Wichtigste Fakten
- Eine Immobilie mit gemischter Nutzung ist eine Immobilie, die sowohl Wohn- als auch Gewerbeelemente (z. B. ein Laden mit einer Wohnung darüber).
- Der Gewinn muss sein aufgeteilt zwischen Wohn- und Nichtwohngebieten.
- Gewinne aus Wohnimmobilien werden besteuert mit 18% / 24%Gewerbliche Gewinne werden ab dem 30. Oktober 2024 zu den gleichen Sätzen besteuert.
- Das Wohnelement löst Folgendes aus: 60-Tage-CGT-ImmobilienmeldungDer kommerzielle Aspekt gilt nicht (für Einwohner des Vereinigten Königreichs).
- PRR kann für den Wohnteil gelten, wenn es sich um den Hauptwohnsitz des Eigentümers handelt.
Was ist eine Immobilie mit gemischter Nutzung?
Eine Immobilie mit gemischter Nutzung ist eine Immobilie, die beiden Zwecken dient Wohn- und GewerbezweckeGängige Beispiele sind:[1]
- A Laden mit einer Wohnung darüber
- A Kneipe oder Pension mit Wohnräumen des Eigentümers
- A Bauernhof mit einem Bauernhaus und landwirtschaftlichen Gebäuden
- Ein Bürogebäude mit einer Wohnung im Erdgeschoss
- A heim wobei ein Teil ausschließlich als Geschäftsräume genutzt wird
Warum diese Unterscheidung wichtig ist
Aus Sicht der Kapitalertragsteuer können die Wohn- und Nichtwohnanteile einer gemischt genutzten Immobilie unterschiedlich behandelt werden:[3]
| Besonderheit | Wohnbereich | Nichtwohnbereich |
|---|---|---|
| CGT-Satz (ab 30. Oktober 2024) | 18% / 24% | 18% / 24% |
| 60-Tage-Meldepflicht (für Einwohner des Vereinigten Königreichs) | Ja | Nein (Bericht zur Selbsteinschätzung) |
| Befreiung von der Befreiung für Privatwohnungen | Kann zutreffen, wenn es als Hauptwohnsitz genutzt wird | Nicht verfügbar |
| BADR / Rollover Relief | Normalerweise nicht verfügbar | Möglicherweise für den Geschäftsteil verfügbar. |
| Grunderwerbsteuersätze beim Kauf | Wohntarife + Zuschlag | Gewerbliche Tarife (oft niedriger) |
Hinweis zu den Preisen: Seit dem 30. Oktober 2024 gelten für die Veräußerung von Wohn- und Gewerbeimmobilien die gleichen Kapitalertragsteuersätze (18 %/24 %). Zuvor wurden Gewinne aus Gewerbeimmobilien mit 10 %/20 % besteuert, wodurch der Unterschied steuerlich relevanter war. Die 60-Tage-Meldepflicht und die Voraussetzungen für Steuervergünstigungen unterscheiden sich jedoch weiterhin.
Wie man den Gewinn aufteilt
Beim Verkauf einer gemischt genutzten Immobilie muss der Gesamtgewinn betragen aufgeteilt zwischen Wohn- und Nichtwohngebieten. Gängige Methoden sind:[1]
- Grundfläche: Die gebräuchlichste Methode – Aufteilung nach Quadratmetern
- Relativer Wert: Wenn ein Teil pro Flächeneinheit deutlich wertvoller ist (z. B. eine erstklassige Einzelhandelsfläche im Erdgeschoss im Vergleich zu einer einfachen Wohnung in einem Obergeschoss), kann eine wertbasierte Aufteilung angemessener sein.
- Spezifische Identifizierung: Wenn separate Eigentumsurkunden oder klar voneinander abgrenzbare Einheiten vorliegen, kann jede einzelne als separates Vermögen behandelt werden.
Durchgerechnetes Beispiel
Maria verkauft ein Anwesen bestehend aus einem Ladenlokal im Erdgeschoss (60 m²) und einer Wohnung im Obergeschoss (40 m²) für 500.000 £. Sie hatte es für 300.000 £ erworben, zuzüglich Nebenkosten in Höhe von 4.000 £. Ihre gesamten Verkaufskosten belaufen sich auf 8.000 £. Sie hat die Wohnung nie bewohnt.
| Schritt | Gesamt | Shop (60%) | Flat (40%) |
|---|---|---|---|
| Erlös | £500,000 | £300,000 | £200,000 |
| Weniger: Kosten | £312,000 | £187,200 | £124,800 |
| Gewinnen | £188,000 | £112,800 | £75,200 |
Der Wohnungsanteil (Gewinn von 75.200 £) gilt als Wohneigentum und muss in der 60-tägigen Kapitalertragsteuererklärung für Immobilien angegeben werden. Der Ladenanteil (Gewinn von 112.800 £) kann unter Umständen für Steuervergünstigungen wie BADR in Frage kommen, falls Maria dort ein eigenes Geschäft betrieb.
