给受益人之前），受益人需就超过遗嘱认证价值的任何收益缴纳资本利得税：[2]
- 个人代表按以下方式缴纳资本利得税： 24% （较高利率——无基本利率区间）
- 他们将获得死亡年度的全部个人抚恤金（3,000英镑）以及 接下来的两个纳税年度
- 两年期满后，个人代表将无法再获得任何AEA（自动执行协议）。
继承房产的私人住宅减免
在某些情况下，PRR 可能可用：[4]
- 如果死者生前居住在该房产中 主屋 直至去世，且遗嘱执行人在遗产管理期间出售该财产，PRR 可全额支付收益。
- 如果受益人继承了该财产，并且 搬进来 如果将那里作为他们的主要住所，他们可以申请居住期间的永久居民津贴。
- 如果受益人 永不生活 该物业中，PRR不可用
提示： 如果你继承了一处房产并正在考虑出售，那么出售 迅速地 如果房产价值接近遗嘱认证价值，则可以最大限度地减少资本利得税。持有时间越长，高于遗嘱认证基准成本的潜在收益就越大。
继承财产的资本损失
如果该房产有 价值下跌 自死亡之日起，如果您以低于遗嘱认证价值的价格出售房产，您将面临…… 允许的资本损失这可以是：
- 抵消同一纳税年度的其他资本收益
- 结转用于抵消未来资本利得
- 在纳税年度结束后的四年内向英国税务HMRC报告
常见问题解答
继承房产时需要缴纳资本利得税吗？
不，继承房产无需缴纳资本利得税。资产按去世当日的市场价值转移给遗产，无需缴纳资本利得税。只有当您之后出售房产的价格高于遗嘱认证价值时，才会产生资本利得税。
继承房产的基本成本是多少？
你的基本费用是 遗嘱认证价值 — 房产在去世当日的市场价值。该数值通常由专业评估师确定，用于遗产税申报表（IHT400）。
如果房产自死者去世后价值下跌了怎么办？
如果出售价格低于遗嘱认证价值，则会产生允许的资本损失。该损失可以抵消同一纳税年度的其他资本收益，也可以结转至以后年度。
我可以就继承的房产申请私人住宅税收减免吗？
如果您搬入继承的房产并将其作为您的主要住所，您可以就居住期间申请永久居民收入补偿 (PRR)。如果您从未居住过就出售该房产，则无法获得永久居民收入补偿。遗产管理期间可能适用特殊规定。
延伸阅读
- 60天资本利得税房产报告 如何向HMRC报告处置情况
- 私人住宅救济 — 免除主要住宅的资本利得税
- 如何计算资本利得 — 完整的计算过程
- 允许的费用和扣除项 ——您可以从收益中扣除哪些成本
来源
- 出售房产时需缴纳税款 — GOV.UK
- 资本利得手册：CG30300 – 死亡和遗嘱执行人 —— HMRC
- 对逝者的遗产进行估值 — GOV.UK
- 资本利得手册：CG65200 – PRR：个人代表 —— HMRC