Najważniejsze fakty
- Drugi dom, który nie jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, nie nie kwalifikują się do pełnej ulgi dla osób zamieszkałych w prywatnych domach.
- Podatek CGT od zysku naliczany jest w wysokości 18% (stawka podstawowa) lub 24% (wyższa stawka).
- Możesz być w stanie mianować która z dwóch nieruchomości jest Twoim głównym miejscem zamieszkania — ale tylko jedna na raz.
- Zysk musi zostać zgłoszony za pośrednictwem 60-dniowy zwrot podatku CGT od majątku i w sprawie samooceny.
- Weź pod uwagę czas: każdy z małżonków ma Roczna kwota zwolniona z podatku: 3000 funtów.
CGT od drugich domów
Kiedy sprzedajesz nieruchomość, która jest nie Jeśli mieszkasz wyłącznie lub jako główne miejsce zamieszkania, zysk podlega opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych (CGT). Dotyczy to domów wakacyjnych, drugich domów, odziedziczonych nieruchomości, które zachowałeś, oraz wszelkich innych nieruchomości mieszkalnych, w których nie mieszkałeś jako główne miejsce zamieszkania (lub nie wskazałeś ich jako takich).[1]
Nie ma automatycznego zwolnienia z podatku dla drugich domów. Ulga dla prywatnych domów obejmuje tylko Twoje nominowana główna rezydencjai możesz mieć tylko jedno główne miejsce zamieszkania na raz.
Obliczanie wzmocnienia
Obliczenia CGT odbywają się według standardowych zasad:
| Krok | Szczegół |
|---|---|
| Przychody ze sprzedaży | Cena sprzedaży |
| Mniej: koszt nabycia | Cena zakupu + SDLT + koszty prawne |
| Mniej: koszty ulepszeń | Rozszerzenia, konwersje, ulepszenia kapitałowe |
| Mniej: koszty utylizacji | Opłaty dla agentów nieruchomości + opłaty dla prawników |
| = Zysk | |
| Mniej: Roczna kwota zwolniona z podatku | £3,000 (2026/27) |
| Mniej: straty kapitałowe | Rok bieżący i przeniesiony |
| = Zysk podlegający opodatkowaniu | W 18% / 24% |
Wybory nominacyjne
Jeśli posiadasz dwa domy i mieszkasz w obu (przynajmniej okazjonalnie), możesz wybrać, który z nich będzie Twoim głównym miejscem zamieszkania na potrzeby PRR. Nazywa się to „nominacją” lub „wyborem”.[3]
Kluczowe zasady
- Nominację należy złożyć w terminie dwa lata pierwszego posiadania dwóch kwalifikujących się domów
- Możesz różnić się nominacja w dowolnym momencie (np. zmiana nominowanej nieruchomości)
- Nieruchomość musi być rzeczywiście rezydencja — czasami musisz w nim mieszkać
- Małżonkowie żyjący razem mogą mieć tylko jedna główna rezydencja między nimi
Strategia nominacji: Niektórzy wybierają swój drugi dom na krótki okres (np. 12–18 miesięcy), a następnie wracają do niego. Dzięki temu drugi dom kwalifikuje się do programu PRR w tym okresie. plus Ostatnie 9 miesięcy posiadania, co może znacząco obniżyć rachunek CGT. Oznacza to jednak, że pierwotny dom nie ma PRR w wyznaczonym okresie — więc rozwiązanie to sprawdza się tylko wtedy, gdy pierwotny dom nie zostanie wkrótce sprzedany lub jego zysk jest niewielki.[3]
Przykład pracy
James i Karen (po ślubie) kupili wspólnie domek letniskowy w 2015 roku za 250 000 funtów (plus 5000 funtów podatku SDLT i 2000 funtów kosztów prawnych). W 2018 roku wydali 20 000 funtów na nową kuchnię i łazienkę. Sprzedają go w grudniu 2025 roku za 380 000 funtów, płacąc 6000 funtów prowizji dla agenta nieruchomości i 1500 funtów prowizji dla prawnika. Oboje płacą wyższą stawkę podatku. Nigdy nie zgłoszono kandydatury.
| Krok | Kwota |
|---|---|
| Dochód ze sprzedaży | £380,000 |
| Mniej: koszt nabycia | −£257,000 |
| Mniej: ulepszeń | −£20,000 |
| Mniej: koszty utylizacji | −£7,500 |
| Całkowity zysk | £95,500 |
| Udział Jamesa (50%) | £47,750 |
| Mniej: AEA | −£3,000 |
| Zysk podlegający opodatkowaniu | £44,750 |
| CGT na poziomie 24% | £10,740 |
Obliczenia Karen są identyczne. Całkowity podatek dochodowy dla pary: £21,480W przypadku współwłasności każdy z nich korzysta z posiadanego przez siebie AEA o wartości 3000 funtów, co pozwala zaoszczędzić 720 funtów podatku od zysków kapitałowych w porównaniu ze współwłasnością indywidualną.
