Faits clés
- Une résidence secondaire qui n'est pas votre résidence principale désignée pas bénéficier de l'exonération totale pour résidence privée.
- L'impôt sur les gains en capital (CGT) est calculé à 18% (taux de base) ou 24% (taux plus élevé).
- Vous pourrez peut-être désigner Laquelle des deux propriétés est votre résidence principale — mais une seule à la fois.
- Le gain doit être déclaré via le Déclaration de gains en capital (CGT) sous 60 jours et sur l'auto-évaluation.
- Tenez compte du calendrier : chaque conjoint a un Montant exonéré annuel de 3 000 £.
Gains en capital sur les résidences secondaires
Lorsque vous vendez un bien immobilier qui est pas Si votre résidence principale est la vôtre, la plus-value est soumise à l'impôt sur les plus-values. Cela s'applique aux résidences secondaires, aux biens hérités que vous avez conservés et à tout autre bien immobilier résidentiel que vous n'avez pas occupé comme résidence principale (ou que vous n'avez pas désigné comme tel).[1]
Il n'existe pas d'exemption automatique pour les résidences secondaires. L'exonération pour résidence principale ne couvre que votre résidence principale désignéeet vous ne pouvez avoir qu'une seule résidence principale à la fois.
Calcul du gain
Le calcul de la CGT suit les règles standard :
| Étape | Détail |
|---|---|
| Produit de la vente | prix de vente |
| Moins : coût d'acquisition | Prix d'achat + SDLT + frais juridiques |
| Moins : coûts d'amélioration | Extensions, transformations, améliorations d'infrastructure |
| Moins : coûts d'élimination | Frais d'agence immobilière + honoraires d'avocat |
| = Gain | |
| Moins : Montant exonéré annuel | £3,000 (2026/27) |
| Moins : pertes en capital | Année en cours et reportée |
| = Gain imposable | À 18 % / 24 % |
L'élection de nomination
Si vous possédez deux logements et que vous vivez dans les deux (au moins occasionnellement), vous pouvez choisir celui qui sera votre résidence principale aux fins de la résidence principale. On parle alors de « désignation » ou de « choix ».[3]
Règles clés
- Vous devez faire la nomination dans les deux ans d'abord posséder deux résidences admissibles
- Tu peux varier la désignation à tout moment (par exemple, changer le bien désigné)
- Un bien immobilier doit être véritablement un résidence — vous devez effectivement y vivre occasionnellement
- Les couples mariés vivant ensemble ne peuvent avoir que une résidence principale entre eux
Stratégie de nomination : Certaines personnes désignent leur résidence secondaire pour une courte période (par exemple, 12 à 18 mois) puis reviennent à leur résidence principale. Cela permet à la résidence secondaire de bénéficier du crédit d'impôt pour résidence principale (CIP) pendant cette période. plus Les neuf derniers mois de détention peuvent réduire considérablement l'impôt sur les plus-values. Toutefois, cela signifie que la résidence principale ne bénéficie pas de l'abattement pour résidence principale pendant la période désignée ; cette option n'est donc avantageuse que si la vente de la résidence principale n'est pas prévue à court terme ou si la plus-value est faible.[3]
Exemple résolu
James et Karen (mariés) ont acheté conjointement une maison de vacances en 2015 pour 250 000 £ (plus 5 000 £ de droits de mutation et 2 000 £ de frais d'avocat). Ils ont investi 20 000 £ dans la rénovation de la cuisine et de la salle de bains en 2018. Ils la revendent en décembre 2025 pour 380 000 £, après avoir déboursé 6 000 £ de frais d'agence et 1 500 £ de frais d'avocat. Tous deux sont imposés au taux marginal supérieur. Aucune désignation de bénéficiaire n'a été effectuée.
| Étape | Montant |
|---|---|
| produit de la vente | £380,000 |
| Moins : coût d'acquisition | −£257,000 |
| Moins : améliorations | −£20,000 |
| Moins : coûts d'élimination | −£7,500 |
| Gain total | £95,500 |
| La part de James (50%) | £47,750 |
| Moins : AEA | −£3,000 |
| Gain imposable | £44,750 |
| CGT à 24% | £10,740 |
Le calcul de Karen est identique. Total des indemnités pour impôt sur les gains en capital (ICGC) pour le couple : £21,480En étant propriétaires conjointement, ils utilisent chacun leur AEA de 3 000 £, économisant ainsi 720 £ en CGT par rapport à une propriété individuelle.
Conseils en matière de planification fiscale
- Propriété conjointe : Si vous êtes mariés, la propriété conjointe permet aux deux époux d'utiliser leur AEA.
- Timing: Si possible, effectuez la vente sur deux exercices fiscaux (échange une année, finalisation l'année suivante) afin de bénéficier deux fois de l'AEA.
- Pertes: Si vous avez subi des pertes en capital provenant d'autres cessions, celles-ci peuvent compenser le gain immobilier.
- Améliorations : Conservez les reçus de tous vos travaux d'amélioration du capital ; ils réduisent la plus-value.
- Nomination: Examinez si une période de désignation courte pourrait permettre de réaliser des économies d'impôt (mais demandez conseil au préalable).
Exigences en matière de rapports
Le gain doit être déclaré à deux endroits :[4]
- Déclaration de gains en capital sur 60 jours : Déposez la demande et payez dans les 60 jours suivant sa finalisation.
- Déclaration d'auto-évaluation : Inscrivez le gain sur vos pages SA108 relatives aux gains en capital, en tenant compte du crédit d'impôt déjà payé.
Foire aux questions
Dois-je payer l'impôt sur les plus-values (CGT) lorsque je vends une résidence secondaire ?
Oui. Une résidence secondaire qui n'est pas votre résidence principale déclarée ne bénéficie pas de l'exonération pour résidence principale. La plus-value est soumise à l'impôt sur les plus-values au taux de 18 % ou 24 %, selon votre revenu imposable total. Vous devez déclarer et payer l'impôt dans les 60 jours suivant la réalisation de l'opération.
Puis-je désigner ma résidence secondaire comme résidence principale ?
Oui, à condition d'y résider au moins occasionnellement. Vous devez désigner votre deuxième résidence principale dans les deux ans suivant l'acquisition de votre première résidence. Toutefois, cette désignation entraîne la perte de l'exonération de la première résidence principale pour la période concernée, ce qui pourrait augmenter l'impôt sur les plus-values.
Comment puis-je réduire l'impôt sur les plus-values (CGT) sur une résidence secondaire ?
Les options comprennent : transférer une part à votre conjoint pour utiliser les deux montants annuels exonérés, programmer la vente pour utiliser l’AEA, compenser les pertes en capital, réclamer tous les coûts d’amélioration admissibles et envisager des choix de désignation si vous viviez dans les deux propriétés.
Le taux plus élevé des droits de timbre a-t-il une incidence sur l'impôt sur les plus-values ?
Le taux plus élevé de droits de timbre (la surtaxe de 5 % applicable aux résidences secondaires à compter d'octobre 2024) n'a pas d'incidence directe sur l'impôt sur les plus-values. Toutefois, les droits de timbre acquittés lors de l'acquisition initiale constituent une charge déductible du gain.
Pour en savoir plus
- Allégement pour résidence privée (PRR) — lorsque votre résidence principale est exonérée de CGT
- Rapport sur les gains en capital (CGT) sur 60 jours — Comment déclarer et payer
- Impôt sur les gains en capital (CGT) lors de la vente d'un bien locatif — règles de cession des biens locatifs
- Impôt sur les gains en capital (CGT) sur les biens hérités — vendre un bien hérité
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