PRR- und Mischnutzungsimmobilien
Wenn der Wohnteil des Grundstücks dem Eigentümer gehörte HaupthausDie Steuererleichterung für den privaten Wohnsitz (Private Residence Relief, PRR) kann auf den privat genutzten Teil des Gewinns angewendet werden. Der gewerbliche Teil ist nicht PRR-berechtigt.[1]
Wenn ein Teil des Hauses genutzt wurde ausschließlich Für geschäftliche Zwecke (z. B. ein separates Bürozimmer, das nie privat genutzt wurde) ist die PRR für diesen Teil eingeschränkt. Wurde ein Zimmer jedoch für geschäftliche Zwecke genutzt, … beide Bei geschäftlichen und privaten Zwecken (z. B. einem Homeoffice in einem Gästezimmer) bleibt die PRR in der Regel unberührt.
Tipp: Vermeiden Sie es, ein Zimmer zu benutzen ausschließlich Für geschäftliche Zwecke. Wenn Sie einen Geschäftsraum gelegentlich auch privat nutzen (selbst wenn Sie dort nur gelegentlich persönliche Gegenstände lagern), kann die gesamte Immobilie unter Umständen für die volle PRR-Förderung für den Wohnanteil in Frage kommen.[1]
Erleichterungen für Unternehmen im kommerziellen Bereich
Der nicht-wohnliche Teil einer gemischt genutzten Immobilie kann unter Umständen für Steuererleichterungen bei der Kapitalertragsteuer in Frage kommen:
- Erleichterungen bei der Veräußerung von Betriebsvermögen (BADR): 18 % Steuersatz auf qualifizierte Unternehmensverkäufe bis zur Höchstgrenze von 1 Million Pfund Sterling.
- Überschlagschutz: Sie können den Gewinn aufschieben, wenn Sie ihn in qualifizierte Betriebsvermögenswerte reinvestieren.
- Schutz vor Überziehungseffekten: Verfügbar bei Schenkungen von Geschäftsvermögen
Auswirkungen der Grunderwerbsteuer auf den Kauf
Wann Kauf Bei einer gemischt genutzten Immobilie unterscheidet sich die Behandlung der Grunderwerbsteuer von der eines reinen Wohnimmobilienkaufs. Gemischt genutzte Immobilien werden nach den folgenden Kriterien besteuert: nicht-wohnlich Die Grunderwerbsteuersätze sind oft niedriger als die Sätze für Wohnimmobilien und unterliegen nicht dem höheren Satz für zusätzliche Wohneinheiten (derzeit ein Zuschlag von 5 % ab Oktober 2024).
Häufig gestellte Fragen
Was gilt im Hinblick auf die Kapitalertragsteuer als gemischt genutzte Immobilie?
Eine Immobilie mit gemischter Nutzung kombiniert Wohn- und Gewerbezwecke – beispielsweise ein Ladenlokal mit einer darüberliegenden Wohnung oder ein Bauernhaus mit landwirtschaftlichen Flächen. Für die Zwecke der Kapitalertragsteuer wird der Gewinn auf die beiden Nutzungsarten aufgeteilt, und für jede Nutzungsart können unterschiedliche Regelungen gelten.
Wie teile ich den Gewinn auf?
Der Gewinn wird üblicherweise anhand der Nutzfläche oder des Wertes der Wohn- und Gewerbeflächen aufgeteilt. Handelt es sich um ein einzelnes Objekt (z. B. ein Gebäude mit einem Ladenlokal im Erdgeschoss und einer Wohnung im Obergeschoss), ist eine angemessene Aufteilungsgrundlage erforderlich. HMRC akzeptiert die Nutzfläche als gängiges Verfahren.
Muss ich für eine gemischt genutzte Immobilie eine 60-Tage-Meldung abgeben?
Einwohner des Vereinigten Königreichs müssen innerhalb von 60 Tagen eine Steuererklärung für den Veräußerungsanteil der Wohnimmobilie einreichen, sofern Kapitalertragsteuer anfällt. Der gewerbliche Anteil wird wie üblich im Rahmen der Selbstveranlagung gemeldet. Personen mit Wohnsitz außerhalb des Vereinigten Königreichs müssen alle Veräußerungen von Immobilien im Vereinigten Königreich innerhalb von 60 Tagen melden.
Kann ich die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz auch für einen Teil einer gemischt genutzten Immobilie in Anspruch nehmen?
Ja. Wenn der Wohnteil Ihr Hauptwohnsitz war, kann die PRR-Regelung auf diesen Teil des Gewinns angewendet werden. Der gewerbliche Teil ist nicht für die PRR-Regelung qualifiziert, kann aber unter Umständen für andere Steuervergünstigungen wie die Steuererleichterung bei der Veräußerung von Betriebsvermögen in Frage kommen.
Weiterführende Literatur
- Befreiung von der Befreiung für Privatwohnungen — ausgenommen ist der Wohnbereich Ihres Hauses
- Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Mietimmobilie — das Gesamtbild für den Verkauf von Mietimmobilien
- Der 60-Tage-CGT-Immobilienbericht — Berichterstattung über das Wohngebiet
- Kapitalertragsteuer vs. Einkommensteuer — die Unterscheidung zwischen Kapital und Ertrag bei betrieblichen Vermögenswerten
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