关键事实
- 住宅物业收益按以下税率征税： 18% （基本费率）或 24% （较高利率）自 2024 年 10 月 30 日起生效。
- 你必须提交一份 60 天资本利得税房产回报率 并在竣工后 60 天内缴纳税款。
- 允许扣除的项目包括购买价格、印花税、法律费用等。 资本改善 （但不包括维护或修理）。
- 抵押贷款利息 不能从资本利得中扣除。
- 收益也会在您的账户中报告。 自我评估申报其中已通过 60 天申报表缴纳的税款可获得抵免。
租赁物业资本利得税：概述
出售非自住的出租房产（例如度假租赁房产或其他出租物业）时，所得收益需缴纳资本利得税。住宅物业历来适用最高的资本利得税率，自2024年10月30日起，税率分别为18%和24%。[4]
计算增益
资本利得税的计算遵循标准公式，并应用于该房产：[1]
| 物品 | 笔记 |
|---|---|
| 处置所得 | 售价（或如为受赠人/关系人，则为市场价） |
| 减少：购置成本 | 购买价格 |
| 减：购买成本 | 印花税、律师费、勘测费 |
| 减少：增强支出 | 扩展、转换、重大改进 |
| 减少：处置成本 | 房产中介费、律师费（出售时） |
| = 获得 | 受减免和年度免税额限制 |
示例
保罗于2015年以18万英镑的价格购买了一套出租公寓，支付了1200英镑的印花税和1800英镑的律师费。2018年，他花费1.2万英镑翻新了浴室并重新布线（资本性改造）。2026年1月，他以27万英镑的价格出售了该公寓，支付了4500英镑的房产中介费和1500英镑的律师费。保罗的应税收入为5.5万英镑。
| 步 | 数量 |
|---|---|
| 销售所得 | £270,000 |
| 减：购买价格 | −£180,000 |
| 减少：SDLT | −£1,200 |
| 减去：购买时的法律费用 | −£1,800 |
| 减少：改进支出 | −£12,000 |
| 减少：房地产经纪人费用 | −£4,500 |
| 减少：出售时的律师费 | −£1,500 |
| 获得 | £69,000 |
| 减：年度免税额 | −£3,000 |
| 应税收益 | £66,000 |
| 资本利得税税率为 24%（高于基本税率区间） | £15,840 |
60天期限： 保罗必须在交易完成日期后的60天内提交60天资本利得税房产申报表，并缴纳15,840英镑的税款。他还应将这笔收益计入2025/26年度的个人所得税申报表中，并申请抵免已缴纳的税款。[2]
哪些可以扣除，哪些不能扣除
| 自付额 | 不可抵扣 |
|---|---|
| 购买价格 | 抵押贷款利息/还款 |
| 购买时的 SDLT / LTT | 房屋保险 |
| 律师费（买卖双方） | 房东保险 |
| 房地产经纪人费用 | 房屋租赁代理费 |
| 扩展和转换 | 日常维修和保养 |
| 新浴室/厨房（如果升级） | 重新装修/绘画 |
| 勘测和估价费用 | 市政税/水电费账单 |
60 天资本利得税房产回报
自2021年10月27日起，英国居民必须申报处置需缴纳资本利得税的英国住宅物业的情况。 60天 竣工日期。[2]
- 使用您的文件 HMRC在线账户 （英国房产资本利得税服务）
- 如果您还没有确切的数据，可以估算收益。
- 同时缴纳任何应缴的资本利得税
- 该收益也必须计入您的年度收入中。 自我评估申报
- 对于已通过 60 天申报表缴纳的任何资本利得税，均可获得抵免。
逾期报告的处罚： 初始处罚 £100 适用于逾期申报不超过6个月的情况。逾期超过6个月和12个月将加收罚款。未缴税款自60天截止日期起计息。[2]
可获得的救济
以下几项减免措施可以减少或免除处置出租房产所产生的资本利得税：
- 私人住宅救济（PRR）： 如果该房产在持有期间的部分时间是您的主要住所，则PRR可能涵盖部分或全部收益。
- 出租房屋救济： 自 2020 年 4 月起，房源非常有限——仅限与租户合住的情况。
- 资本损失： 其他资产处置造成的损失可以抵消房产收益。
- 年度免税额： 净收益的前3000英镑免税
共同拥有的房产
如果房产为共同所有（例如，由已婚夫妇共同拥有），则每位所有者都需申报其房产信息。 分享 收益部分由每位业主共同承担。每位业主都有各自的年度免税额和资本利得税率档次。这可能导致总税额低于由一人全权拥有房产的情况。[1]
常见问题解答
出售出租房产时，我需要缴纳多少资本利得税？
对于基本税率纳税人，住宅物业收益的资本利得税率为18%，对于较高税率和附加税率纳税人，税率为24%。税率取决于您当年的应税总收入。如果收益跨越基本税率档位，则可能需要分别按两种税率计算。
我是否需要在60天内报告这笔交易？
是的。英国居民出售英国住宅物业获利，必须在交易完成之日起 60 天内提交资本利得税申报表并缴纳应缴税款。逾期申报将处以 100 英镑的罚款，持续逾期将处以更高额的罚款。
我可以从资本收益中扣除我的房贷还款额吗？
不。抵押贷款利息和本金偿还属于融资成本，不能作为资本利得税的扣除项。对于出租房产，抵押贷款利息可能带来所得税减免（作为基本税率的税收减免），但不会减少出售时的资本利得。
出售出租房产时，我可以扣除哪些费用？
您可以扣除房屋原始购买价格、购买印花税、法律费用（买卖双方）、房产中介费以及扩建或改建等资本性改良费用。但您不能扣除维护费、维修费、保险费或租赁中介费。
延伸阅读
- 60天资本利得税房产报告 — 如何提交以及需要包含哪些内容
- 私人住宅救济 ——如果这处房产曾经是你的家
- 出租救济 — 对出租房产的救济有限
- 允许的费用和扣除项 — 详细指南，教您如何扣除
- 出售第二套房产 —度假屋和第二套房产
来源
- 出售房产时需缴纳税款 — GOV.UK
- 申报并缴纳英国房产资本利得税 — GOV.UK
- 资本利得手册：CG73400 – 英国住宅物业 —— HMRC
- 资本利得税率 — GOV.UK