Faits clés
- Un immeuble à usage mixte est un immeuble qui possède éléments résidentiels et commerciaux (par exemple, un magasin avec un appartement au-dessus).
- Le gain doit être réparti entre les parties résidentielles et non résidentielles.
- Les gains immobiliers résidentiels sont imposés à 18% / 24%; les gains commerciaux sont imposés aux mêmes taux à compter du 30 octobre 2024.
- L'élément résidentiel déclenche un Déclaration de gains en capital (CGT) sous 60 jours; l'élément commercial ne l'est pas (pour les résidents du Royaume-Uni).
- Le PRR peut s'appliquer à la partie résidentielle si celle-ci constituait la résidence principale du propriétaire.
Qu'est-ce qu'un immeuble à usage mixte ?
Un immeuble à usage mixte est un immeuble qui sert à la fois à la production et à la consommation. usages résidentiels et commerciauxVoici quelques exemples courants :[1]
- UN magasin avec un appartement au-dessus
- UN pub ou maison d'hôtes avec les quartiers d'habitation du propriétaire
- UN ferme avec une ferme et des bâtiments agricoles
- Un immeuble de bureaux avec un appartement résidentiel sur un étage
- UN maison dont une partie est utilisée exclusivement comme locaux commerciaux
Pourquoi cette distinction est importante
Du point de vue de l'impôt sur les plus-values, les éléments résidentiels et non résidentiels d'un bien à usage mixte peuvent être traités différemment :[3]
| Fonctionnalité | Élément résidentiel | Élément non résidentiel |
|---|---|---|
| Taux de CGT (à compter du 30 octobre 2024) | 18% / 24% | 18% / 24% |
| Déclaration sur 60 jours (résidents du Royaume-Uni) | Oui | Non (rapport d'auto-évaluation) |
| Allègement pour les résidences privées | Peut s'appliquer si utilisé comme résidence principale | Pas disponible |
| BADR / Remboursement des frais de roulement | Généralement indisponible | Peut être disponible pour l'élément commercial |
| Taux SDLT à l'achat | Tarifs résidentiels + supplément | Tarifs commerciaux (souvent inférieurs) |
Note sur les tarifs : Depuis le 30 octobre 2024, les taux d'imposition sur les plus-values immobilières (CGT) sont identiques pour les cessions de biens résidentiels et non résidentiels (18 %/24 %). Avant cette date, les plus-values sur les biens non résidentiels étaient imposées à 10 %/20 %, ce qui rendait la distinction plus significative sur le plan fiscal. Toutefois, le délai de déclaration de 60 jours et les conditions d'éligibilité aux allégements restent différents.
Comment répartir le gain
Lors de la vente d'un bien immobilier à usage mixte, le gain total doit être réparti entre les zones résidentielles et non résidentielles. Les méthodes courantes comprennent :[1]
- Surface au sol : La méthode la plus couramment acceptée est la répartition au pied carré ou au mètre carré.
- Valeur relative : Si une partie a une valeur nettement supérieure par unité de surface (par exemple, un rez-de-chaussée commercial de premier choix par rapport à un appartement standard à l'étage), une répartition basée sur la valeur peut être plus appropriée.
- Identification spécifique : S'il existe des titres de propriété distincts ou des unités distinctement séparables, chacune peut être considérée comme un actif distinct.
Exemple résolu
Maria vend un immeuble comprenant un local commercial au rez-de-chaussée (60 m²) et un appartement à l'étage (40 m²) pour 500 000 £. Elle l'avait acheté 300 000 £, plus 4 000 £ de frais. Le coût total de la vente s'élève à 8 000 £. Elle n'a jamais habité l'appartement.
| Étape | Total | Boutique (60%) | Plat (40%) |
|---|---|---|---|
| Recettes | £500,000 | £300,000 | £200,000 |
| Moins : coûts | £312,000 | £187,200 | £124,800 |
| Gagner | £188,000 | £112,800 | £75,200 |
La plus-value réalisée sur l'appartement (75 200 £) est considérée comme résidentielle et doit être déclarée via la déclaration de plus-value immobilière (CGT) sous 60 jours. La plus-value réalisée sur le commerce (112 800 £) peut bénéficier d'allégements fiscaux, tels que le BADR, si Maria y exploitait sa propre entreprise.
