Fatti chiave
- I guadagni sugli immobili residenziali sono tassati a 18% (tariffa base) o 24% (aliquota più elevata) dal 30 ottobre 2024.
- Devi presentare una Restituzione della proprietà CGT a 60 giorni e pagare la tassa entro 60 giorni dal completamento.
- Le detrazioni ammissibili includono il prezzo di acquisto, l'imposta sui beni mobili (SDLT), le spese legali e miglioramenti del capitale (ma non manutenzione o riparazioni).
- Interessi ipotecari non può essere dedotto dalla plusvalenza.
- Il guadagno viene segnalato anche sul tuo Dichiarazione di autovalutazione, con credito per l'imposta già pagata tramite la dichiarazione dei redditi entro 60 giorni.
CGT sugli immobili in affitto: panoramica
Quando vendi un immobile da affittare, una casa vacanze o un altro immobile in affitto che non sia la tua residenza principale, la plusvalenza è soggetta all'imposta sulle plusvalenze (CGT). Gli immobili residenziali hanno storicamente registrato le aliquote più elevate e, dal 30 ottobre 2024, le aliquote sono rispettivamente del 18% e del 24%.[4]
Calcolo del guadagno
Il calcolo della CGT segue la formula standard, applicata alla proprietà:[1]
| Articolo | Note |
|---|---|
| Proventi da cessione | Prezzo di vendita (o valore di mercato se persona dotata/collegata) |
| Meno: costo di acquisizione | Prezzo di acquisto |
| Meno: costi di acquisto | SDLT, parcelle degli avvocati, parcelle per perizie |
| Meno: spese di miglioramento | Estensioni, conversioni, miglioramenti importanti |
| Meno: costi di smaltimento | Commissioni dell'agente immobiliare, commissioni dell'avvocato in caso di vendita |
| = Guadagno | Soggetto a agevolazioni e importo esente annuo |
Esempio pratico
Paul ha acquistato un appartamento in affitto nel 2015 per 180.000 sterline, pagando 1.200 sterline di imposta di bollo e 1.800 sterline di spese legali. Nel 2018 ha speso 12.000 sterline per un nuovo bagno e il rifacimento dell'impianto elettrico (miglioramento del capitale). Venderà a gennaio 2026 per 270.000 sterline, pagando 4.500 sterline di spese di agenzia immobiliare e 1.500 sterline di spese legali. Il reddito imponibile di Paul è di 55.000 sterline.
| Fare un passo | Quantità |
|---|---|
| proventi della vendita | £270,000 |
| Meno: prezzo di acquisto | −£180,000 |
| Meno: SDLT | −£1,200 |
| Meno: spese legali all'acquisto | −£1,800 |
| Meno: spese di miglioramento | −£12,000 |
| Meno: commissioni dell'agente immobiliare | −£4,500 |
| Meno: spese legali in saldo | −£1,500 |
| Guadagno | £69,000 |
| Meno: Importo esente annuo | −£3,000 |
| Guadagno imponibile | £66,000 |
| CGT al 24% (al di sopra della fascia di aliquota base) | £15,840 |
Scadenza di 60 giorni: Paul dovrà presentare una dichiarazione dei redditi ai fini CGT entro 60 giorni e pagare £ 15.840 entro 60 giorni dalla data di completamento dei lavori. Dovrà inoltre includere la plusvalenza nella sua dichiarazione dei redditi per il 2025/26, richiedendo il credito per le imposte già versate.[2]
Cosa puoi e cosa non puoi detrarre
| Deducibile | Non deducibile |
|---|---|
| Prezzo di acquisto | Interessi/rimborsi del mutuo |
| SDLT / LTT all'acquisto | Assicurazione degli edifici |
| Spese legali (acquisto e vendita) | Assicurazione per proprietari di immobili |
| Commissioni dell'agente immobiliare | Commissioni dell'agente immobiliare |
| Estensioni e conversioni | Riparazioni e manutenzione di routine |
| Nuovo bagno/cucina (se si effettua un upgrade) | Ristrutturazione / pittura |
| Tariffe di perizia e stima | Imposta comunale / bollette delle utenze |
La dichiarazione dei redditi CGT a 60 giorni
Dal 27 ottobre 2021, i residenti nel Regno Unito devono segnalare le cessioni di immobili residenziali nel Regno Unito per i quali è dovuta la CGT entro 60 giorni della data di completamento.[2]
- File utilizzando il tuo Conto online HMRC (Imposta sulle plusvalenze sui servizi immobiliari nel Regno Unito)
