Wichtigste Fakten
- Ein Zweitwohnsitz, der nicht Ihr benannter Hauptwohnsitz ist, nicht Sie sind für die volle Steuerbefreiung für Privatwohnungen berechtigt.
- Die Kapitalertragsteuer auf den Gewinn wird erhoben bei 18% (Grundtarif) oder 24% (höherer Satz).
- Möglicherweise können Sie nominieren Welche der beiden Immobilien ist Ihr Hauptwohnsitz – aber immer nur eine gleichzeitig?
- Der Gewinn muss über die 60-Tage-CGT-Immobilienmeldung und zur Selbsteinschätzung.
- Beachten Sie den Zeitpunkt: Jeder Ehepartner hat einen Jährlicher Freibetrag von 3.000 £.
Kapitalertragsteuer auf Zweitwohnungen
Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die nicht Wenn es sich um Ihren einzigen oder Hauptwohnsitz handelt, unterliegt der Gewinn der Kapitalertragsteuer. Dies gilt für Ferienhäuser, Zweitwohnungen, geerbte Immobilien, die Sie behalten haben, und alle anderen Wohnimmobilien, die Sie nicht als Ihren Hauptwohnsitz genutzt (oder nicht als solchen angegeben) haben.[1]
Für Zweitwohnungen gibt es keine automatische Befreiung. Die Steuerbefreiung für den Hauptwohnsitz gilt nur für Ihre benannter Hauptwohnsitzund man kann immer nur einen Hauptwohnsitz haben.
Berechnung des Gewinns
Die Berechnung der Kapitalertragsteuer erfolgt nach den Standardregeln:
| Schritt | Detail |
|---|---|
| Erlös aus der Veräußerung | Verkaufspreis |
| Weniger: Anschaffungskosten | Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Anwaltskosten |
| Weniger: Erweiterungskosten | Erweiterungen, Umbauten, Kapitalverbesserungen |
| Weniger: Entsorgungskosten | Maklergebühren + Anwaltskosten |
| = Gewinn | |
| Abzüglich: Jährlicher Freibetrag | £3,000 (2026/27) |
| Weniger: Kapitalverluste | Aktuelles Jahr und vorgetragen |
| = Steuerpflichtiger Gewinn | Bei 18 % / 24 % |
Die Nominierungswahl
Wenn Sie zwei Häuser besitzen und in beiden (zumindest gelegentlich) wohnen, können Sie für die Zwecke der PRR (Primary Residence Reserve) festlegen, welches Ihr Hauptwohnsitz sein soll. Dies wird als „Nominierung“ oder „Wahl“ bezeichnet.[3]
Wichtige Regeln
- Sie müssen die Nominierung innerhalb von zwei Jahre erstens zwei qualifizierte Wohnsitze besitzen
- Du kannst variieren die Nominierung jederzeit (z. B. Wechsel der nominierten Immobilie)
- Eine Immobilie muss tatsächlich eine sein Residenz — du musst tatsächlich gelegentlich darin wohnen.
- Zusammenlebende Ehepaare dürfen nur ein Hauptwohnsitz zwischen ihnen
Nominierungsstrategie: Manche Personen melden ihren Zweitwohnsitz für einen kurzen Zeitraum (z. B. 12–18 Monate) an und wechseln dann wieder zurück. Dadurch wird sichergestellt, dass der Zweitwohnsitz während dieses Zeitraums für die PRR-Förderung qualifiziert ist. Plus Die letzten neun Monate des Besitzes können die Kapitalertragsteuer deutlich reduzieren. Dies bedeutet jedoch, dass für das ursprüngliche Haus während des genannten Zeitraums keine Grunderwerbsteuerbefreiung (PRR) gilt – daher lohnt sich diese Regelung nur, wenn das ursprüngliche Haus nicht bald verkauft wird oder der Gewinn gering ist.[3]
Durchgerechnetes Beispiel
James und Karen (verheiratet) erwarben 2015 gemeinsam ein Ferienhaus für 250.000 £ (zuzüglich 5.000 £ Grunderwerbsteuer und 2.000 £ Anwaltskosten). 2018 investierten sie 20.000 £ in eine neue Küche und ein neues Badezimmer. Sie verkaufen das Haus im Dezember 2025 für 380.000 £, wobei sie 6.000 £ Maklergebühren und 1.500 £ Anwaltskosten zahlen. Beide gehören dem höheren Steuersatz an. Es wurde keine Begünstigtenbenennung vorgenommen.
| Schritt | Menge |
|---|---|
| Verkaufserlös | £380,000 |
| Weniger: Anschaffungskosten | −£257,000 |
| Weniger: Verbesserungen | −£20,000 |
| Weniger: Entsorgungskosten | −£7,500 |
| Gesamtgewinn | £95,500 |
| James' Anteil (50%) | £47,750 |
| Weniger: AEA | −£3,000 |
| Steuerpflichtiger Gewinn | £44,750 |
| CGT bei 24% | £10,740 |
Karens Berechnung ist identisch. Gesamte Kapitalertragsteuer für das Paar: £21,480Durch den gemeinsamen Besitz kann jeder seine 3.000 Pfund AEA nutzen und spart so 720 Pfund an Kapitalertragsteuer im Vergleich zum Alleineigentum.
