关键事实
- 混合用途物业是指具有以下特点的物业： 住宅和商业元素 （例如，楼上有公寓的店铺）。
- 收益必须是 按比例分配 住宅区和非住宅区之间。
- 住宅收益按以下税率征税： 18% / 24%自 2024 年 10 月 30 日起，商业收益按相同税率征税。
- 住宅元素引发了 60 天资本利得税房产回报率（对于英国居民而言）商业部分不适用。
- 如果住宅部分是业主的主要住所，则PRR可能适用于该部分。
什么是混合用途物业？
混合用途物业是指既满足上述两种用途又满足其他用途的物业。 住宅和商业用途常见例子包括：[1]
- 一个 店铺楼上是公寓
- 一个 酒吧或旅馆 包括主人居住区
- 一个 农场 包括农舍和农业建筑
- 一个 办公楼 一层住宅公寓
- 一个 家 其中一部分专门用作商业场所
为什么这种区别很重要
从资本利得税的角度来看，混合用途物业中的住宅部分和非住宅部分可能适用不同的处理方式：[3]
| 特征 | 住宅部分 | 非住宅部分 |
|---|---|---|
| 资本利得税率（自2024年10月30日起） | 18% / 24% | 18% / 24% |
| 60 天报告期（英国居民） | 是的 | 否（自我评估报告） |
| 私人住宅救济 | 如果用作主要住所，则可能适用 | 无法使用 |
| BADR / 翻车救济 | 通常不可用 | 可能适用于业务方面 |
| 购买时的印花税税率 | 住宅税 + 附加费 | 商业费率（通常较低） |
关于利率的说明： 自2024年10月30日起，住宅和非住宅资产处置的资本利得税率相同（分别为18%和24%）。在此日期之前，非住宅资产收益的税率分别为10%和20%，因此在税务方面，两者的区别更为显著。然而，60天申报期限和税收减免资格仍然存在差异。
如何分配收益
当出售混合用途房产时，总收益必须是 按比例分配 区分住宅区和非住宅区。常用方法包括：[1]
- 建筑面积： 最常用的方法是按平方英尺或平方米进行比例分配。
- 相对价值： 如果其中一部分的单位面积价值显著高于另一部分（例如，黄金地段的零售底层与普通的楼上公寓相比），则基于价值的分配可能更为合适。
- 具体识别： 如果存在独立的产权证或可完全分割的单元，则每一部分均可视为独立的资产。
示例
玛丽亚以50万英镑的价格出售了一处房产，该房产包括一间底层商铺（60平方米）和一套楼上公寓（40平方米）。她当初以30万英镑购入，另支付了4000英镑的费用。她的全部处置成本为8000英镑。她从未在公寓里居住过。
| 步 | 全部的 | 商店（60%） | 平坦（40%） |
|---|---|---|---|
| 收益 | £500,000 | £300,000 | £200,000 |
| 减少：成本 | £312,000 | £187,200 | £124,800 |
| 获得 | £188,000 | £112,800 | £75,200 |
公寓部分（收益 75,200 英镑）属于住宅用途，必须通过 60 天资本利得税房产申报表申报。店铺部分（收益 112,800 英镑）如果 Maria 在那里经营自己的生意，则可能符合商业减免政策，例如 BADR（商业活动减免）。
PRR 和混合用途物业
如果该房产的住宅部分是业主的 主屋私人住宅税收减免政策适用于收益中住宅部分，商业部分则不符合该政策的条件。[1]
如果房屋的一部分被使用 只 如果房间用于商业用途（例如，从未用于家庭用途的专用办公室），则PRR在该部分受到限制。但是，如果房间用于 两个都 对于商业和家庭用途（例如在空闲卧室设立家庭办公室），PRR 通常不受影响。
提示： 避免房间被占用 只 用于商业用途。如果您偶尔将办公房间用于家庭用途（即使只是偶尔存放个人物品），则整处房产的住宅部分可能符合全额房屋改造抵扣条件。[1]
商业部分的商业救济
混合用途物业中的非住宅部分可能符合商业资本利得税减免条件：
- 企业资产处置减免（BADR）： 符合条件的企业处置，终身限额不超过100万英镑，适用18%的税率。
- 翻车救济： 如果您将收益再投资于符合条件的商业资产，则可以递延收益。
- 延期救济： 适用于企业资产赠与
印花税对购买的影响
什么时候 购买 对于混合用途房产，其印花税待遇与纯住宅房产有所不同。混合用途房产的印花税适用以下规定： 非住宅 印花税税率通常低于住宅税率，并且不受额外住宅较高税率的限制（目前从 2024 年 10 月起征收 5% 的附加费）。
常见问题解答
资本利得税中何为混合用途房产？
混合用途房产是指兼具住宅和非住宅用途的房产，例如，楼上是公寓的商铺，或带有农田的农舍。就资本利得税而言，收益将在住宅和非住宅两部分之间分配，并且可能适用于不同的规则。
我该如何分配收益？
收益通常根据住宅部分和非住宅部分的建筑面积或价值进行分配。如果房产是单一资产（例如，一栋楼下是商铺、楼上是公寓的建筑），则需要合理的分配依据。 HMRC接受建筑面积作为常用分配方法。
对于混合用途房产，我需要提交 60 天的申报表吗？
英国居民如需就出售房产中的住宅部分缴纳资本利得税，则必须在出售后60天内提交资本利得税房产申报表。商业部分则按常规方式通过自我评估申报。非英国居民必须在出售后60天内申报所有在英国的房产。
我可以就混合用途房产的一部分申请私人住宅税收减免吗？
是的。如果住宅部分是您的主要住所，则该部分收益可享受永久收益减免 (PRR)。商业部分不符合永久收益减免的条件，但可能符合其他减免政策，例如企业资产处置减免。
延伸阅读
- 私人住宅救济 — 住宅部分除外
- 出售出租房产时需缴纳资本利得税 — 租赁房产销售的全貌
- 60天资本利得税房产报告 — 报告住宅部分
- 资本利得税与所得税 — 企业资产的资本/收入区分
来源
- 资本利得手册：CG64680 – PRR：混合用途 —— HMRC
- 出售房产时需缴纳税款 — GOV.UK
- 资本利得手册：CG73600 – 住宅和非住宅物业 —— HMRC