- Puoi stimare il guadagno se non hai ancora cifre esatte
- Pagare contemporaneamente qualsiasi imposta sulle plusvalenze dovuta
- Il guadagno deve essere incluso anche nel tuo reddito annuale Dichiarazione di autovalutazione
- Viene concesso un credito per qualsiasi CGT già pagata tramite la dichiarazione dei redditi entro 60 giorni
Sanzioni per la segnalazione tardiva: Una penalità iniziale di £100 Si applica una sanzione fino a 6 mesi di ritardo nella presentazione della dichiarazione. Per ritardi superiori a 6 e 12 mesi si applicano sanzioni aggiuntive. Gli interessi di mora sulle imposte non pagate decorreranno dalla scadenza dei 60 giorni.[2]
Sollievo disponibile
Diverse agevolazioni possono ridurre o eliminare le imposte sui redditi da capitale (CGT) sulla cessione di un immobile in affitto:
- Esenzione per residenza privata (PRR): Se la proprietà è stata la tua residenza principale per parte del periodo di proprietà, il PRR potrebbe coprire parte o tutto il guadagno
- Agevolazioni per gli affitti: Molto limitato da aprile 2020: disponibile solo se si condivide l'occupazione con l'inquilino
- Perdite di capitale: Le perdite derivanti da altre cessioni possono essere compensate con l'utile della proprietà
- Importo esente annuo: I primi 3.000 £ di guadagni netti sono esenti da tasse
Proprietà di proprietà congiunta
Se la proprietà è di proprietà congiunta (ad esempio da una coppia sposata), ciascun proprietario dichiara la propria condividere della plusvalenza. Ogni proprietario ha il proprio Importo di Esenzione Annuale e la propria fascia di aliquota CGT. Ciò può comportare un importo totale delle imposte inferiore rispetto a quello che si otterrebbe se l'immobile fosse di proprietà esclusiva di una sola persona.[1]
Domande frequenti
A quanto ammonta la CGT quando vendo un immobile da affittare?
L'aliquota Irpef sulle plusvalenze immobiliari residenziali è del 18% per i contribuenti con aliquota base e del 24% per i contribuenti con aliquota più alta e aggiuntiva. L'aliquota dipende dal reddito imponibile totale dell'anno. Le plusvalenze possono essere suddivise tra entrambe le aliquote se rientrano nella fascia di aliquota base.
Devo segnalare la vendita entro 60 giorni?
Sì. I residenti nel Regno Unito che cedono immobili residenziali nel Regno Unito con un guadagno devono presentare una dichiarazione dei redditi ai fini CGT entro 60 giorni e pagare le imposte dovute entro 60 giorni dalla data di completamento. La presentazione tardiva comporta sanzioni iniziali di £ 100, con ulteriori sanzioni per il ritardo prolungato.
Posso dedurre le rate del mutuo dalla plusvalenza?
No. Gli interessi sul mutuo e le rate di rimborso del capitale sono costi di finanziamento e non sono deducibili ai fini dell'imposta sulle plusvalenze (CGT). Per gli immobili in affitto, gli interessi sul mutuo possono dare diritto a un'agevolazione fiscale (come riduzione dell'aliquota base), ma non riducono la plusvalenza derivante dalla vendita.
Quali costi posso detrarre quando vendo un immobile in affitto?
È possibile dedurre il prezzo di acquisto originale, l'imposta di bollo, le spese legali (acquisto e vendita), i compensi dell'agente immobiliare e il costo di migliorie strutturali come ampliamenti o conversioni. Non sono invece deducibili costi di manutenzione, riparazioni, assicurazione o commissioni dell'agente immobiliare.
Ulteriori letture
- Il rapporto immobiliare CGT a 60 giorni — come presentare la domanda e cosa includere
- Agevolazioni per la residenza privata — se la proprietà era una volta la tua casa
- Agevolazioni per gli affitti — l'agevolazione limitata per gli immobili in affitto
- Costi e detrazioni ammissibili — guida dettagliata su cosa puoi detrarre
- Vendere una seconda casa — case vacanza e seconde proprietà
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