Fatti chiave
- Una proprietà ad uso misto è quella che ha sia elementi residenziali che commerciali (ad esempio un negozio con un appartamento sopra).
- Il guadagno deve essere ripartito tra la parte residenziale e quella non residenziale.
- I guadagni residenziali sono tassati a 18% / 24%; gli utili commerciali sono tassati alle stesse aliquote a partire dal 30 ottobre 2024.
- L'elemento residenziale innesca un Restituzione della proprietà CGT a 60 giorni; l'elemento commerciale non lo è (per i residenti nel Regno Unito).
- Il PRR può essere applicato alla parte residenziale se si trattava dell'abitazione principale del proprietario.
Che cosa è una proprietà ad uso misto?
Una proprietà ad uso misto è una proprietà che serve entrambi scopi residenziali e commercialiEsempi comuni includono:[1]
- UN negozio con appartamento sopra
- UN pub o pensione con alloggio del proprietario
- UN azienda agricola con casa colonica e fabbricati agricoli
- UN edificio per uffici con un appartamento residenziale su un piano
- UN casa con parte adibita esclusivamente a locale commerciale
Perché la distinzione è importante
Dal punto di vista della CGT, gli elementi residenziali e non residenziali di una proprietà ad uso misto possono essere trattati in modo diverso:[3]
| Caratteristica | Elemento residenziale | Elemento non residenziale |
|---|---|---|
| Aliquota CGT (dal 30 ottobre 2024) | 18% / 24% | 18% / 24% |
| Segnalazione entro 60 giorni (residenti nel Regno Unito) | SÌ | No (relazione di autovalutazione) |
| Agevolazioni per la residenza privata | Può essere applicato se utilizzato come abitazione principale | Non disponibile |
| BADR / Sollievo dal rollover | Di solito non disponibile | Potrebbe essere disponibile per l'elemento aziendale |
| Aliquote SDLT all'acquisto | Tariffe residenziali + supplemento | Tariffe commerciali (spesso inferiori) |
Nota sulle tariffe: Dal 30 ottobre 2024, le aliquote Irpef per le cessioni residenziali e non residenziali sono le stesse (18%/24%). Prima di tale data, le plusvalenze non residenziali erano tassate al 10%/20%, rendendo la distinzione più significativa ai fini fiscali. Tuttavia, l'obbligo di dichiarazione entro 60 giorni e l'ammissibilità alle agevolazioni sono ancora diversi.
Come ripartire il guadagno
Quando si vende una proprietà ad uso misto, il guadagno totale deve essere ripartito tra la parte residenziale e quella non residenziale. I metodi più comuni includono:[1]
- Superficie: Il metodo più comunemente accettato è la ripartizione in base alla metratura quadrata o ai metri quadrati
- Valore relativo: Se una parte ha un valore significativamente maggiore per unità di superficie (ad esempio un piano terra di un negozio di prima qualità rispetto a un appartamento di base al piano superiore), la ripartizione basata sul valore potrebbe essere più appropriata
- Identificazione specifica: Se ci sono titoli di proprietà separati o unità distintamente separabili, ognuno può essere trattato come un bene separato
Esempio pratico
Maria vende un immobile composto da un negozio al piano terra (60 mq) e un appartamento al piano superiore (40 mq) per 500.000 sterline. L'ha acquistato per 300.000 sterline, con spese di 4.000 sterline. Le spese di vendita totali ammontano a 8.000 sterline. Non ha mai abitato nell'appartamento.
| Fare un passo | Totale | Negozio (60%) | Piatto (40%) |
|---|---|---|---|
| Proventi | £500,000 | £300,000 | £200,000 |
| Meno: costi | £312,000 | £187,200 | £124,800 |
| Guadagno | £188,000 | £112,800 | £75,200 |
La componente flat (plusvalenza di 75.200 £) è residenziale e deve essere dichiarata tramite la dichiarazione dei redditi CGT a 60 giorni. La componente shop (plusvalenza di 112.800 £) può beneficiare di agevolazioni commerciali come il BADR se Maria vi ha gestito la propria attività.
