Fatti chiave
- Costo di acquisizione: il prezzo di acquisto più l'imposta di bollo e le spese legali per l'acquisto.
- Spese di miglioramento: miglioramenti del capitale che aggiungono valore al bene, ma NON manutenzione o riparazioni.
- Costi accessori di smaltimento: commissioni di agenzia immobiliare, commissioni di avvocato, commissioni di valutazione, costi pubblicitari.
- Le spese di entrata (riparazioni, assicurazioni, costi di gestione) sono non ammissibile per la CGT, potrebbe invece essere deducibile dall'imposta sul reddito.
- Se hai ricevuto il bene in regalo, il valore di mercato alla data della donazione è il costo di acquisizione.
Le tre categorie di costi ammissibili
Il Taxation of Chargeable Gains Act del 1992 (TCGA) consente di dedurre tre categorie di spese nel calcolo di un guadagno imponibile:[1]
- Costo di acquisizione (s.38(1)(a) TCGA) — il costo di acquisizione dell'attività
- Spese di miglioramento (s.38(1)(b) TCGA) — spesa in conto capitale che si riflette nello stato dell'attività al momento della cessione
- Costi accessori di smaltimento (s.38(1)(c) TCGA) — costi direttamente attribuibili alla cessione
1. Costo di acquisizione
Il costo di acquisizione è normalmente il prezzo che hai pagato per il bene, più eventuali costi di acquisto direttamente correlati:[1]
- Prezzo di acquisto
- Imposta di bollo sulla proprietà (SDLT) o imposta sulle transazioni immobiliari (LTT)
- Imposta di bollo o imposta di riserva sull'imposta di bollo sulle azioni
- Spese legali e di trasferimento immobiliare per l'acquisto
- Spese di perizia o stima al momento dell'acquisto
- Commissioni dell'agente immobiliare (se eri l'acquirente)
- Commissione d'acquisto della casa d'aste
Regole speciali sui costi di acquisizione
| Situazione | Costo di acquisizione |
|---|---|
| Acquistato a distanza di sicurezza | Prezzo effettivo pagato più costi correlati |
| Ricevuto in regalo | Valore di mercato alla data della donazione |
| Ereditato | Valore di successione (valore di mercato alla data del decesso) |
| Acquisito dal coniuge/partner civile | Base di costo originale del coniuge (nessun trasferimento di guadagno o perdita) |
| Tenutosi il 31 marzo 1982 | Valore di mercato al 31 marzo 1982 (ribasamento) |
| Creato dal proprietario (ad esempio un dipinto) | Costo dei materiali e qualsiasi altra spesa diretta |
2. Spese di miglioramento
La spesa di miglioramento è una spesa in conto capitale che aggiunge o migliora il bene e si riflette ancora nel suo valore al momento della cessione. Deve trattarsi di una spesa interamente ed esclusivamente finalizzata ad accrescere il valore del bene.[2]
Cosa conta come miglioramento
| Consentito (miglioramento) | Non consentito (manutenzione/riparazione) |
|---|---|
| Costruire un'estensione | Riparazione di un tetto |
| Aggiungere un nuovo bagno | Ridipingere le pareti |
| Trasformare un loft | Sostituzione di finestre rotte con altre simili |
| Installazione del riscaldamento centralizzato per la prima volta | Manutenzione di una caldaia esistente |
| Aggiungere una veranda | Riparazione di una grondaia che perde |
| Progettazione del paesaggio e piazzali per il parcheggio | Taglio del prato / manutenzione generale del giardino |
Il test “riflesso nello stato”: Il miglioramento deve comunque essere riflesso nel bene al momento della vendita. Se hai costruito un ampliamento nel 2010 ma lo hai demolito nel 2020, il costo dell'ampliamento è non ammissibile perché non è più rispecchiato nello stato dell'immobile al momento della vendita.[2]
3. Costi accessori di smaltimento
Si tratta di costi sostenuti direttamente a seguito della vendita o dello smaltimento del bene:[3]
- Commissioni di agenti o mediatori immobiliari
- Spese legali e di trasferimento immobiliare
- Pubblicizzare la vendita
- Spese di valutazione professionale (ove necessario per la cessione)
- Commissione di intermediazione sulla vendita di azioni
- Commissioni d'asta
Allo stesso modo, i costi accessori di acquisizione sono anche deducibili, rientrando nella categoria dei costi di acquisizione.
