Wichtigste Fakten
- Anschaffungskosten: der Kaufpreis zuzüglich Stempelgebühren und Rechtskosten für den Kauf.
- Ausgaben für Verbesserungen: Kapitalverbesserungen, die den Wert des Vermögenswerts steigern – jedoch keine Instandhaltung oder Reparaturen.
- Nebenkosten der Entsorgung: Maklergebühren, Anwaltskosten, Gutachtergebühren, Werbekosten.
- Die laufenden Ausgaben (Reparaturen, Versicherungen, Betriebskosten) sind nicht Für die Kapitalertragsteuer abzugsfähig – möglicherweise stattdessen für die Einkommensteuer abzugsfähig.
- Wenn Sie den Vermögenswert als Geschenk erhalten haben, Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung sind Ihre Anschaffungskosten.
Die drei Kategorien zulässiger Kosten
Das Gesetz zur Besteuerung steuerpflichtiger Gewinne von 1992 (Taxation of Chargeable Gains Act 1992, TCGA) erlaubt den Abzug von drei Ausgabenkategorien bei der Berechnung eines steuerpflichtigen Gewinns:[1]
- Anschaffungskosten (Abs. 38(1)(a) TCGA) – die Kosten für den Erwerb des Vermögenswerts
- Ausgaben für Verbesserungen (Abs. 38(1)(b) TCGA) – Kapitalaufwand, der sich im Zustand des Vermögenswerts zum Zeitpunkt der Veräußerung widerspiegelt.
- Nebenkosten der Entsorgung (Abs. 38(1)(c) TCGA) – Kosten, die direkt der Veräußerung zuzurechnen sind
1. Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten betragen normalerweise die Preis, den Sie bezahlt haben für den Vermögenswert zuzüglich aller direkt damit verbundenen Anschaffungskosten:[1]
- Kaufpreis
- Grunderwerbsteuer (SDLT) oder Grundstückstransaktionssteuer (LTT) auf Immobilien
- Stempelsteuer oder Stempelsteuerreservesteuer auf Aktien
- Anwalts- und Notargebühren beim Kauf
- Gebühren für Vermessung oder Bewertung zum Zeitpunkt des Kaufs
- Maklergebühren (wenn Sie der Käufer wären)
- Käuferprovision des Auktionshauses
Besondere Regeln für Anschaffungskosten
| Situation | Anschaffungskosten |
|---|---|
| Mit distanziertem Abstand gekauft | Tatsächlich gezahlter Preis zuzüglich Nebenkosten |
| Als Geschenk erhalten | Marktwert zum Zeitpunkt der Schenkung |
| Geerbt | Nachlasswert (Marktwert zum Todeszeitpunkt) |
| Vom Ehepartner/eingetragenen Lebenspartner erhalten | Ursprüngliche Kostenbasis des Ehepartners (Übertragung ohne Gewinn oder Verlust) |
| Abgehalten am 31. März 1982 | Marktwert zum 31. März 1982 (Neubewertung) |
| Vom Eigentümer erstellt (z. B. ein Gemälde) | Materialkosten und sonstige direkte Ausgaben |
2. Ausgaben für Verbesserungen
Verbesserungsausgaben sind Kapitalausgaben, die fügt hinzu oder verbessert Der Vermögenswert muss zum Zeitpunkt der Veräußerung noch einen Wertzuwachs erfahren haben, der sich in seinem Wert widerspiegelt. Es muss sich um Ausgaben handeln, die ausschließlich und gänzlich dem Zweck dienten, den Wert des Vermögenswerts zu steigern.[2]
Was zählt als Verbesserung?
| Zulässige Verbesserung | Nicht zulässig (Wartung/Reparatur) |
|---|---|
| Bau einer Erweiterung | Dachreparatur |
| Ein neues Badezimmer anbauen | Wände neu streichen |
| Dachausbau | Zerbrochene Fenster durch gleichartige ersetzen |
| Erstmalige Installation einer Zentralheizung | Wartung eines bestehenden Heizkessels |
| Anbau eines Wintergartens | Reparatur einer undichten Dachrinne |
| Landschaftsgestaltung und befestigte Flächen für Parkplätze | Rasenmähen / allgemeine Gartenpflege |
Der Test „im Staat widergespiegelt“: Die Wertsteigerung muss zum Zeitpunkt des Verkaufs noch im Objektwert erkennbar sein. Wenn Sie beispielsweise 2010 einen Anbau errichtet, diesen aber 2020 abgerissen haben, betragen die Kosten des Anbaus … nicht Zulässig, da dies im Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Verkaufs nicht mehr ersichtlich ist.[2]
3. Nebenkosten der Entsorgung
Dies sind Kosten, die Ihnen direkt durch den Verkauf oder die Veräußerung des Vermögenswerts entstehen:[3]
- Maklergebühren
- Anwalts- und Notargebühren
- Werbung für den Verkauf
- Kosten für ein professionelles Wertgutachten (sofern für die Veräußerung erforderlich)
- Börsenmaklerprovision auf Aktienverkäufe
- Auktionsgebühren
Ebenso fallen Nebenkosten an Erwerb sind ebenfalls abzugsfähig – sie gehören zur Kategorie der Anschaffungskosten.
Was ist NICHT zulässig?
