Najważniejsze fakty
- Koszt nabycia:cena zakupu powiększona o opłatę skarbową i koszty prawne związane z zakupem.
- Wydatki na ulepszenia:ulepszenia kapitałowe zwiększające wartość aktywów — ALE NIE konserwacja ani naprawy.
- Przypadkowe koszty utylizacji: opłaty dla agentów nieruchomości, opłaty dla prawników, opłaty za wycenę, koszty reklamy.
- Wydatki dochodowe (naprawy, ubezpieczenia, koszty eksploatacji) wynoszą nie dopuszczalne w ramach CGT — zamiast tego może podlegać odliczeniu od podatku dochodowego.
- Jeżeli otrzymałeś składnik majątku w formie prezentu, wartość rynkowa w dniu darowizny to koszt nabycia.
Trzy kategorie dopuszczalnych kosztów
Ustawa o opodatkowaniu zysków podlegających opodatkowaniu z 1992 r. (TCGA) pozwala na odliczenie trzech kategorii wydatków przy obliczaniu zysku podlegającego opodatkowaniu:[1]
- Koszt nabycia (s.38(1)(a) TCGA) — koszt nabycia aktywów
- Wydatki na ulepszenia (s.38(1)(b) TCGA) — nakłady inwestycyjne odzwierciedlone w stanie aktywów w momencie ich zbycia
- Przypadkowe koszty utylizacji (s.38(1)(c) TCGA) — koszty bezpośrednio związane ze sprzedażą
1. Koszt nabycia
Koszt nabycia wynosi zazwyczaj cena, którą zapłaciłeś dla składnika aktywów, plus wszelkie bezpośrednio związane z nim koszty zakupu:[1]
- Cena zakupu
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (SDLT) lub podatek od transakcji gruntowych (LTT) od nieruchomości
- Opłata skarbowa lub podatek od rezerw skarbowych od akcji
- Opłaty dla prawników i pośredników w obrocie nieruchomościami przy zakupie
- Opłaty za badanie lub wycenę w momencie zakupu
- Opłaty dla agentów nieruchomości (jeśli byłeś kupującym)
- Prowizja kupującego w domu aukcyjnym
Zasady dotyczące specjalnych kosztów nabycia
| Sytuacja | Koszt nabycia |
|---|---|
| Kupione na odległość | Rzeczywista cena zapłacona plus powiązane koszty |
| Otrzymany w prezencie | Wartość rynkowa w dniu darowizny |
| Dziedziczny | Wartość spadkowa (wartość rynkowa w dniu śmierci) |
| Nabyte od małżonka/partnera cywilnego | Pierwotna baza kosztów małżonka (brak transferu zysków i strat) |
| Odbyło się 31 marca 1982 r. | Wartość rynkowa na dzień 31 marca 1982 r. (rebaza) |
| Stworzone przez właściciela (np. obraz) | Koszt materiałów i wszelkie inne bezpośrednie wydatki |
2. Wydatki na ulepszenia
Wydatki na ulepszenia to wydatki kapitałowe, które dodaje lub ulepsza składnik aktywów i nadal odzwierciedla jego wartość w momencie sprzedaży. Musi to być wydatek poniesiony wyłącznie i w całości w celu zwiększenia wartości składnika aktywów.[2]
Co uznaje się za ulepszenie
| Dopuszczalne (ulepszenie) | Niedozwolone (konserwacja/naprawa) |
|---|---|
| Budowa rozbudowy | Naprawa dachu |
| Dodawanie nowej łazienki | Malowanie ścian |
| Przebudowa poddasza | Wymiana rozbitych okien na takie same |
| Pierwsza instalacja centralnego ogrzewania | Serwisowanie istniejącego kotła |
| Dodanie oranżerii | Naprawa przeciekającego rynny |
| Zagospodarowanie terenu i utwardzenie parkingu | Koszenie trawnika / ogólna pielęgnacja ogrodu |
Test „odzwierciedlenia w państwie”: Ulepszenie musi być nadal uwzględnione w aktywach w momencie sprzedaży. Jeśli dobudowałeś budynek w 2010 roku, ale zburzyłeś go w 2020 roku, koszt rozbudowy wynosi nie dopuszczalne, ponieważ nie ma już wpływu na stan nieruchomości w momencie jej sprzedaży.[2]
3. Dodatkowe koszty utylizacji
Są to koszty, które ponosisz bezpośrednio w wyniku sprzedaży lub zbycia składnika aktywów:[3]
- Opłaty dla agentów nieruchomości lub pośredników
- Opłaty za usługi prawnicze i notarialne
- Reklama sprzedaży
- Opłaty za profesjonalną wycenę (jeśli jest to konieczne do zbycia)
- Prowizja maklerska od sprzedaży akcji
- Opłaty aukcyjne
Podobnie, koszty dodatkowe nabytek są również odliczane — stanowią część kategorii kosztów nabycia.