Propriétés PRR et à usage mixte
Si la partie résidentielle de la propriété appartenait au propriétaire maison principaleL’exonération pour résidence principale peut s’appliquer à la portion résidentielle du gain. La portion commerciale n’y est pas admissible.[1]
Si une partie de la maison était utilisée exclusivement Pour des raisons professionnelles (par exemple, un bureau dédié qui n'a jamais été utilisé à des fins domestiques), la PRR est limitée pour cette partie. Cependant, si une pièce a été utilisée pour les deux Pour les usages professionnels et domestiques (par exemple, un bureau à domicile dans une chambre d'amis), le PRR n'est généralement pas affecté.
Conseil: Évitez qu'une chambre soit utilisée exclusivement Pour les affaires. Si vous utilisez occasionnellement une pièce commerciale à des fins domestiques (même si vous n'y entreposez que des objets personnels de temps à autre), la totalité du bien peut bénéficier d'une déduction fiscale complète pour la partie résidentielle.[1]
Allégements fiscaux pour les entreprises dans le secteur commercial
La partie non résidentielle d'un immeuble à usage mixte peut bénéficier d'allégements fiscaux sur les plus-values commerciales :
- Allégement fiscal pour la cession d'actifs commerciaux (BADR) : Taux de 18 % sur les cessions d'entreprises éligibles, jusqu'à concurrence de 1 million de livres sterling.
- Allègement en cas de report : Reportez l'imposition du gain si vous le réinvestissez dans des actifs commerciaux admissibles.
- Allègement fiscal pour les personnes en attente de remboursement : Disponible pour les dons d'actifs commerciaux
Implications de la SDLT sur l'achat
Quand achat Pour un bien à usage mixte, le traitement fiscal applicable est différent de celui d'un achat purement résidentiel. Les biens à usage mixte sont imposés selon les modalités suivantes : non résidentiel Les taux de SDLT, souvent inférieurs aux taux résidentiels, ne sont pas soumis aux taux plus élevés pour les logements supplémentaires (actuellement une surtaxe de 5 % à partir d'octobre 2024).
Foire aux questions
Qu’est-ce qu’un bien immobilier à usage mixte pour l’impôt sur les plus-values (CGT) ?
Un bien immobilier à usage mixte combine des fonctions résidentielles et non résidentielles ; par exemple, un magasin avec un appartement à l’étage, ou une ferme avec des terres agricoles. Pour le calcul de l’impôt sur les plus-values, la plus-value est répartie entre les deux éléments, et des règles différentes peuvent s’appliquer à chacun.
Comment répartir le gain ?
Le gain est généralement réparti au prorata de la surface ou de la valeur des parties résidentielles et non résidentielles. S'il s'agit d'un bien unique (par exemple, un immeuble avec un commerce au rez-de-chaussée et un appartement à l'étage), une base de répartition raisonnable est nécessaire. HMRC accepte la surface comme méthode courante.
Dois-je déposer une déclaration de revenus sous 60 jours pour un bien à usage mixte ?
Les résidents du Royaume-Uni doivent déposer une déclaration de plus-value immobilière (CGT) sous 60 jours pour la partie résidentielle de la cession, si la CGT est due. La partie commerciale est déclarée via le système d'auto-évaluation (Self Assessment) de manière classique. Les non-résidents du Royaume-Uni doivent déclarer toutes les cessions immobilières réalisées au Royaume-Uni dans un délai de 60 jours.
Puis-je bénéficier de l'exonération pour résidence principale sur une partie d'un bien immobilier à usage mixte ?
Oui. Si la partie résidentielle constituait votre résidence principale, le PRR peut s'appliquer à cette portion du gain. La partie commerciale n'est pas éligible au PRR, mais peut bénéficier d'autres allégements, comme l'exonération pour cession d'actifs commerciaux.
Pour en savoir plus
- Allègement pour les résidences privées — exemptant la partie résidentielle de votre domicile
- Impôt sur les gains en capital (CGT) lors de la vente d'un bien locatif — le tableau complet des ventes de biens locatifs
- Rapport sur les gains en capital (CGT) sur 60 jours — signalement de l'élément résidentiel
- CGT vs Impôt sur le revenu — la distinction entre capital et revenus pour les actifs commerciaux
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