Najważniejsze fakty
- Ten Wzór A/(A+B) dzieli pierwotny koszt pomiędzy część sprzedaną i część zachowaną.
- A = kwota uzyskana ze sprzedaży części; B = wartość rynkowa zatrzymanej części.
- Częściowe utylizacje zwykle występują w przypadku grunt, ogród botaniczny, I zabudowania.
- A "mała część zbycia ziemi„Wybory są możliwe, jeżeli dochód nie przekracza 20 000 GBP lub 20% wartości gruntu.
- Pozostała baza kosztowa części zatrzymanej to koszt pierwotny minus kwota przeznaczona do zbycia.
Kiedy następuje utylizacja części?
Utylizacja części następuje zawsze, gdy pozbywasz się część składnika aktywów, zachowując jednocześnie resztę. Może to obejmować:[1]
- Sprzedaż pasa ziemi z większej działki
- Sprzedaż części ogrodu sąsiadowi lub deweloperowi
- Udzielenie dzierżawy (prawo własności stanowi pierwotny składnik majątku, a dzierżawa stanowi zbycie jego części)
- Otrzymanie sumy kapitałowej pochodzącej z aktywów (np. odszkodowanie za uszkodzenie części nieruchomości)
- Sprzedaż części akcji z holdingu (choć akcje mają własne zasady dopasowywania)
Wzór A/(A+B)
Dokonując częściowej sprzedaży, nie możesz po prostu odliczyć od uzyskanej kwoty całego pierwotnego kosztu. Zamiast tego musisz podzielić koszt obliczamy według wzoru:[1]
Dopuszczalny koszt zutylizowanej części = Całkowity koszt × A ÷ (A + B)
Gdzie:
A = dochód (lub wartość rynkowa) ze zbytej części
B = wartość rynkowa części zatrzymanej w dniu zbycia
Pozostały dopuszczalny koszt części zatrzymanej wynosi: Koszt całkowity – koszt przypisany do utylizacji.
Przykład pracy
David kupił działkę w 2012 roku za 80 000 funtów. W 2025 roku sprzedał część gruntu deweloperowi za 50 000 funtów. Na dzień sprzedaży części, pozostała część gruntu wyceniono na 150 000 funtów.
| Krok | Obliczenie | Kwota |
|---|---|---|
| Przychody ze sprzedaży (A) | £50,000 | |
| Wartość rynkowa zatrzymanej części (B) | £150,000 | |
| Ułamek: A / (A + B) | £50,000 / (£50,000 + £150,000) | 25% |
| Dopuszczalny koszt sprzedanej części | 80 000 funtów × 25% | £20,000 |
| Zysk ze zbycia części | £50,000 − £20,000 | £30,000 |
| Pozostały koszt zatrzymanego gruntu | £80,000 − £20,000 | £60,000 |
Gdy Dawid ostatecznie sprzeda pozostałą część ziemi, jego koszt bazowy wyniesie 60 000 funtów (nieprzydzielona część pierwotnego kosztu).
Koszty ulepszenia utylizacji części
Jeżeli poniosłeś wydatki na ulepszenie składnika majątku, należy je również rozdzielić:[2]
- Wydatki na ulepszenia związane z wyłącznie część zbywana podlega całkowitemu odliczeniu od części uzyskanej ze zbycia
- Wydatki na ulepszenia związane z wyłącznie część zatrzymana nie podlega odliczeniu w przypadku tej sprzedaży — jest zachowywana w bazie kosztów części zatrzymanej
- Wydatki na ulepszenia związane z cały majątek (np. ogrodzenie wokół całego obwodu) jest dzielone za pomocą wzoru A/(A+B)
Małe zbycia części gruntów
Jeżeli sprzedajesz część działki i dochód ze sprzedaży jest niewielki w porównaniu do jej całkowitej wartości, możesz zdecydować się na specjalne traktowanie na podstawie art. 242 TCGA 1992:[3]
Wybory dotyczące utylizacji małych części: Jeżeli dochód ze sprzedaży wynosi 20 000 funtów lub mniej i nie przekraczaj 20% wartości rynkowej całej nieruchomości w dniu sprzedaży, możesz zdecydować się na potraktowanie uzyskanej kwoty jako obniżenia podstawy kosztu, a nie jako częściowej sprzedaży. Oznacza to, że teraz nie powstaje podatek CGT – zysk jest odroczony do momentu sprzedaży pozostałej części nieruchomości.