Folgende Kosten fallen üblicherweise an: nicht Abzugsfähig für Zwecke der Kapitalertragsteuer:[1]
- Hypothekenzinsen und sonstige Finanzierungskosten
- Versicherung Prämien auf den Vermögenswert
- Wartung und Reparaturen — Beibehaltung des bestehenden Zustands des Vermögenswerts
- Miete, Gemeindesteuer oder Nebenkostenabrechnungen
- bereits abgezogene Kosten gegen Einkommensteuer (z. B. geltend gemachte Ausgaben für vermietete Immobilien gegen Mieteinnahmen)
- Abschreibung
- Ihre eigene Zeit und Arbeit (Abzugsfähig sind lediglich die an Dritte gezahlten professionellen Kosten)
Kein Doppeleintauchen: Wenn Sie einen Kostenposten bereits von der Einkommensteuer abgesetzt haben (z. B. Modernisierungskosten, die Sie mit den Mieteinnahmen verrechnet haben), können Sie denselben Kostenposten nicht erneut für die Kapitalertragsteuer geltend machen. Jeder Kostenposten kann nur einmal abgesetzt werden.[1]
Zulässige Kosten für Immobilienverkäufe
Immobilien sind der häufigste Bereich, in dem Menschen erstattungsfähige Kosten ermitteln müssen. Eine Zusammenfassung:[4]
| Kosten | Zulässig? | Anmerkungen |
|---|---|---|
| Kaufpreis | Ja | Oder zum Marktwert, falls geschenkt/geerbt. |
| Grunderwerbsteuer beim Kauf | Ja | Teil der Anschaffungskosten |
| Anwaltskosten (Kauf und Verkauf) | Ja | Nebenkosten |
| Maklergebühren beim Verkauf | Ja | Nebenkosten der Entsorgung |
| Anbau oder Dachausbau | Ja | Ausgaben für Verbesserungen |
| Neue Küche / neues Badezimmer (Modernisierung) | Möglicherweise | Nur wenn eine echte Verbesserung gegenüber dem Original vorliegt |
| Dachreparatur | NEIN | Wartung / Reparatur |
| Neugestaltung | NEIN | Wartung |
| Hypothekenzinsen | NEIN | Finanzierungskosten |
| Versicherung | NEIN | Betriebskosten |
| Vermittlungsgebühren | NEIN | Betriebsausgaben (steuerlich abzugsfähig) |
Aufzeichnungen
Sie sollten Aufzeichnungen über alle Anschaffungs- und Wertsteigerungsausgaben so lange aufbewahren, wie Sie Eigentümer des Vermögenswerts sind, zuzüglich des Zeitraums, in dem HMRC die Veräußerung prüfen kann (in der Regel sechs Jahre nach Ende des Steuerjahres). Zu den Aufzeichnungen gehören:
- Kaufabschlussberichte und Verträge
- Quittungen und Rechnungen für Verbesserungsarbeiten
- Rechnungen von Rechtsanwälten und Immobilienmaklern
- Quittungen für Stempelgebühren
- Baugenehmigungsunterlagen (können den Aufwertungsanspruch stützen)
Häufig gestellte Fragen
Welche Kosten kann ich von einem Kapitalgewinn abziehen?
Sie können den ursprünglichen Kaufpreis (oder den Marktwert bei Schenkung), die Grunderwerbsteuer, die Anwaltskosten für Kauf und Verkauf, die Maklergebühren, Aufwendungen für Wertsteigerungen (Modernisierungen, Erweiterungen) und die Kosten für ein Wertgutachten absetzen. Nicht absetzbar sind Instandhaltungskosten, Reparaturen, Versicherungen und Hypothekenzinsen.
Kann ich die Kosten für eine neue Küche oder ein neues Badezimmer steuerlich absetzen?
Das kommt darauf an. Wenn die neue Küche eine deutliche Verbesserung gegenüber dem ursprünglichen Standard darstellt (z. B. der Einbau einer Küche, wo vorher keine war, oder eine wesentlich verbesserte Ausstattung), kann sie als Modernisierungsaufwand gelten. Der bloße Austausch einer abgenutzten Küche gegen eine ähnliche gilt als Instandhaltung/Reparatur und ist nicht erstattungsfähig.
Kann ich die Hypothekenzinsen von meinem Kapitalgewinn abziehen?
Nein. Hypothekenzinsen sind Finanzierungskosten und nicht als abzugsfähige Kosten im Sinne der Kapitalertragsteuer abzugsfähig. Bei Mietobjekten können Hypothekenzinsen zwar zu einer Einkommensteuerermäßigung führen (als Steuerermäßigung zum Grundsteuersatz für vermietete Immobilien), mindern aber nicht den Veräußerungsgewinn.
Wie hoch sind meine Anschaffungskosten, wenn ich das Anlagegut geerbt habe?
Wenn Sie ein Wirtschaftsgut geerbt haben, sind Ihre Anschaffungskosten für Zwecke der Kapitalertragsteuer die Nachlasswert — der Marktwert zum Zeitpunkt des Todes. Sie können auch alle nach dem Erbfall entstandenen Kosten für Verbesserungen und Nebenkosten hinzurechnen.
Weiterführende Literatur
- Wie man einen Kapitalgewinn berechnet — die vollständige schrittweise Berechnung
- Teileentsorgung — Kostenaufteilung beim Verkauf eines Teils eines Vermögenswerts
- Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Mietimmobilie — objektspezifische Hinweise
- Vor 1982 erworbene Vermögenswerte — Neubewertungsregeln für Vermögenswerte vor 1982
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