Faits clés
- Les droits de timbre sur les contrats de location sont facturés sur le contrat de location. prime (aux vitesses de coupe normales) et le louer (en utilisant la méthode de la VAN).
- Le seuil de taux nul de la VAN Le montant est de 150 000 £ pour les baux non résidentiels et de 125 000 £ pour les baux résidentiels.
- La VAN des loyers supérieure au seuil est imposée à 1% (et 2 % au-delà de 5 000 000 £ pour les biens non résidentiels).
- La VAN actualise les loyers futurs à un taux de 3,5 % par an.
- Les contrats de location de courte durée (moins de 7 ans) peuvent ne pas nécessiter de déclaration de SDLT, sauf si la prime dépasse le seuil applicable.
Deux composantes des droits de timbre sur les contrats de location
Lors de l'octroi d'un nouveau bail, les droits de mutation immobilière (SDLT) peuvent être payables sur deux éléments distincts :[1]
| Élément | Comment le SDLT est calculé |
|---|---|
| Prime (somme forfaitaire versée pour le bail) | Taxé aux taux de tranche standard (résidentiel ou commercial selon le cas) |
| Louer (paiements périodiques sur la durée du bail) | Taxé sur le VAN du loyer total payable |
Les deux éléments sont calculés séparément et les montants SDLT résultants sont additionnés.
Explication de la valeur actuelle nette (VAN)
Le calcul de la VAN convertit le loyer total payable sur toute la durée du bail en une valeur actuelle unique en appliquant une taux d'actualisation de 3,5 % par anCela reflète la valeur temporelle de l'argent : un loyer payé dans 10 ans vaut moins aujourd'hui qu'un loyer payé l'année prochaine.[3]
La formule pour calculer le loyer réduit de chaque année est la suivante :
Loyer réduit pour l'année n = Loyer annuel ÷ (1,035)n
La VAN correspond à la somme de tous les loyers annuels actualisés sur la durée du bail.
Taux SDLT sur la VAN des loyers
Baux non résidentiels
| Bande VAN | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 150 000 £ | 0% |
| £150,001 – £5,000,000 | 1% |
| Plus de 5 000 000 £ | 2% |
Baux résidentiels
| Bande VAN | Taux |
|---|---|
| Jusqu'à 125 000 £ | 0% |
| Plus de 125 000 £ | 1% |
Exemple concret : bail commercial
Une entreprise signe un bail commercial de 10 ans avec un loyer annuel de 50 000 £ et une prime de 25 000 £.
Étape 1 : SDLT sur la prime
25 000 £ est inférieur au seuil d’exonération de 150 000 £ pour les biens non résidentiels. Droits de mutation immobilière sur la prime = £0.
Étape 2 : Calculer la VAN du loyer
| Année | Louer | Facteur d'actualisation (1,035)n) | loyer réduit |
|---|---|---|---|
| 1 | £50,000 | 1.035 | £48,309 |
| 2 | £50,000 | 1.071 | £46,676 |
| 3 | £50,000 | 1.109 | £45,095 |
| 4 | £50,000 | 1.148 | £43,564 |
| 5 | £50,000 | 1.188 | £42,081 |
| 6–10 | 50 000 £/an | Divers | £188,461 |
| VAN totale | £414,186 | ||
Étape 3 : Frais de mutation immobilière (SDLT) sur la VAN des loyers
| Bande VAN | Montant | Taux | SDLT |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 150 000 £ | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £414,186 | £264,186 | 1% | £2,642 |
| Total des droits de timbre sur les loyers | £2,642 | ||
SDLT total = 0 £ (prime) + 2 642 £ (VAN du loyer) = £2,642
Cessions de bail
Lorsqu'un bail existant est assigné (En cas de transfert d'un locataire à un autre), l'opération est considérée comme un achat du droit de bail. Les droits de mutation immobilière (SDLT) sont calculés sur la contrepartie versée pour la cession, selon les taux forfaitaires habituels, et non sur la valeur actuelle nette des loyers futurs.[2]
Révisions de loyer et augmentations de loyer anormales
Si le loyer augmente pendant la durée du bail, une nouvelle déclaration de droits de mutation immobilière (SDLT) peut être exigée :[2]
- Une augmentation qui était prévu dans le bail (par exemple, une clause d'indexation fixe) aurait dû être incluse dans le calcul initial de la VAN.
- Une augmentation par rapport à une révision des loyers Le fait que cela ne soit pas « raisonnablement prévisible » entraîne un recalcul et un nouveau remboursement.
- Les droits de mutation supplémentaires (SDLT) correspondent à la différence entre la VAN calculée avec le nouveau loyer et la VAN initialement versée.
Conseil: L'administration fiscale HMRC met à disposition un calculateur de VAN en ligne pour faciliter le calcul des droits de mutation immobilière (SDLT) liés aux contrats de location. Pour les contrats complexes (par exemple, loyer variable, loyer progressif, clauses de résiliation anticipée), il est conseillé de consulter un expert : le calcul de la VAN peut être fortement impacté par ces conditions.
Foire aux questions
Qu'est-ce que la valeur actuelle nette (VAN) ?
La VAN (valeur actuelle nette) permet d'exprimer la valeur totale des loyers futurs sous forme d'une somme forfaitaire en valeur actuelle. Puisqu'un euro perçu dans le futur vaut moins qu'un euro aujourd'hui, les loyers futurs sont actualisés à un taux de 3,5 % par an. La VAN correspond à la somme de tous les loyers actualisés sur la durée du bail.
Les droits de mutation immobilière (SDLT) sont-ils facturés sur chaque contrat de location ?
Non. Les droits de mutation immobilière (SDLT) ne sont perçus que sur les nouveaux baux lorsque la prime et/ou la valeur actuelle nette (VAN) du loyer dépassent le seuil d'exonération applicable. La cession d'un bail existant est considérée comme un achat, et non comme un nouveau bail, et est imposée sur la contrepartie versée pour la cession.
Qui paie les droits de timbre sur un contrat de location ?
Le locataire est considéré comme l'acquéreur aux fins de la taxe foncière et est redevable de cette taxe lors de la conclusion d'un nouveau bail. Le bailleur, quant à lui, n'est pas redevable de la taxe foncière lors de la conclusion d'un bail.
Que se passe-t-il si mon loyer change pendant la durée du bail ?
En cas d'augmentation du loyer (par exemple, lors d'une révision), vous devrez peut-être déposer une déclaration de droits de mutation immobilière (SDLT) supplémentaire pour tenir compte de cette hausse. Ceci s'applique si l'augmentation n'était pas « raisonnablement prévisible » au moment de la conclusion du bail.
Pour en savoir plus
- Taux SDLT commerciaux — taux pour les achats de biens immobiliers non résidentiels
- Interaction entre la TVA et le SDLT — lorsque la TVA sur les loyers influe sur le calcul des droits de mutation immobilière
- Propriété à usage mixte et SDLT — taux lorsque le bail couvre des locaux à usage mixte
- Glossaire SDLT — Définitions de la VAN, de la prime, de la cession, et plus encore
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