Kernfeiten
- Een tweede woning die niet uw aangewezen hoofdverblijf is, doet dat wel. niet komen in aanmerking voor volledige vrijstelling voor eigen woning.
- De vermogenswinstbelasting over de winst wordt berekend tegen 18% (basistarief) of 24% (hoger tarief).
- U kunt wellicht nomineren Welke van de twee panden is uw hoofdverblijfplaats – maar slechts één tegelijk.
- De winst moet worden gerapporteerd via de 60-dagen aangifte vermogenswinstbelasting en op basis van zelfevaluatie.
- Houd rekening met de timing: elke partner heeft een Jaarlijkse vrijstelling van £3.000.
Vermogenswinstbelasting op tweede woningen
Wanneer u een woning verkoopt die niet Als het uw enige of belangrijkste woning is, is de winst belastbaar met vermogenswinstbelasting. Dit geldt voor vakantiehuizen, tweede woningen, geërfde woningen die u hebt behouden en alle andere woonruimten waar u niet als uw hoofdverblijfplaats hebt gewoond (of die u niet als zodanig hebt aangewezen).[1]
Er is geen automatische vrijstelling voor tweede woningen. De vrijstelling voor eigen bewoning dekt alleen uw aangewezen hoofdverblijfplaatsEn je mag maar één hoofdverblijfplaats tegelijk hebben.
De winst berekenen
De berekening van de vermogenswinstbelasting volgt de standaardregels:
| Stap | Detail |
|---|---|
| opbrengst van de verkoop | Verkoopprijs |
| Minder: aanschafkosten | Aankoopprijs + overdrachtsbelasting + juridische kosten |
| Minder: verbeteringskosten | Uitbreidingen, verbouwingen, kapitaalverbeteringen |
| Minder: afvalverwerkingskosten | Makelaarskosten + advocaatkosten |
| = Winst | |
| Minder: Jaarlijks vrijgesteld bedrag | £3,000 (2026/27) |
| Minder: kapitaalverliezen | Huidig jaar en naar voren gebracht |
| = Belastbare winst | Bij 18% / 24% |
De nominatieverkiezing
Als u twee huizen bezit en in beide woont (ten minste af en toe), kunt u aangeven welk huis uw hoofdverblijfplaats is voor de PRR-berekening. Dit wordt een "nominatie" of "verkiezing" genoemd.[3]
Kernregels
- U moet de nominatie indienen binnen twee jaar van het eerst bezitten van twee in aanmerking komende woningen
- Je kunt variëren de nominatie op elk moment wijzigen (bijvoorbeeld door te wijzigen welke woning als genomineerde is aangewezen)
- Een woning moet daadwerkelijk een residentie — je moet er af en toe echt in wonen.
- Gehuwde stellen die samenwonen kunnen alleen maar één hoofdverblijf tussen hen
Nominatiestrategie: Sommige mensen geven hun tweede woning voor een korte periode (bijvoorbeeld 12-18 maanden) op als eigen woning en wisselen daarna weer terug naar hun eigen woning. Dit zorgt ervoor dat de tweede woning gedurende die periode in aanmerking komt voor de PRR-regeling. plus De laatste 9 maanden van het eigendom kunnen de vermogenswinstbelasting aanzienlijk verlagen. Dit betekent echter wel dat de oorspronkelijke woning gedurende de genoemde periode geen eigen vermogen heeft. Het is dus alleen voordelig als de oorspronkelijke woning niet snel wordt verkocht of als de winst gering is.[3]
Uitgewerkt voorbeeld
James en Karen (getrouwd) kochten in 2015 samen een vakantiehuisje voor £250.000 (plus £5.000 overdrachtsbelasting en £2.000 aan juridische kosten). In 2018 investeerden ze £20.000 in een nieuwe keuken en badkamer. Ze verkopen het huisje in december 2025 voor £380.000, waarbij ze £6.000 aan makelaarskosten en £1.500 aan advocaatkosten betalen. Beiden vallen in de hoogste belastingschijf. Er is nooit een begunstigde aangewezen.
| Stap | Hoeveelheid |
|---|---|
| verkoopopbrengst | £380,000 |
| Minder: aanschafkosten | −£257,000 |
| Minder: verbeteringen | −£20,000 |
| Minder: afvalverwerkingskosten | −£7,500 |
| Totale winst | £95,500 |
| Het aandeel van James (50%) | £47,750 |
| Minder: AEA | −£3,000 |
| Belastbare winst | £44,750 |
| Vermogenswinstbelasting op 24% | £10,740 |
Karens berekening is identiek. Totale vermogenswinstbelasting voor het echtpaar: £21,480Door gezamenlijk eigenaar te zijn, benutten ze elk hun AEA van £3.000, waardoor ze £720 aan vermogenswinstbelasting besparen in vergelijking met eigenaarschap in hun eentje.