Steuertipps
- Gemeinsames Eigentum: Wenn Sie verheiratet sind, ermöglicht der gemeinsame Besitz der Immobilie beiden Ehepartnern die Nutzung ihrer AEA.
- Timing: Wenn möglich, sollte der Verkauf über zwei Steuerjahre verteilt werden (Tausch im einen Jahr, Abschluss im nächsten), um die AEA zweimal zu nutzen.
- Verluste: Falls Sie Kapitalverluste aus anderen Veräußerungen haben, können diese den Immobiliengewinn ausgleichen.
- Verbesserungen: Bewahren Sie die Quittungen für alle Investitionen in die Immobilie auf – sie mindern den Gewinn
- Nominierung: Überlegen Sie, ob eine kurze Nominierungsfrist Steuern sparen könnte (lassen Sie sich aber vorher beraten).
Berichtspflichten
Der Gewinn muss an zwei Stellen gemeldet werden:[4]
- 60-Tage-CGT-Immobiliensteuererklärung: Innerhalb von 60 Tagen nach Abschluss einreichen und bezahlen.
- Rückgabe der Selbsteinschätzung: Tragen Sie den Gewinn in Ihre SA108-Kapitalertragsgewinnseite ein, unter Anrechnung der bereits gezahlten Steuern.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich Kapitalertragsteuer zahlen, wenn ich ein Zweitwohnsitz verkaufe?
Ja. Ein Zweitwohnsitz, der nicht Ihr Hauptwohnsitz ist, profitiert nicht von der Steuerbefreiung für selbstgenutztes Wohneigentum. Der Gewinn unterliegt der Kapitalertragsteuer in Höhe von 18 % oder 24 %, abhängig von Ihrem gesamten zu versteuernden Einkommen. Sie müssen dies innerhalb von 60 Tagen nach Fertigstellung melden und die Steuer entrichten.
Kann ich mein Zweitwohnsitz als meinen Hauptwohnsitz angeben?
Ja, vorausgesetzt, Sie bewohnen die Immobilie zumindest gelegentlich. Sie müssen die Nominierung innerhalb von zwei Jahren nach dem erstmaligen Besitz von zwei Wohnsitzen vornehmen. Die Nominierung Ihres zweiten Wohnsitzes führt jedoch dazu, dass Ihr erster Wohnsitz für den Zeitraum der Nominierung den Grundsteuerfreibetrag verliert, was die Gesamtkapitalertragsteuer erhöhen kann.
Wie kann ich die Kapitalertragsteuer für ein Zweitwohnsitz reduzieren?
Zu den Möglichkeiten gehören: die Übertragung eines Anteils an Ihren Ehepartner, um beide jährlichen Freibeträge nutzen zu können, die zeitliche Abstimmung des Verkaufs, um den jährlichen Freibetrag nutzen zu können, der Ausgleich von Kapitalverlusten, die Geltendmachung aller zulässigen Verbesserungskosten und die Erwägung von Nominierungswahlrechten, wenn Sie in beiden Immobilien gewohnt haben.
Hat der höhere Stempelsteuersatz Auswirkungen auf die Kapitalertragsteuer?
Der höhere Grunderwerbsteuersatz (der zusätzliche Zuschlag von 5 % für weitere Wohnimmobilien ab Oktober 2024) hat keine direkten Auswirkungen auf die Kapitalertragsteuer. Die beim ursprünglichen Kauf gezahlte Grunderwerbsteuer ist jedoch ein abzugsfähiger Kostenaufwand, der vom Gewinn abgezogen werden kann.
Weiterführende Literatur
- Steuerbefreiung für Privatwohnungen (PRR) — wenn Ihr Haus von der Kapitalertragssteuer befreit ist
- Der 60-Tage-CGT-Immobilienbericht — wie man etwas meldet und bezahlt
- Kapitalertragsteuer beim Verkauf einer Mietimmobilie — Regeln für die Veräußerung von vermieteten Immobilien
- Kapitalertragsteuer auf geerbtes Eigentum — Verkauf einer geerbten Immobilie
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