Faits clés
- coût d'acquisition: le prix d'achat majoré des droits d'enregistrement et des frais juridiques liés à l'achat.
- Dépenses d'amélioration: les améliorations de capital qui ajoutent de la valeur à l'actif — mais PAS l'entretien ni les réparations.
- Frais accessoires d'élimination: honoraires d'agent immobilier, honoraires d'avocat, frais d'évaluation, frais de publicité.
- Les dépenses courantes (réparations, assurances, frais de fonctionnement) sont pas admissible pour l'impôt sur les gains en capital — il peut plutôt être déductible de l'impôt sur le revenu.
- Si vous avez reçu le bien en cadeau, valeur marchande à la date du don il s'agit de votre coût d'acquisition.
Les trois catégories de coûts admissibles
La loi de 1992 sur l'imposition des gains (TCGA) autorise la déduction de trois catégories de dépenses lors du calcul d'un gain imposable :[1]
- coût d'acquisition (art. 38(1)(a) TCGA) — le coût d'acquisition de l'actif
- Dépenses d'amélioration (art. 38(1)b) TCGA) — dépenses en capital qui se reflètent dans l’état de l’actif au moment de la disposition
- Frais accessoires d'élimination (art. 38(1)(c) TCGA) — coûts directement attribuables à la cession
1. Coût d'acquisition
Le coût d'acquisition est normalement le prix que vous avez payé pour le bien, plus tous les frais d'acquisition directement liés :[1]
- prix d'achat
- Droit de timbre foncier (SDLT) ou taxe sur les transactions foncières (LTT) sur un bien immobilier
- Droit de timbre ou taxe de réserve sur les droits de timbre sur les actions
- Frais d'avocat et de notaire liés à l'achat
- Frais d'expertise ou d'évaluation au moment de l'achat
- Frais d'agence immobilière (si vous étiez l'acheteur)
- prime d'acheteur de la maison de vente aux enchères
Règles spéciales relatives aux coûts d'acquisition
| Situation | coût d'acquisition |
|---|---|
| Acheté à distance | Prix réellement payé plus les frais connexes |
| Reçu en cadeau | Valeur marchande à la date du don |
| Hérité | Valeur successorale (valeur marchande à la date du décès) |
| Acquis auprès du conjoint/partenaire civil | Base de coût initiale du conjoint (transfert sans gain ni perte) |
| Tenue le 31 mars 1982 | Valeur marchande au 31 mars 1982 (après réajustement) |
| Créé par le propriétaire (par exemple, une peinture) | Coût des matériaux et autres dépenses directes |
2. Dépenses d'amélioration
Les dépenses d'amélioration sont des dépenses en capital qui ajoute ou améliore L'actif doit être concerné et sa valeur au moment de sa cession doit encore être prise en compte. Il doit s'agir d'une dépense effectuée exclusivement dans le but d'accroître la valeur de l'actif.[2]
Qu'est-ce qui est considéré comme une amélioration ?
| Autorisé (Amélioration) | Non autorisé (Entretien/Réparation) |
|---|---|
| Construction d'une extension | Réparation d'un toit |
| Ajout d'une nouvelle salle de bain | Repeindre les murs |
| Aménagement des combles | Remplacer les fenêtres cassées par des fenêtres identiques |
| Installation du chauffage central pour la première fois | Entretien d'une chaudière existante |
| Ajout d'une véranda | Réparer une gouttière qui fuit |
| Aménagement paysager et aire de stationnement stabilisée | Tonte de la pelouse / entretien général du jardin |
Le test « reflété dans l’État » : L'amélioration doit encore être reflétée dans la valeur du bien au moment de la vente. Si vous avez construit une extension en 2010 mais l'avez démolie en 2020, le coût de l'extension est pas admissible car cela ne se reflète plus dans l'état du bien au moment de sa vente.[2]
3. Frais accessoires d'élimination
Il s'agit des coûts que vous encourez directement suite à la vente ou à la cession de l'actif :[3]
- honoraires d'agent immobilier ou de courtier
- Honoraires d'avocat et de notaire
- Annoncer la vente
- Frais d'évaluation professionnelle (le cas échéant pour la cession)
- Commission du courtier en bourse sur les ventes d'actions
- Frais d'enchères
De même, les coûts accessoires de acquisition sont également déductibles — elles font partie de la catégorie des coûts d'acquisition.