Co NIE jest dozwolone
Poniżej przedstawiono typowe koszty, które są nie odliczenie dla celów podatku CGT:[1]
- Odsetki od kredytu hipotecznego i inne koszty finansowania
- Ubezpieczenie premie za aktywa
- Konserwacja i naprawy — utrzymanie zasobu w jego obecnym stanie
- Czynsz, podatek lokalny lub rachunki za media
- Koszty już odliczone w odniesieniu do podatku dochodowego (np. koszty wynajmu nieruchomości odliczane od dochodu z wynajmu)
- Amortyzacja
- Twój własny czas i praca (odliczeniu podlegają wyłącznie koszty usług profesjonalnych poniesione na rzecz osób trzecich)
Bez podwójnego pobierania: Jeśli odliczyłeś już koszt od podatku dochodowego (na przykład koszty ulepszenia odliczone od dochodu z wynajmu), nie możesz ponownie odliczyć tego samego kosztu od podatku dochodowego. Każdy koszt można odliczyć tylko raz.[1]
Dopuszczalne koszty zbycia nieruchomości
Nieruchomości to najczęstszy obszar, w którym trzeba określić dopuszczalne koszty. Podsumowanie:[4]
| Koszt | Dozwolone? | Notatki |
|---|---|---|
| Cena zakupu | Tak | Lub wartość rynkowa w przypadku darowizny/odziedziczenia |
| SDLT przy zakupie | Tak | Część kosztu nabycia |
| Opłaty adwokackie (kupno i sprzedaż) | Tak | Koszty dodatkowe |
| Opłaty dla agentów nieruchomości w sprzedaży | Tak | Przypadkowe koszty utylizacji |
| Rozszerzenie lub przebudowa poddasza | Tak | Wydatki na ulepszenia |
| Nowa kuchnia / łazienka (modernizacja) | Prawdopodobnie | Tylko w przypadku rzeczywistej poprawy wykraczającej poza oryginał |
| Naprawa dachu | NIE | Konserwacja / naprawa |
| Odmalowanie | NIE | Konserwacja |
| Odsetki od kredytu hipotecznego | NIE | Koszt finansowania |
| Ubezpieczenie | NIE | Koszty eksploatacji |
| Opłaty dla agentów nieruchomości | NIE | Koszt uzyskania przychodu (odliczany od podatku dochodowego) |
Prowadzenie dokumentacji
Należy przechowywać dokumentację wszystkich wydatków na nabycie i ulepszenie aktywów przez cały okres ich posiadania, a także przez okres, w którym HMRC może zbadać sprawę ich zbycia (zazwyczaj sześć lat od końca roku podatkowego). Dokumentacja obejmuje:
- Oświadczenia i umowy o zakończeniu zakupów
- Paragony i faktury za prace remontowe
- Faktury od prawników i agentów nieruchomości
- Paragony za opłatę skarbową
- Dokumenty pozwolenia na budowę (mogą być podstawą roszczenia o ulepszenie)
Często zadawane pytania
Jakie koszty mogę odliczyć od zysku kapitałowego?
Możesz odliczyć pierwotną cenę zakupu (lub wartość rynkową w przypadku darowizny), opłatę skarbową, opłaty prawne związane z kupnem i sprzedażą, prowizje agentów nieruchomości, wydatki na ulepszenia (ulepszenia, rozbudowa) oraz opłaty za profesjonalną wycenę. Nie możesz odliczyć kosztów konserwacji, napraw, ubezpieczenia ani odsetek od kredytu hipotecznego.
Czy mogę odliczyć koszt nowej kuchni lub łazienki?
To zależy. Jeśli nowa kuchnia stanowi znaczną poprawę wykraczającą poza pierwotny standard (np. dodanie kuchni tam, gdzie jej nie było, lub znacznie ulepszona specyfikacja), może zostać uznana za wydatek na ulepszenie. Sama wymiana zużytej kuchni na podobną jest czynnością konserwacyjną/naprawczą i jest niedozwolona.
Czy mogę odliczyć odsetki od kredytu hipotecznego od zysku kapitałowego?
Nie. Odsetki od kredytu hipotecznego stanowią koszt finansowania, a nie koszt kwalifikowany do celów podatku od zysków kapitałowych (CGT). W przypadku nieruchomości na wynajem, odsetki od kredytu hipotecznego mogą wiązać się ze zwolnieniem z podatku dochodowego (jako obniżka stawki podstawowej dla nieruchomości przeznaczonych pod wynajem), ale nie mogą obniżyć zysku kapitałowego ze sprzedaży.
Jaka będzie moja baza kosztowa, jeśli odziedziczę majątek?
Jeżeli odziedziczyłeś składnik majątku, koszt jego nabycia dla celów podatku od zysków kapitałowych wynosi wartość spadkowa — wartość rynkowa w dniu śmierci. Możesz również dodać wszelkie wydatki na ulepszenia i koszty dodatkowe poniesione po odziedziczeniu nieruchomości.
Dalsza lektura
- Jak obliczyć zysk kapitałowy — pełne obliczenia krok po kroku
- Częściowe utylizacje — rozdzielanie kosztów w przypadku sprzedaży części aktywów
- Podatek CGT przy sprzedaży nieruchomości na wynajem — wskazówki dotyczące konkretnej nieruchomości
- Aktywa nabyte przed 1982 r. — zasady rebazowania aktywów sprzed 1982 r.
Szukasz prostego oprogramowania do rozliczania podatków?
# GoFile to aplikacja uznawana przez HMRC i ciesząca się zaufaniem ponad 50 000 brytyjskich firm. Konfiguracja zajmuje kilka minut, składaj zeznania bez obaw.
Zacznij za darmoNie jest wymagana karta kredytowa · Anuluj w dowolnym momencie