Wskazówki dotyczące planowania podatkowego
- Współwłasność: Jeżeli jesteś w związku małżeńskim, wspólne posiadanie nieruchomości pozwala obojgu małżonkom na korzystanie z ich AEA
- Chronometraż: Jeśli to możliwe, sprzedawaj w ciągu dwóch lat podatkowych (wymiana w jednym roku, a sfinalizowanie w następnym), aby skorzystać z AEA dwukrotnie
- Straty: Jeśli poniosłeś straty kapitałowe z innych zbyć, mogą one zrównoważyć zysk z tytułu nieruchomości
- Ulepszenia: Zachowaj paragony za wszystkie ulepszenia kapitałowe – zmniejszają one zysk
- Nominacja: Zastanów się, czy krótki okres nominacji mógłby przynieść oszczędności podatkowe (ale najpierw zasięgnij porady)
Wymagania dotyczące raportowania
Zysk należy zgłosić w dwóch miejscach:[4]
- 60-dniowy zwrot podatku CGT od majątku: Złóż wniosek i zapłać w ciągu 60 dni od zakończenia
- Zwrot samooceny: Uwzględnij zysk na stronach dotyczących zysków kapitałowych SA108, uwzględniając już zapłacony podatek
Często zadawane pytania
Czy muszę płacić podatek CGT, jeśli sprzedam drugi dom?
Tak. Drugi dom, który nie jest Twoim głównym miejscem zamieszkania, nie korzysta z ulgi dla osób prywatnych. Zysk podlega opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych (CGT) w wysokości 18% lub 24%, w zależności od Twojego całkowitego dochodu podlegającego opodatkowaniu. Musisz zgłosić i zapłacić w ciągu 60 dni od daty ukończenia budowy.
Czy mogę wskazać mój drugi dom jako miejsce stałego zamieszkania?
Tak, pod warunkiem, że faktycznie w nim mieszkasz przynajmniej okazjonalnie. Musisz zgłosić wniosek w ciągu dwóch lat od pierwszego posiadania dwóch nieruchomości. Jednak zgłoszenie wniosku o drugi dom oznacza, że Twój pierwszy dom traci PRR na okres zgłoszenia wniosku, co może zwiększyć całkowity podatek dochodowy od osób prawnych (CGT).
Jak mogę zmniejszyć podatek CGT przy zakupie drugiego domu?
Opcje obejmują: przeniesienie udziału na współmałżonka w celu wykorzystania obu rocznych kwot zwolnionych z podatku, zaplanowanie sprzedaży w taki sposób, aby wykorzystać AEA, rozliczenie strat kapitałowych, ubieganie się o wszystkie dopuszczalne koszty ulepszeń oraz rozważenie możliwości wyboru nominacji, jeśli mieszkałeś w obu nieruchomościach.
Czy wyższa stawka podatku od czynności cywilnoprawnych ma wpływ na podatek CGT?
Wyższa stawka SDLT (dodatkowa 5% dopłata za kolejne nieruchomości mieszkalne od października 2024 r.) nie wpływa bezpośrednio na podatek CGT. Jednakże opłata skarbowa zapłacona od pierwotnego zakupu jest kosztem dozwolonym, który można odliczyć od zysku.
Dalsza lektura
- Ulga dla osób zamieszkałych w prywatnych domach (PRR) — gdy Twój dom jest zwolniony z podatku CGT
- 60-dniowy raport dotyczący nieruchomości CGT — jak zgłaszać i płacić
- Podatek CGT przy sprzedaży nieruchomości na wynajem — zasady sprzedaży nieruchomości przeznaczonych pod wynajem
- Podatek CGT od odziedziczonej nieruchomości — sprzedaż odziedziczonej nieruchomości
Szukasz prostego oprogramowania do rozliczania podatków?
# GoFile to aplikacja uznawana przez HMRC i ciesząca się zaufaniem ponad 50 000 brytyjskich firm. Konfiguracja zajmuje kilka minut, składaj zeznania bez obaw.
Zacznij za darmoNie jest wymagana karta kredytowa · Anuluj w dowolnym momencie