Fatti chiave
- IL Formula A/(A+B) ripartisce il costo originario tra la parte venduta e quella trattenuta.
- UN = ricavato dalla cessione della parte venduta; B = valore di mercato della parte trattenuta.
- Gli smaltimenti parziali si verificano comunemente con terra, giardini, E edifici.
- UN "piccola parte di smaltimento del terreno” l'elezione è possibile se i proventi non superano le £ 20.000 o il 20% del valore del terreno.
- La base di costo rimanente della parte trattenuta è la costo originale meno l'importo destinato alla cessione.
Quando si verifica lo smaltimento parziale?
Uno smaltimento parziale avviene ogni volta che si smaltisce parte di un bene mantenendo il resto. Questo può includere:[1]
- Vendere una striscia di terreno da un appezzamento più grande
- Vendere parte di un giardino a un vicino o a un costruttore
- Concessione di un contratto di locazione (la proprietà assoluta è il bene originario e il contratto di locazione è una cessione di una parte)
- Ricevere una somma di capitale derivante da un bene (ad esempio il risarcimento per un danno a parte di un immobile)
- Vendita di alcune azioni di una holding (anche se le azioni hanno le proprie regole di abbinamento)
La formula A/(A+B)
Quando si effettua una cessione parziale, non è possibile semplicemente dedurre l'intero costo originale dal ricavato. È invece necessario ripartire il costo utilizzando la formula:[1]
Costo ammissibile della parte smaltita = Costo totale × A ÷ (A + B)
Dove:
UN = ricavato (o valore di mercato) della parte ceduta
B = valore di mercato della parte trattenuta alla data di cessione
Il costo ammissibile rimanente della parte trattenuta è: Costo totale − costo allocato allo smaltimento.
Esempio pratico
David ha acquistato un terreno nel 2012 per 80.000 sterline. Nel 2025, ne vende una parte a un costruttore per 50.000 sterline. Alla data della cessione parziale, il terreno rimanente è valutato 150.000 sterline.
| Fare un passo | Calcolo | Quantità |
|---|---|---|
| Proventi da cessione (A) | £50,000 | |
| Valore di mercato della parte trattenuta (B) | £150,000 | |
| Frazione: A / (A + B) | £50,000 / (£50,000 + £150,000) | 25% |
| Costo ammissibile della parte venduta | £80.000 × 25% | £20,000 |
| Guadagno sulla cessione parziale | £50,000 − £20,000 | £30,000 |
| Costo rimanente del terreno trattenuto | £80,000 − £20,000 | £60,000 |
Quando David venderà il terreno rimanente, il suo costo base sarà di £ 60.000 (la parte non assegnata del costo originale).
Costi di miglioramento sulle cessioni di parti
Se sono state sostenute spese di miglioramento del bene, queste devono essere ripartite:[2]
- Spese di miglioramento che riguardano esclusivamente alla parte smaltita è interamente deducibile dal ricavato della cessione della parte
- Spese di miglioramento che riguardano esclusivamente alla parte trattenuta non è deducibile su questa cessione — è conservata nella base di costo della parte trattenuta
- Spese di miglioramento che riguardano l' intero bene (ad esempio la recinzione lungo l'intero perimetro) viene ripartita utilizzando la formula A/(A+B)
Cessioni di piccole parti di terreni
Se si vende una parte di un appezzamento di terreno e il ricavato è esiguo rispetto al valore totale, è possibile optare per un trattamento speciale ai sensi dell'art. 242 TCGA 1992:[3]
Elezione per lo smaltimento di piccole parti: Se il ricavato della cessione è £ 20.000 o meno e non superare 20% del valore di mercato dell'intero terreno alla data di cessione, è possibile scegliere di trattare il ricavato come una riduzione del costo di base anziché come una cessione parziale. Ciò significa che non sorge alcuna imposta sulle plusvalenze (CGT) in questo momento: la plusvalenza viene differita fino alla cessione del terreno rimanente.
Per effettuare questa scelta, annotala nella tua dichiarazione dei redditi. In caso contrario, si applicano le normali regole di cessione parziale.
Esempio di elezione
Emma possiede un terreno del valore di 200.000 sterline, acquistato originariamente per 100.000 sterline. Vende un piccolo appezzamento di terreno a un vicino per 12.000 sterline. Poiché 12.000 sterline sono inferiori sia a 20.000 sterline che al 20% di 200.000 sterline (40.000 sterline), può scegliere:
| Approccio | CGT adesso | Base di costo rimanente |
|---|---|---|
| Norme normali per lo smaltimento delle parti | Guadagno di £ 5.660 (dopo A/(A+B)) | £93,617 |
| Elezione per lo smaltimento di piccole parti | £0 | £88,000 (£100,000 − £12,000) |
Ottenere una valutazione
La formula A/(A+B) richiede la conoscenza del valore di mercato della parte trattenuta (B) alla data di cessione. Questo è fondamentale perché un valore B più elevato implica che una frazione minore del costo venga allocata alla cessione, con conseguente guadagno maggiore.
In pratica:
- Per i casi più semplici, è consigliabile una valutazione scritta da parte di un perito qualificato RICS
- HMRC potrebbe contestare la valutazione: conservare le prove a supporto
- È possibile concordare in anticipo la valutazione con HMRC tramite il team di valutazione di azioni e beni HMRC
Domande frequenti
Qual è la formula A/(A+B)?
La formula A/(A+B) ripartisce il costo totale ammissibile di un bene quando ne viene ceduta solo una parte. A è il ricavato della cessione (o valore di mercato) della parte venduta, e B è il valore di mercato della parte trattenuta. La frazione A/(A+B) applicata al costo totale fornisce il costo ammissibile per la parte ceduta.
Che cosa si intende per cessione parziale di terreno?
Se si aliena una parte di un terreno e il ricavato non supera le £ 20.000 (e non supera il 20% del valore totale del terreno al momento della cessione), è possibile scegliere di trattare il ricavato come una riduzione del costo di base anziché come una cessione. Non si applica alcuna imposta sulle plusvalenze (CGT) fino alla vendita del terreno rimanente.
Come posso valutare la parte che tengo?
Il valore di mercato della parte trattenuta (B) dovrebbe corrispondere al suo valore alla data della cessione della parte. Potrebbe essere necessaria una valutazione professionale, in particolare per terreni e immobili, poiché il valore incide direttamente sulla quota del costo originale attribuita alla parte ceduta.
Posso dedurre i costi di miglioramento su uno smaltimento parziale?
Le spese di ristrutturazione relative specificamente alla parte ceduta sono interamente deducibili. Le spese di ristrutturazione relative all'intero cespite devono essere ripartite utilizzando la formula A/(A+B) con le stesse modalità del costo originario.
Ulteriori letture
- Come calcolare una plusvalenza — il framework di calcolo completo
- Costi e detrazioni ammissibili — quali costi puoi e non puoi dedurre
- CGT quando si vende un immobile in affitto — vendita di immobili e regole di segnalazione entro 60 giorni
- Agevolazioni per la residenza privata — come gli smaltimenti di giardini e terreni interagiscono con PRR
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