Fatti chiave
- Una seconda casa che non è la tua residenza principale nominata non avere diritto all'esenzione completa per residenza privata.
- L'imposta sulle plusvalenze (CGT) sul guadagno è addebitata a 18% (tariffa base) o 24% (tasso più alto).
- Potresti essere in grado di nominare quale delle due proprietà è la tua residenza principale, ma solo una alla volta.
- Il guadagno deve essere segnalato tramite il Restituzione della proprietà CGT a 60 giorni e sull'autovalutazione.
- Considera la tempistica: ogni coniuge ha un Importo esente annuale di £ 3.000.
CGT sulle seconde case
Quando vendi una proprietà che è non Se si tratta della tua unica o principale residenza, la plusvalenza è soggetta a imposta sulle plusvalenze (CGT). Questo vale per case vacanza, seconde case, immobili ereditati e qualsiasi altra proprietà residenziale in cui non hai vissuto come residenza principale (o non l'hai designata come tale).[1]
Non esiste un'esenzione automatica per le seconde case. L'esenzione per la residenza privata copre solo la tua residenza principale nominatae puoi avere solo una residenza principale alla volta.
Calcolo del guadagno
Il calcolo della CGT segue le regole standard:
| Fare un passo | Dettaglio |
|---|---|
| Proventi da cessione | Prezzo di vendita |
| Meno: costo di acquisizione | Prezzo di acquisto + imposta di soggiorno + spese legali |
| Meno: costi di miglioramento | Ampliamenti, conversioni, miglioramenti del capitale |
| Meno: costi di smaltimento | Commissioni dell'agente immobiliare + commissioni dell'avvocato |
| = Guadagno | |
| Meno: Importo esente annuo | £3,000 (2026/27) |
| Meno: perdite di capitale | Anno corrente e portato avanti |
| = Guadagno imponibile | Al 18% / 24% |
L'elezione delle nomine
Se possiedi due case e vivi in entrambe (almeno occasionalmente), puoi scegliere quale delle due sia la tua residenza principale ai fini del PRR. Questa procedura è nota come "nomina" o "elezione".[3]
Regole chiave
- È necessario effettuare la nomina entro due anni di possedere per primi due residenze qualificate
- Puoi variare la nomina in qualsiasi momento (ad esempio cambiare la proprietà nominata)
- Una proprietà deve essere veramente un residenza — devi effettivamente viverci occasionalmente
- Le coppie sposate che convivono possono avere solo una residenza principale tra loro
Strategia di nomina: Alcune persone nominano la loro seconda casa per un breve periodo (ad esempio 12-18 mesi) e poi cambiano residenza. Questo garantisce che la seconda casa sia idonea al PRR durante quel periodo. più Gli ultimi 9 mesi di proprietà, il che può ridurre significativamente la CGT. Tuttavia, ciò significa che l'abitazione originale non beneficia del PRR per il periodo indicato, quindi funziona bene solo se l'abitazione originale non verrà venduta a breve o se il guadagno è limitato.[3]
Esempio pratico
James e Karen (sposati) hanno acquistato congiuntamente una casa per le vacanze nel 2015 per 250.000 sterline (più 5.000 sterline di tasse doganali e 2.000 sterline di spese legali). Hanno speso 20.000 sterline per una nuova cucina e un nuovo bagno nel 2018. Vendono a dicembre 2025 per 380.000 sterline, pagando 6.000 sterline di spese di agenzia immobiliare e 1.500 sterline di spese legali. Entrambi sono contribuenti con aliquota fiscale più elevata. Non è mai stata presentata alcuna candidatura.
| Fare un passo | Quantità |
|---|---|
| proventi della vendita | £380,000 |
| Meno: costo di acquisizione | −£257,000 |
| Meno: miglioramenti | −£20,000 |
| Meno: costi di smaltimento | −£7,500 |
| Guadagno totale | £95,500 |
| La quota di James (50%) | £47,750 |
| Meno: AEA | −£3,000 |
| Guadagno imponibile | £44,750 |
| CGT al 24% | £10,740 |
Il calcolo di Karen è identico. CGT totale per la coppia: £21,480Grazie alla proprietà congiunta, ognuno di loro utilizza la propria AEA di £ 3.000, risparmiando £ 720 di CGT rispetto alla proprietà individuale.
Suggerimenti per la pianificazione fiscale
- Proprietà congiunta: Se siete sposati, possedere congiuntamente la proprietà consente a entrambi i coniugi di utilizzare la propria AEA
- Tempistica: Se possibile, vendere in due anni fiscali (scambio in un anno, completamento in quello successivo) per utilizzare l'AEA due volte
- Perdite: Se si verificano perdite di capitale derivanti da altre cessioni, queste possono compensare l'utile netto della proprietà
- Miglioramenti: Conservare le ricevute per tutti i miglioramenti del capitale: riducono il guadagno
- Nomina: Valuta se un periodo di nomina breve potrebbe farti risparmiare sulle tasse (ma chiedi prima consiglio)
Requisiti di segnalazione
Il guadagno deve essere dichiarato in due posti:[4]
- Restituzione della proprietà CGT a 60 giorni: Presentare la domanda e pagare entro 60 giorni dal completamento
- Dichiarazione di autovalutazione: Includi il guadagno nelle pagine delle plusvalenze SA108, con il credito per le tasse già pagate
Domande frequenti
Devo pagare l'imposta sulle plusvalenze (CGT) quando vendo una seconda casa?
Sì. Una seconda casa che non sia la residenza principale da te indicata non beneficia dell'agevolazione per la residenza privata. La plusvalenza è soggetta a imposta sulle plusvalenze (CGT) al 18% o al 24%, a seconda del reddito imponibile totale. Devi dichiarare e pagare entro 60 giorni dal completamento dell'operazione.
Posso indicare la mia seconda casa come residenza principale?
Sì, a condizione che ci si viva effettivamente almeno occasionalmente. È necessario presentare la candidatura entro due anni dal primo acquisto di due residenze. Tuttavia, presentare la candidatura per la seconda casa significa che la prima casa perderà il PRR per il periodo di validità della candidatura, il che potrebbe aumentare l'imposta sulle plusvalenze (CGT) complessiva.
Come posso ridurre le imposte sui consumi (CGT) su una seconda casa?
Le opzioni includono: trasferire una quota al coniuge per utilizzare entrambi gli importi esenti annuali, programmare la vendita per utilizzare l'AEA, compensare le perdite di capitale, richiedere tutti i costi di miglioramento ammissibili e valutare le elezioni di nomina se si vive in entrambe le proprietà.
L'aliquota più elevata dell'imposta di bollo influisce sulla CGT?
L'aliquota SDLT più elevata (l'ulteriore sovrapprezzo del 5% per gli immobili residenziali aggiuntivi a partire da ottobre 2024) non incide direttamente sulla CGT. Tuttavia, l'imposta di bollo pagata sull'acquisto originale è un costo deducibile dalla plusvalenza.
Ulteriori letture
- Esenzione per residenza privata (PRR) — quando la tua casa è esente da CGT
- Il rapporto immobiliare CGT a 60 giorni — come segnalare e pagare
- CGT quando si vende un immobile in affitto — regole di cessione degli immobili in locazione
- CGT sui beni ereditati — vendere una proprietà ereditata
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