Cosa NON è consentito
Di seguito sono riportati i costi comuni che sono non deducibile ai fini dell'imposta sulle plusvalenze:[1]
- Interessi ipotecari e altri costi di finanziamento
- Assicurazione premi sull'attività
- Manutenzione e riparazioni — mantenere il bene nel suo stato attuale
- Affitto, imposta comunale o bollette
- Costi già dedotti contro l'imposta sul reddito (ad esempio spese di locazione di immobili detratte dal reddito da locazione)
- Ammortamento
- Il tuo tempo e il tuo lavoro (sono deducibili solo le spese professionali pagate a terzi)
Niente doppi guadagni: Se hai già dedotto un costo dall'imposta sul reddito (ad esempio, spese di ristrutturazione dedotte dal reddito da locazione), non puoi dedurre nuovamente lo stesso costo ai fini dell'imposta sulle plusvalenze (CGT). Ogni costo può essere dedotto una sola volta.[1]
Costi ammissibili per le cessioni di immobili
L'immobile è l'ambito in cui più comunemente si ha bisogno di identificare i costi ammissibili. In sintesi:[4]
| Costo | Ammissibile? | Note |
|---|---|---|
| Prezzo di acquisto | SÌ | Oppure valore di mercato se donato/ereditato |
| Imposta di bollo sull'acquisto | SÌ | Parte del costo di acquisizione |
| Spese legali (acquisto e vendita) | SÌ | Costi accessori |
| Commissioni dell'agente immobiliare sulla vendita | SÌ | Costi accessori di smaltimento |
| Ampliamento o conversione del soppalco | SÌ | Spese di miglioramento |
| Nuova cucina/bagno (aggiornamento) | Possibilmente | Solo se un miglioramento genuino rispetto all'originale |
| Riparazione del tetto | NO | Manutenzione/riparazione |
| Ristrutturazione | NO | Manutenzione |
| Interessi ipotecari | NO | Costo di finanziamento |
| Assicurazione | NO | Costo di gestione |
| Commissioni dell'agente immobiliare | NO | Spese di ricavo (deducibili dall'imposta sul reddito) |
Tenuta dei registri
Dovresti conservare i registri di tutte le spese di acquisizione e miglioramento per tutto il periodo in cui sei proprietario del bene, più il periodo entro il quale HMRC può indagare sulla cessione (in genere sei anni dalla fine dell'anno fiscale). I registri includono:
- Dichiarazioni di completamento degli acquisti e contratti
- Ricevute e fatture per lavori di miglioramento
- Fatture di avvocati e agenti immobiliari
- Ricevute di bollo
- Documenti di autorizzazione urbanistica (possono supportare la richiesta di miglioramento)
Domande frequenti
Quali costi posso dedurre da una plusvalenza?
È possibile dedurre il prezzo di acquisto originale (o il valore di mercato in caso di donazione), l'imposta di bollo, le spese legali per l'acquisto e la vendita, i compensi dell'agente immobiliare, le spese di ampliamento (migliorie, ampliamenti) e le spese di valutazione professionale. Non sono invece deducibili le spese di manutenzione, riparazione, assicurazione o interessi ipotecari.
Posso detrarre il costo di una nuova cucina o di un nuovo bagno?
Dipende. Se la nuova cucina rappresenta un miglioramento significativo rispetto allo standard originale (ad esempio, l'aggiunta di una cucina dove non ce n'era una, o un miglioramento sostanziale delle specifiche), può essere considerata una spesa di miglioramento. La semplice sostituzione di una cucina usurata con una simile è considerata manutenzione/riparazione e non è ammissibile.
Posso dedurre gli interessi del mutuo dalla mia plusvalenza?
No. Gli interessi sul mutuo sono un costo di finanziamento, non un costo deducibile ai fini dell'imposta sulle plusvalenze (CGT). Per gli immobili in affitto, gli interessi sul mutuo possono comportare un'agevolazione fiscale (come riduzione dell'aliquota base per gli immobili in affitto), ma non possono ridurre la plusvalenza sulla vendita.
Qual è la mia base di costo se ho ereditato il bene?
Se hai ereditato un bene, il costo di acquisizione ai fini CGT è valore di successione — il valore di mercato alla data del decesso. È possibile aggiungere anche eventuali spese di miglioria e costi accessori sostenuti dopo aver ereditato l'immobile.
Ulteriori letture
- Come calcolare una plusvalenza — il calcolo completo passo dopo passo
- Smaltimento di parti — ripartizione dei costi quando si vende una parte di un bene
- CGT quando si vende un immobile in affitto — indicazioni specifiche per proprietà
- Attività acquisite prima del 1982 — regole di ribasamento per le attività precedenti al 1982
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