Aby dokonać wyboru, należy zaznaczyć to w zeznaniu podatkowym. Jeśli nie dokonasz wyboru, obowiązują standardowe zasady dotyczące utylizacji części majątku.
Przykład wyborów
Emma posiada ziemię o wartości 200 000 funtów, którą pierwotnie kupiła za 100 000 funtów. Sprzedaje sąsiadowi niewielki skrawek ziemi za 12 000 funtów. Ponieważ 12 000 funtów to mniej niż 20 000 funtów i 20% z 200 000 funtów (40 000 funtów), może wybrać:
| Zbliżać się | CGT teraz | Pozostała baza kosztów |
|---|---|---|
| Standardowe zasady utylizacji części | Zysk w wysokości 5660 GBP (po A/(A+B)) | £93,617 |
| Wybory dotyczące utylizacji małych części | £0 | £88,000 (£100,000 − £12,000) |
Uzyskanie wyceny
Wzór A/(A+B) wymaga znajomości wartości rynkowej zatrzymanej części (B) w dniu zbycia. Jest to kluczowe, ponieważ wyższa wartość B oznacza, że mniejsza część kosztu jest przypisana do zbycia, co przekłada się na większy zysk.
W rzeczywistości:
- W prostych przypadkach zaleca się sporządzenie pisemnej wyceny przez rzeczoznawcę posiadającego kwalifikacje RICS
- HMRC może zakwestionować wycenę — należy zachować dowody
- Możesz wcześniej uzgodnić wycenę z HMRC za pośrednictwem zespołu ds. wyceny akcji i aktywów HMRC
Często zadawane pytania
Jaki jest wzór A/(A+B)?
Wzór A/(A+B) dzieli całkowity dopuszczalny koszt składnika aktywów, gdy zbywana jest tylko jego część. A to kwota uzyskana ze sprzedaży (lub wartość rynkowa) sprzedanej części, a B to wartość rynkowa części zatrzymanej. Ułamek A/(A+B) zastosowany do całkowitego kosztu daje dopuszczalny koszt zbywanej części.
Czym jest zbycie małej części gruntu?
Jeśli zbywasz część działki, a kwota uzyskanej sprzedaży nie przekracza 20 000 GBP (i nie przekracza 20% całkowitej wartości działki w momencie sprzedaży), możesz potraktować tę kwotę jako obniżenie ceny bazowej, a nie jako sprzedaż. Podatek dochodowy od zysków kapitałowych nie powstaje, dopóki nie sprzedasz pozostałej części działki.
Jak wycenić część, którą zachowuję?
Wartość rynkowa części zatrzymanej (B) powinna być równa jej wartości w dniu jej zbycia. Może być konieczna profesjonalna wycena, szczególnie w przypadku gruntów i nieruchomości, ponieważ wartość ta bezpośrednio wpływa na to, jaka część pierwotnego kosztu zostanie przypisana do zbywanej części.
Czy mogę odliczyć koszty ulepszenia w przypadku utylizacji części?
Wydatki na ulepszenia dotyczące konkretnie zbywanej części podlegają pełnemu odliczeniu. Wydatki na ulepszenia dotyczące całego składnika majątku należy rozliczyć według wzoru A/(A+B) w taki sam sposób, jak koszt pierwotny.
Dalsza lektura
- Jak obliczyć zysk kapitałowy — pełna struktura obliczeniowa
- Dopuszczalne koszty i odliczenia — które koszty możesz odliczyć, a których nie
- Podatek CGT przy sprzedaży nieruchomości na wynajem — sprzedaż nieruchomości i zasady raportowania w ciągu 60 dni
- Ulga dla prywatnych rezydencji — w jaki sposób utylizacja ogrodów i gruntów oddziałuje na PRR
Szukasz prostego oprogramowania do rozliczania podatków?
# GoFile to aplikacja uznawana przez HMRC i ciesząca się zaufaniem ponad 50 000 brytyjskich firm. Konfiguracja zajmuje kilka minut, składaj zeznania bez obaw.
Zacznij za darmoNie jest wymagana karta kredytowa · Anuluj w dowolnym momencie