Faits clés
- Le SDLT est calculé sur le Prix TVA incluse lorsque la TVA s'applique à une transaction immobilière.
- Les biens immobiliers commerciaux peuvent être soumis à la TVA lorsque le vendeur a exercé son droit à la TVA. option d'imposition.
- Les nouveaux bâtiments commerciaux de moins de 3 ans sont taux normal de TVA (20%).
- Les ventes de biens immobiliers résidentiels sont généralement exonéré de TVALa TVA n'a donc aucune incidence sur les droits de mutation immobilière résidentiels.
- UN Transfert d'une entreprise en activité (TOGC) peuvent être hors du champ d'application de la TVA, ce qui exclut l'élément de TVA du calcul des droits de mutation immobilière.
La règle générale
La taxe SDLT est facturée sur le contrepartie facturable pour une transaction foncière. Lorsque la TVA est applicable à une transaction, elle fait partie intégrante du prix imposable. Autrement dit, les droits de mutation immobilière (SDLT) sont calculés sur le prix de vente. Prix TVA incluse.[2]
Cela affecte principalement propriété commerciale les transactions, car les ventes de biens immobiliers résidentiels sont presque toujours exonérées de TVA.
Quand la TVA s'applique-t-elle à un bien immobilier ?
| Transaction | Traitement de la TVA | Impact sur SDLT |
|---|---|---|
| Vente de biens immobiliers résidentiels | Exempter | Pas de TVA dans le calcul du SDLT |
| Vente d'un immeuble commercial neuf (moins de 3 ans) | Taux standard (20%) | TVA ajoutée au SDLT |
| Vente d'un bâtiment commercial existant | Exonéré (sauf si l'option d'imposition a été choisie) | TVA ajoutée uniquement si l'option de taxation est exercée |
| bail commercial (option pour l'imposition) | Taux standard (20%) | TVA sur le loyer incluse dans le calcul de la VAN |
| Transfert d'entreprise en activité (TOGC) | Hors du champ d'application de la TVA | Pas de TVA dans le calcul du SDLT |
L'option d'imposition
Le option d'imposition (également appelée « option d’imposition ») permet à un propriétaire de renoncer à l’exonération de TVA sur les biens immobiliers commerciaux et de facturer la TVA à 20 % sur les ventes et les locations.[1]
Points clés :
- L'option est choisie par le propriétaire foncier (le vendeur ou le propriétaire), et non l'acheteur
- Une fois exercée, elle s'applique à toutes les fournitures de ce bien (vente, location, licence)
- L'option peut être révoqué dans des circonstances limitées (par exemple, dans un délai de 6 mois si aucune livraison n'a été effectuée)
- Elle est couramment utilisée pour permettre au propriétaire de Récupérer la TVA déductible sur les coûts de construction, de rénovation ou d'achat
Impact sur les acheteurs : Si le vendeur a opté pour la taxation, l'acheteur paie le prix d'achat. TVA de 20 % en susLes droits de timbre (SDLT) sont calculés sur le montant total. Un acheteur assujetti à la TVA peut généralement récupérer la TVA, mais les droits de timbre supplémentaires (calculés sur le montant total majoré) ne sont pas récupérables.
Exemple résolu
Une entreprise achète un bien immobilier commercial pour 500 000 £. Le vendeur a opté pour le régime fiscal suivant :
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de la propriété | £500,000 |
| TVA à 20% | £100,000 |
| Considération totale pour SDLT | £600,000 |
| Tranche | Montant | Taux | SDLT |
|---|---|---|---|
| £0 – £150,000 | £150,000 | 0% | £0 |
| £150,001 – £250,000 | £100,000 | 2% | £2,000 |
| £250,001 – £600,000 | £350,000 | 5% | £17,500 |
| Total SDLT (TVA incluse) | £19,500 | ||
| SDLT sans TVA (sur 500 000 £) | £14,500 | ||
| Droits de mutation supplémentaires dus à la TVA | £5,000 | ||
Transfert d'une entreprise en activité (TOGC)
Si un bien est vendu dans le cadre d'une Transfert d'une entreprise en activitéL'opération étant hors du champ d'application de la TVA, aucune TVA n'est facturée. Cela peut permettre de réaliser d'importantes économies sur les droits de mutation immobilière.[3]
Pour qu'un TOGC puisse postuler :
- Le vendeur doit transférer l'entreprise en tant qu'entité en activité (et non seulement la propriété).
- L'acheteur doit être Enregistré à la TVA (ou le devenir)
- L'acheteur doit opter pour l'impôt le bien avant la finalisation (si le vendeur avait opté pour l'imposition)
- L'activité doit continuer d'être exercée par l'acheteur.
TVA sur les contrats de location
Lorsqu'un bail commercial est soumis à la TVA (le bailleur ayant opté pour cette imposition), la TVA sur le loyer est incluse dans le calcul de la VAN pour le calcul des droits de mutation immobilière (DMI). Ceci augmente les DMI à payer sur le bail.[2]
Le traitement de la TVA doit être confirmé. avant la signature du bail pour garantir l'exactitude du calcul du SDLT.
Conseil: Lors de l'acquisition d'un bien immobilier commercial, vérifiez systématiquement si le vendeur a opté pour le régime fiscal applicable. Le cas échéant, examinez la possibilité de structurer la transaction en tant que transfert d'entreprise en activité (TOGC) afin d'éviter la TVA et de réduire les droits de mutation immobilière (SDLT). Cette opération exige une planification minutieuse et doit être abordée avec votre avocat et votre expert-comptable.
Foire aux questions
Dois-je également payer la taxe SDLT sur la TVA ?
Oui. Lorsqu'une vente immobilière est soumise à la TVA, les droits de mutation immobilière (SDLT) sont calculés sur le prix total, TVA comprise. Par exemple, pour un bien immobilier commercial d'une valeur de 500 000 £ avec une TVA à 20 %, le prix de vente s'élève à 600 000 £ pour le calcul des SDLT.
Quelle est l'option de taxation ?
L’option d’assujettissement à la TVA permet au propriétaire d’un bien immobilier de facturer la TVA sur la vente ou la location d’un bien commercial qui en serait autrement exonéré. Une fois exercée, toutes les opérations (ventes ou locations) relatives à ce bien sont soumises au taux normal de TVA de 20 %.
Puis-je récupérer la TVA sur l'achat d'un bien immobilier commercial ?
Si vous êtes assujetti à la TVA et que le bien est utilisé pour des opérations imposables, vous pouvez récupérer la TVA via votre déclaration de TVA. Cependant, les droits de mutation immobilière (SDLT) calculés sur le prix TTC ne sont pas récupérables ; ils constituent une charge réelle.
Qu'est-ce qu'un TOGC ?
Un transfert d'entreprise en activité (TOGC) a lieu lorsqu'une entreprise (y compris ses biens) est transférée en tant qu'entreprise en activité. Les opérations de TOGC sont hors du champ d'application de la TVA, ce qui signifie qu'aucune TVA n'est facturée. Cela permet d'exclure la TVA du calcul des droits de mutation immobilière (SDLT), et donc de réaliser des économies potentiellement importantes sur ces droits.
Pour en savoir plus
- Taux SDLT commerciaux — tranches de taux non résidentielles
- SDLT sur les contrats de location (VAN) — comment les droits de mutation immobilière (SDLT) sont calculés sur le loyer locatif
- Propriété à usage mixte et SDLT — tarifs pour les propriétés comportant des éléments résidentiels et commerciaux
- Transferts de groupe et transferts d'entreprises — Allègement des droits de timbre sur les transactions intragroupes
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