Kernfeiten
- Aanschaffingskosten: de aankoopprijs plus zegelrecht en juridische kosten bij aankoop.
- VerbeteringsuitgavenKapitaalverbeteringen die waarde toevoegen aan het object, maar GEEN onderhoud of reparaties.
- Incidentele kosten van afvalverwerkingMakelaarskosten, advocaatkosten, taxatiekosten, advertentiekosten.
- De operationele kosten (reparaties, verzekeringen, exploitatiekosten) zijn niet Toegestaan voor vermogenswinstbelasting — het kan in plaats daarvan aftrekbaar zijn voor inkomstenbelasting.
- Als u het bezit als cadeau heeft ontvangen, dan... marktwaarde op de datum van de schenking Dit zijn uw aanschafkosten.
De drie categorieën van toelaatbare kosten
De Taxation of Chargeable Gains Act 1992 (TCGA) staat toe dat drie categorieën uitgaven in mindering worden gebracht bij de berekening van de belastbare winst:[1]
- Aanschaffingskosten (s.38(1)(a) TCGA) — de kosten voor het verwerven van het actief
- Verbeteringsuitgaven (s.38(1)(b) TCGA) — kapitaaluitgaven die worden weerspiegeld in de staat van het actief op het moment van vervreemding
- Incidentele kosten van afvalverwerking (s.38(1)(c) TCGA) — kosten die direct toerekenbaar zijn aan de verwijdering
1. Aanschaffingskosten
De aanschafkosten zijn normaal gesproken de de prijs die u betaalde voor het actief, plus alle direct daarmee samenhangende aankoopkosten:[1]
- Aankoopprijs
- Overdrachtsbelasting (Stamp Duty Land Tax, SDLT) of grondtransactiebelasting (Land Transaction Tax, LTT) op onroerend goed
- Zegelrecht of zegelrechtreservebelasting op aandelen
- Advocaat- en notariskosten bij aankoop
- Taxatie- of taxatiekosten op het moment van aankoop
- Makelaarskosten (als u de koper was)
- koperspremie van het veilinghuis
Speciale regels voor aanschaffingskosten
| Situatie | Aanschaffingskosten |
|---|---|
| Op armlengte afstand gekocht | Werkelijke betaalde prijs plus bijkomende kosten |
| Ontvangen als cadeau | Marktwaarde op de datum van de schenking |
| Geërfd | Erfgoedwaarde (marktwaarde op de datum van overlijden) |
| Verkregen van echtgenoot/geregistreerde partner | Oorspronkelijke kostprijs van de partner (geen winst, geen verlies overdracht) |
| Gehouden op 31 maart 1982 | Marktwaarde op 31 maart 1982 (herberekening) |
| Gemaakt door de eigenaar (bijvoorbeeld een schilderij) | Materiaalkosten en alle andere directe uitgaven |
2. Uitgaven voor verbeteringen
Verbeteringsuitgaven zijn kapitaaluitgaven die voegt toe aan of verbetert Het moet een uitgave zijn die volledig en uitsluitend bedoeld was om de waarde van het actief te verhogen.[2]
Wat wordt beschouwd als verbetering?
| Toegestane (verbetering) | Niet toegestaan (onderhoud/reparatie) |
|---|---|
| Een aanbouw bouwen | Een dak repareren |
| Een nieuwe badkamer toevoegen | Muren opnieuw schilderen |
| Een zolder ombouwen tot zolder | Het vervangen van kapotte ramen door gelijkwaardige exemplaren. |
| Centrale verwarming voor de eerste keer installeren | Onderhoud van een bestaande cv-ketel |
| Een serre toevoegen | Een lekkende dakgoot repareren |
| Landschapsinrichting en verharding voor parkeren | Het gazon maaien / algemeen tuinonderhoud |
De “weerspiegeling in de staat”-test: De verbetering moet nog steeds in de waarde van het object worden weerspiegeld op het moment van verkoop. Als u in 2010 een aanbouw heeft gebouwd maar deze in 2020 heeft gesloopt, dan zijn de kosten van de aanbouw niet Toegestaan omdat het niet langer wordt weerspiegeld in de staat van het onroerend goed op het moment van verkoop.[2]
3. Bijkomende kosten van afvalverwerking
Dit zijn kosten die u rechtstreeks maakt als gevolg van de verkoop of afstoting van het actief:[3]
- Makelaars- of tussenpersoonkosten
- Honoraria van advocaat en notaris
- Reclame maken voor de verkoop
- Professionele taxatiekosten (indien nodig voor de verkoop)
- Effectenmakelaarscommissie op aandelenverkoop
- Veilingkosten
Op dezelfde manier zijn er bijkomende kosten van acquisitie zijn ook aftrekbaar — ze vallen onder de categorie aanschaffingskosten.
Wat is NIET toegestaan?
Hieronder volgen enkele veelvoorkomende kostenposten: niet aftrekbaar voor de vermogenswinstbelasting:[1]
- Hypotheekrente en andere financieringskosten
- Verzekering premies op het actief
- Onderhoud en reparaties — het object in zijn bestaande staat behouden
- Huur, gemeentebelasting of energierekeningen
- Reeds afgetrokken kosten tegen de inkomstenbelasting (bijvoorbeeld kosten voor verhuur van onroerend goed die worden afgetrokken van de huurinkomsten)
- Afschrijving
- Je eigen tijd en arbeid (Alleen professionele kosten die aan derden zijn betaald, zijn aftrekbaar.)
