关键事实
- 第二套房产，如果不是您指定的主要住所，则 不是 符合条件可享受私人住宅全额减免。
- 资本利得税按以下方式征收： 18% （基本费率）或 24% （较高利率）。
- 你或许能够 提名 两处房产中哪一处是你的主要住所——但一次只能选择一处。
- 收益必须通过以下方式报告： 60 天资本利得税房产回报率 以及自我评估。
- 考虑时机：夫妻双方都有各自的时间安排。 年度免税额为 3,000 英镑.
第二套住房的资本利得税
当你出售房产时 不是 如果您仅将某处房产作为您的主要住所，则该房产的收益需缴纳资本利得税。这同样适用于度假屋、第二套住房、您继承并保留的房产，以及您未将其作为主要住所（或未指定为主要住所）的任何其他住宅房产。[1]
第二套住房没有自动豁免。私人住宅减免政策仅涵盖您的 指定主要住所而且，你一次只能拥有一处主要住所。
计算增益
资本利得税的计算遵循标准规则：
| 步 | 细节 |
|---|---|
| 处置所得 | 促销价 |
| 减少：购置成本 | 购买价格 + 印花税 + 法律费用 |
| 减少：增强成本 | 扩建、改建、资本改良 |
| 减少：处置成本 | 房产中介费 + 律师费 |
| = 增益 | |
| 减：年度免税额 | £3,000 (2026/27) |
| 减少：资本损失 | 本年度及往年同期 |
| = 应税收益 | 18% / 24% |
提名选举
如果您拥有两处房产并且都居住于此（至少偶尔居住），您可以选择其中一处作为您的主要居住地，用于个人居住权登记。这被称为“提名”或“选择”。[3]
关键规则
- 您必须在规定时间内提出提名。 两年 首先拥有两套符合条件的住宅
- 你可以 各不相同 随时可以进行提名（例如，更改提名房产）。
- 房产必须确实是 住宅 ——你偶尔真的要住在里面。
- 已婚夫妇同居只能有 一处主要住所 他们之间
提名策略： 有些人会将他们的第二套住房短期（例如 12-18 个月）申报为主要住房，然后再换回主要住房。这样可以确保第二套住房在此期间符合主要住房补贴 (PRR) 的条件。 加 在持有房产的最后9个月内，可以大幅降低资本利得税。然而，这意味着原房产在指定期间内没有优先购买权（PRR）——因此，这种方法仅适用于原房产近期不会出售或出售收益较小的情况。[3]
示例
詹姆斯和凯伦（已婚）于2015年共同购买了一栋度假小屋，价格为25万英镑（另加5000英镑印花税和2000英镑律师费）。2018年，他们花费2万英镑翻新了厨房和浴室。2025年12月，他们以38万英镑的价格出售了这栋小屋，支付了6000英镑的房产中介费和1500英镑的律师费。两人均为高收入纳税人。他们从未指定受益人。
| 步 | 数量 |
|---|---|
| 销售所得 | £380,000 |
| 减少：购置成本 | −£257,000 |
| 减少：改进 | −£20,000 |
| 减少：处置成本 | −£7,500 |
| 总收益 | £95,500 |
| 詹姆斯的份额（50%） | £47,750 |
| 较少：AEA | −£3,000 |
| 应税收益 | £44,750 |
| 资本利得税税率为 24% | £10,740 |
Karen的计算结果与此相同。这对夫妇的资本利得税总额： £21,480通过共同拥有，他们每人可以使用 3,000 英镑的年度投资津贴 (AEA)，与单独拥有相比，可节省 720 英镑的资本利得税。
税务规划技巧
- 共同所有权： 如果您已婚，共同拥有房产可以让夫妻双方都使用他们的年度雇员津贴 (AEA)。
- 定时： 如果可能，最好跨越两个纳税年度进行交易（第一年进行交换，第二年完成交易），以便两次使用AEA优惠。
- 损失： 如果您因其他资产处置而产生资本损失，这些损失可以抵消房产收益。
- 改进之处： 保留所有资本性改良支出的收据——它们会减少收益。
- 提名： 考虑缩短提名期是否可以节省税款（但请先咨询专业人士）。
报告要求
收益必须在两处申报：[4]
- 60天资本利得税房产申报表： 完工后60天内提交并付款
- 自我评估申报： 将收益计入 SA108 资本利得表中，并扣除已缴纳的税款。
常见问题解答
出售第二套房产时需要缴纳资本利得税吗？
是的。如果您购买的第二套房产并非您指定的主要居所，则无法享受私人住宅减免。该房产的收益需缴纳资本利得税，税率为18%或24%，具体取决于您的应税总收入。您必须在房产交易完成后60天内申报并缴纳税款。
我可以将我的第二套房产申报为我的主要住所吗？
是的，前提是您确实偶尔会住在其中。您必须在首次拥有两处房产后的两年内进行提名。但是，提名第二处房产意味着您的第一处房产在提名期间将失去部分居住权抵免，这可能会增加整体资本利得税。
如何降低第二套住房的资本利得税？
可选择的方案包括：将股份转让给配偶以使用双方的年度免税额，选择合适的出售时机以使用年度免税额，抵消资本损失，申报所有允许的改进成本，以及如果您在两处房产中都居住过，可以考虑提名选举。
印花税税率提高是否会影响资本利得税？
更高的印花税税率（自2024年10月起，对额外购买的住宅物业加收5%的附加税）不会直接影响资本利得税。但是，首次购买时支付的印花税属于可抵扣成本，可以从资本利得中扣除。
延伸阅读
- 私人住宅救济 (PRR) — 当您的房屋免征资本利得税时
- 60天资本利得税房产报告 如何申报和缴费
- 出售出租房产时需缴纳资本利得税 — 出租房产处置规则
- 继承财产的资本利得税 出售继承的房产
来源
- 出售房产时需缴纳税款 — GOV.UK
- 出售房屋时需缴纳税款 — GOV.UK
- 资本利得手册：CG64545 – 主要住所的提名 —— HMRC
- 申报并缴纳英国房产资本利得税 — GOV.UK