Ce qui n'est PAS autorisé
Voici quelques coûts courants : pas déductible aux fins de l'impôt sur les gains en capital :[1]
- Intérêts hypothécaires et autres frais de financement
- Assurance primes sur l'actif
- Entretien et réparations — en conservant l'actif dans son état actuel
- Loyer, taxe d'habitation ou factures de services publics
- Frais déjà déduits contre l'impôt sur le revenu (par exemple, les dépenses liées à un bien locatif déduites des revenus locatifs)
- Dépréciation
- Votre propre temps et travail (Seuls les frais professionnels versés à des tiers sont déductibles)
Pas de double trempage : Si vous avez déjà déduit une dépense de votre impôt sur le revenu (par exemple, des frais d'amélioration imputés sur vos revenus locatifs), vous ne pouvez pas la déduire une seconde fois au titre de l'impôt sur les plus-values. Chaque dépense ne peut être déduite qu'une seule fois.[1]
Frais admissibles pour la cession de biens
L'immobilier est le domaine où il est le plus fréquent de devoir identifier les dépenses admissibles. En résumé :[4]
| Coût | Admissible? | Notes |
|---|---|---|
| prix d'achat | Oui | Ou sa valeur marchande en cas de don ou d'héritage. |
| SDLT à l'achat | Oui | Une partie du coût d'acquisition |
| Honoraires d'avocat (achat et vente) | Oui | Frais accessoires |
| Frais d'agence immobilière en vente | Oui | Frais accessoires d'élimination |
| Extension ou aménagement des combles | Oui | Dépenses d'amélioration |
| Nouvelle cuisine/salle de bain (rénovation) | Peut-être | Seulement si une véritable amélioration par rapport à l'original |
| réparation de toiture | Non | Entretien / réparation |
| Redécoration | Non | Entretien |
| Intérêts hypothécaires | Non | Coût du financement |
| Assurance | Non | coûts d'exploitation |
| Frais d'agence immobilière | Non | Charges d'exploitation (déductibles de l'impôt sur le revenu) |
Tenue des registres
Vous devez conserver les justificatifs de toutes les dépenses d'acquisition et d'amélioration pendant toute la durée de possession du bien, ainsi que pendant la période durant laquelle HMRC peut enquêter sur sa cession (généralement six ans à compter de la fin de l'exercice fiscal). Ces justificatifs comprennent :
- Déclarations et contrats d'achèvement d'achat
- Reçus et factures pour travaux d'amélioration
- Factures d'avocat et d'agent immobilier
- reçus de droits de timbre
- Documents relatifs au permis de construire (peuvent étayer la demande d'amélioration)
Foire aux questions
Quels frais puis-je déduire d'un gain en capital ?
Vous pouvez déduire le prix d'achat initial (ou la valeur marchande en cas de donation), les droits d'enregistrement, les frais de notaire liés à l'achat et à la vente, les honoraires d'agence immobilière, les dépenses d'amélioration (travaux, extensions) et les frais d'expertise. Vous ne pouvez pas déduire les frais d'entretien, de réparation, d'assurance ni les intérêts hypothécaires.
Puis-je déduire le coût d'une nouvelle cuisine ou salle de bain ?
Cela dépend. Si la nouvelle cuisine représente une amélioration significative par rapport à la configuration d'origine (par exemple, l'ajout d'une cuisine là où il n'y en avait pas, ou des spécifications nettement supérieures), elle peut être considérée comme une dépense d'amélioration. En revanche, le simple remplacement d'une cuisine vétuste par une cuisine similaire relève de l'entretien/réparation et n'est pas déductible.
Puis-je déduire les intérêts hypothécaires de mon gain en capital ?
Non. Les intérêts d'emprunt constituent un coût de financement et non une dépense déductible pour le calcul de l'impôt sur les plus-values. Pour les biens locatifs, les intérêts d'emprunt peuvent donner droit à une réduction d'impôt sur le revenu (sous forme de réduction d'impôt au taux de base pour les investissements locatifs), mais ils ne peuvent pas réduire la plus-value réalisée lors de la vente.
Quel est mon coût de base si j'hérite de cet actif ?
Si vous avez hérité d'un bien, votre coût d'acquisition aux fins de l'impôt sur les gains en capital est le valeur successorale — la valeur marchande à la date du décès. Vous pouvez également ajouter les frais d'amélioration et les coûts accessoires engagés après l'héritage.
Pour en savoir plus
- Comment calculer un gain en capital — le calcul complet étape par étape
- Élimination des pièces — la répartition des coûts lors de la vente d'une partie d'un actif
- Impôt sur les gains en capital (CGT) lors de la vente d'un bien locatif — conseils spécifiques à la propriété
- Actifs acquis avant 1982 — règles de réévaluation des actifs antérieurs à 1982
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