Niet twee keer dippen: Als u een kostenpost al heeft afgetrokken van uw inkomstenbelasting (bijvoorbeeld verbeteringskosten die zijn verrekend met huurinkomsten), kunt u diezelfde kostenpost niet opnieuw aftrekken voor de vermogenswinstbelasting. Elke kostenpost kan slechts één keer worden afgetrokken.[1]
Toegestane kosten voor de verkoop van onroerend goed
Vastgoed is het meest voorkomende gebied waar mensen de toelaatbare kosten moeten vaststellen. Een samenvatting:[4]
| Kosten | Toegestaan? | Notities |
|---|---|---|
| Aankoopprijs | Ja | Of de marktwaarde indien geschonken/geërfd. |
| SDLT bij aankoop | Ja | Onderdeel van de aanschafkosten |
| Advocaatkosten (koop en verkoop) | Ja | Bijkomende kosten |
| Makelaarskosten bij verkoop | Ja | Incidentele kosten van afvalverwerking |
| Uitbouw of zolderverbouwing | Ja | Verbeteringsuitgaven |
| Nieuwe keuken/badkamer (upgrade) | Mogelijk | Alleen als er sprake is van een daadwerkelijke verbetering ten opzichte van het origineel. |
| Dakreparatie | Nee | Onderhoud / reparatie |
| Herinrichting | Nee | Onderhoud |
| Hypotheekrente | Nee | Financieringskosten |
| Verzekering | Nee | Bedrijfskosten |
| Makelaarskosten | Nee | Bedrijfskosten (aftrekbaar voor de inkomstenbelasting) |
Het bijhouden van gegevens
U dient alle uitgaven voor aanschaf en verbetering te documenteren zolang u het actief bezit, plus de periode waarbinnen HMRC onderzoek kan doen naar de verkoop (doorgaans zes jaar na afloop van het belastingjaar). Deze documentatie omvat:
- Verklaringen en contracten ter voltooiing van de aankoop
- Bonnen en facturen voor verbeteringswerkzaamheden
- Facturen van advocaat en makelaar
- Bewijzen van zegelrecht
- Bouwvergunningsdocumenten (kunnen de claim voor verbetering ondersteunen)
Veelgestelde vragen
Welke kosten kan ik aftrekken van een vermogenswinst?
U kunt de oorspronkelijke aankoopprijs (of de marktwaarde indien geschonken), overdrachtsbelasting, juridische kosten voor de koop en verkoop, makelaarskosten, verbeteringskosten (verbouwingen, uitbreidingen) en taxatiekosten aftrekken. Onderhoud, reparaties, verzekeringen en hypotheekrente zijn niet aftrekbaar.
Kan ik de kosten van een nieuwe keuken of badkamer aftrekken?
Dat hangt ervan af. Als de nieuwe keuken een aanzienlijke verbetering is ten opzichte van de oorspronkelijke standaard (bijvoorbeeld het toevoegen van een keuken waar er geen was, of een aanzienlijk uitgebreidere specificatie), kan dit als verbeteringskosten worden beschouwd. Het simpelweg vervangen van een versleten keuken door een vergelijkbare keuken valt onder onderhoud/reparatie en is niet aftrekbaar.
Kan ik hypotheekrente aftrekken van mijn vermogenswinst?
Nee. Hypotheekrente is een financieringskost en geen aftrekbare kostenpost voor de vermogenswinstbelasting. Bij verhuurwoningen kan hypotheekrente wel inkomstenbelastingaftrek opleveren (als een verlaging van het basistarief voor beleggingswoningen), maar het kan de vermogenswinst bij verkoop niet verlagen.
Wat is mijn kostprijs als ik het actief erf?
Als u een bezitting heeft geërfd, zijn uw aanschaffingskosten voor de vermogenswinstbelasting gelijk aan de successiewaarde — de marktwaarde op de datum van overlijden. U kunt ook eventuele verbeteringskosten en bijkomende kosten die u na de erfenis hebt gemaakt, hierbij optellen.
Verder lezen
- Hoe bereken je vermogenswinst? — de volledige stapsgewijze berekening
- Onderdelen afvoeren — kosten verdelen bij de verkoop van een deel van een actief
- Vermogenswinstbelasting bij verkoop van een huurwoning — vastgoedspecifieke richtlijnen
- Activa verworven vóór 1982 — Herwaarderingsregels voor activa van vóór 1982
Zoekt u eenvoudige belastingsoftware?
# GoFile is HMRC erkend en wordt door meer dan 50.000 Britse bedrijven vertrouwd. Binnen enkele minuten ingesteld, met een gerust hart aangifte doen.
Begin gratisGeen creditcard nodig · Annuleer op elk moment
Bronnen
- Handleiding vermogenswinstbelasting: CG15150 – Toegestane uitgaven: algemeen — HMRC
- Handleiding vermogenswinstbelasting: CG15180 – Uitgaven voor verbetering — HMRC
- Handleiding vermogenswinstbelasting: CG15250 – Incidentele kosten van verkoop — HMRC
- Belasting betalen bij verkoop van onroerend goed — GOV.UK