Tips voor belastingplanning
- Gezamenlijk eigendom: Als u getrouwd bent, kunnen beide echtgenoten bij gezamenlijk eigendom van de woning gebruikmaken van hun AEA (Association of Evidence Accounts).
- Tijdstip: Verkoop indien mogelijk over twee belastingjaren (ruil in het ene jaar, voltooiing in het volgende) om twee keer gebruik te maken van de AEA (Association of Economic Accounts).
- Verliezen: Als u kapitaalverliezen heeft geleden bij andere verkopen, kunnen deze de winst op het onroerend goed compenseren.
- Verbeteringen: Bewaar alle bonnen voor kapitaalverbeteringen; ze verlagen de winst.
- Voordracht: Overweeg of een korte aanmeldingsperiode belastingvoordeel kan opleveren (maar win eerst advies in).
Rapportagevereisten
De winst moet op twee plaatsen worden gerapporteerd:[4]
- Aangifte vermogenswinstbelasting over 60 dagen: Dien de aanvraag in en betaal binnen 60 dagen na voltooiing.
- Terugkeer zelfevaluatie: Vermeld de winst op de pagina's met vermogenswinsten van uw SA108-formulier, met aftrek van de reeds betaalde belasting.
Veelgestelde vragen
Moet ik vermogenswinstbelasting betalen als ik een tweede huis verkoop?
Ja. Een tweede woning die niet uw aangewezen hoofdverblijf is, komt niet in aanmerking voor de vrijstelling voor eigen bewoning. De winst is onderworpen aan vermogenswinstbelasting van 18% of 24%, afhankelijk van uw totale belastbare inkomen. U moet dit binnen 60 dagen na de voltooiing aangeven en betalen.
Kan ik mijn tweede woning als mijn hoofdverblijfplaats opgeven?
Ja, mits u er daadwerkelijk minstens af en toe in woont. U moet uw tweede woning binnen twee jaar na de aankoop van twee woningen aanmelden. Het aanmelden van uw tweede woning betekent echter dat uw eerste woning gedurende de aanmeldingsperiode geen recht meer heeft op vrijstelling van overwaarde, wat de totale vermogenswinstbelasting kan verhogen.
Hoe kan ik de vermogenswinstbelasting op een tweede woning verlagen?
Mogelijke opties zijn: een aandeel overdragen aan uw partner om beide jaarlijkse vrijstellingsbedragen te benutten, de verkoop zo timen dat de jaarlijkse vrijstellingsregeling van toepassing is, kapitaalverliezen verrekenen, alle toegestane verbeteringskosten claimen en overwegen om een begunstigde aan te wijzen als u in beide woningen woonde.
Heeft het hogere tarief van de zegelbelasting invloed op de vermogenswinstbelasting?
Het hogere tarief van de overdrachtsbelasting (de extra toeslag van 5% voor extra woonhuizen vanaf oktober 2024) heeft geen directe invloed op de vermogenswinstbelasting. De overdrachtsbelasting die bij de oorspronkelijke aankoop is betaald, is echter een aftrekbare kostenpost die van de winst kan worden afgetrokken.
Verder lezen
- Vrijstelling voor particuliere woningen (PRR) — wanneer uw woning is vrijgesteld van vermogenswinstbelasting
- Het 60-dagen CGT-vastgoedrapport — hoe u aangifte moet doen en moet betalen
- Vermogenswinstbelasting bij verkoop van een huurwoning — verkoopregels voor beleggingspanden
- Vermogenswinstbelasting op geërfd onroerend goed — het verkopen van een geërfd pand
Zoekt u eenvoudige belastingsoftware?
# GoFile is HMRC erkend en wordt door meer dan 50.000 Britse bedrijven vertrouwd. Binnen enkele minuten ingesteld, met een gerust hart aangifte doen.
Begin gratisGeen creditcard nodig · Annuleer op elk moment