PRR e proprietà ad uso misto
Se la parte residenziale della proprietà era del proprietario casa principale, L'agevolazione per la residenza privata può essere applicata alla quota residenziale della plusvalenza. La quota commerciale non sarà ammessa al PRR.[1]
Se una parte della casa è stata utilizzata esclusivamente per scopi aziendali (ad esempio una stanza ufficio dedicata che non è mai stata utilizzata per scopi domestici), il PRR è limitato per quella parte. Tuttavia, se una stanza è stata utilizzata per Entrambi per scopi aziendali e domestici (ad esempio un ufficio in casa in una camera degli ospiti), il PRR normalmente non è interessato.
Mancia: Evitare di far utilizzare una stanza esclusivamente per uso aziendale. Se si utilizza occasionalmente un locale commerciale per scopi domestici (anche se si conservano occasionalmente oggetti personali), l'intera proprietà potrebbe beneficiare dell'intero PRR sulla componente residenziale.[1]
Agevolazioni aziendali sulla parte commerciale
L'elemento non residenziale di una proprietà ad uso misto può beneficiare di agevolazioni CGT aziendali:
- Agevolazioni per la cessione di beni aziendali (BADR): Aliquota del 18% sulle cessioni di attività qualificate fino al limite complessivo di 1 milione di sterline.
- Sollievo dal ribaltamento: Differisci il guadagno se reinvesti in attività aziendali qualificate
- Esenzione da trattenute: Disponibile per donazioni di beni aziendali
Implicazioni SDLT sull'acquisto
Quando acquisto per un immobile ad uso misto, il trattamento SDLT differisce da un acquisto puramente residenziale. Gli immobili ad uso misto sono tassati ai sensi della non residenziale Le aliquote SDLT sono spesso inferiori alle aliquote residenziali e non sono soggette alle aliquote più elevate per le abitazioni aggiuntive (attualmente con un supplemento del 5% da ottobre 2024).
Domande frequenti
Che cosa si intende per immobile ad uso misto ai fini delle CGT?
Un immobile a uso misto è un immobile che combina uso residenziale e non residenziale, ad esempio un negozio con un appartamento al piano superiore o una casa colonica con terreno agricolo. Ai fini della CGT, la plusvalenza viene suddivisa tra i due elementi e a ciascuna parte possono essere applicate regole diverse.
Come posso ripartire il guadagno?
La plusvalenza è solitamente ripartita in base alla superficie o al valore delle parti residenziali e non residenziali. Se l'immobile è costituito da un unico bene (ad esempio, un edificio con un negozio al piano terra e un appartamento al piano superiore), è necessaria una base di ripartizione ragionevole. HMRC accetta la superficie come criterio comune.
Devo presentare una dichiarazione dei redditi entro 60 giorni per un immobile ad uso misto?
I residenti nel Regno Unito devono presentare una dichiarazione dei redditi ai fini CGT entro 60 giorni per la componente residenziale della cessione, se la CGT è dovuta. La componente commerciale viene dichiarata tramite l'autovalutazione secondo le consuete modalità. I residenti non residenti nel Regno Unito devono dichiarare tutte le cessioni immobiliari nel Regno Unito entro 60 giorni.
Posso richiedere l'esenzione per residenza privata su una parte di una proprietà ad uso misto?
Sì. Se la parte residenziale era la tua abitazione principale, il PRR può essere applicato a quella parte della plusvalenza. La parte commerciale non avrà diritto al PRR, ma potrebbe beneficiare di altre agevolazioni, come il Business Asset Disposal Relief.
Ulteriori letture
- Agevolazioni per la residenza privata — esentando la parte residenziale della tua casa
- CGT quando si vende un immobile in affitto — il quadro completo per le vendite di immobili in affitto
- Il rapporto immobiliare CGT a 60 giorni — segnalazione dell'elemento residenziale
- Imposta sulle plusvalenze (CGT) vs imposta sul reddito — la distinzione capitale/reddito per le attività aziendali
Cerchi un software per la dichiarazione dei redditi semplice?
# GoFile è riconosciuto HMRC e utilizzato da oltre 50.000 aziende del Regno Unito. Configurazione in pochi minuti, presentazione delle dichiarazioni in tutta sicurezza.
Inizia gratuitamenteNon è richiesta alcuna carta di credito · Annulla in qualsiasi momento