Le vecchie regole (prima di aprile 2017)
Prima delle modifiche, i proprietari potevano dedurre gli interessi del mutuo dal reddito da locazione come spesa, proprio come qualsiasi altro costo. Un contribuente con aliquota fiscale più alta otteneva di fatto sgravio fiscale del 40% sugli interessi del mutuo.[1]
Cosa è cambiato
La restrizione è stata introdotta gradualmente tra il 2017 e il 2020. Da aprile 2020 si applicano le nuove regole complete: nessuna detrazione per i costi finanziari. Invece, ricevi un credito d'imposta del 20%.[1] Richiedi il credito quando dichiari il tuo reddito da proprietà: da aprile 2026, molti proprietari lo faranno tramite Software per la dichiarazione dei redditi MTD.
Come funziona il nuovo sistema
Il calcolo ora funziona in tre fasi:[1]
- Calcola il profitto della tua proprietà ignorando i costi finanziari (reddito da locazione meno tutte le altre spese)
- Paga l'imposta sul reddito su quell'intero profitto alla tua aliquota marginale
- Ricevi un credito d'imposta pari al 20% dei tuoi costi finanziari, riducendo così la tua bolletta fiscale
Cosa si intende per costi finanziari
Il credito d'imposta del 20% si applica a:[2]
- pagamenti degli interessi sul mutuo
- Interessi sui prestiti per l'acquisto di arredi o attrezzature per l'immobile
- Interessi di scoperto su un conto correlato alla proprietà
- Commissioni di mediazione e di stipulazione di mutui
Impatto sui contribuenti con aliquota più alta
È qui che il cambiamento si fa davvero sentire. Un contribuente con aliquota più alta paga 40% di tasse sul profitto totale dell'affitto ma ottiene solo 20% di agevolazione sui costi finanziari. Il tasso effettivo di agevolazione è dimezzato.[3]
Esempio: Guadagni 20.000 £ di affitto e paghi 10.000 £ di interessi sul mutuo. Con le vecchie regole: utile imponibile 10.000 £, imposta al 40% = 4.000 £. Con le nuove regole: utile imponibile 20.000 £, imposta al 40% = 8.000 £, meno il 20% di credito su 10.000 £ = 2.000 £ di credito. Tasse: £6,000 (contro le 4.000 sterline precedenti).
Impatto sull'indennità personale
Perché il tuo profitto da locazione è ora più alto (senza la detrazione degli interessi), potrebbe spingere il tuo reddito oltre £ 100.000, innescando l' riduzione graduale dell'indennità personale e creando un'aliquota fiscale effettiva del 60%.[3]
Le aziende sono diverse
Le società a responsabilità limitata possono ancora dedurre gli interessi del mutuo per intero come spesa aziendale a fronte degli utili derivanti dall'imposta sulle società. Questo è uno dei motivi per cui alcuni proprietari immobiliari hanno scelto di detenere immobili tramite una società.[4]
Stai pensando di costituire una società? Il trasferimento di una proprietà a una società comporta l'applicazione dell'imposta di bollo sui terreni e potenzialmente della plusvalenza. Consultate un professionista prima di procedere con una ristrutturazione.
Domande frequenti
I proprietari possono ancora dedurre gli interessi del mutuo dal reddito da locazione?
No. Da aprile 2020, i proprietari di immobili non possono più dedurre gli interessi sul mutuo dagli utili derivanti dall'affitto. Ricevono invece un credito d'imposta pari al 20% dei costi finanziari, che riduce l'importo delle imposte.
In che modo la limitazione degli interessi sui mutui influisce sui contribuenti con aliquote fiscali più elevate?
I contribuenti con aliquota più elevata pagano il 40% di imposta sull'intero utile locativo, ma ricevono solo un credito d'imposta del 20% sui costi finanziari. Questo dimezza di fatto l'agevolazione rispetto alle vecchie norme, aumentando significativamente il carico fiscale per i proprietari indebitati.
Le società a responsabilità limitata possono ancora dedurre integralmente gli interessi sui mutui?
Sì. Le società a responsabilità limitata possono comunque dedurre gli interessi sui mutui come spesa aziendale dagli utili derivanti dall'imposta sulle società. Questo è uno dei motivi per cui alcuni proprietari immobiliari hanno scelto di detenere immobili tramite una società, sebbene il trasferimento comporti l'applicazione dell'imposta di bollo e potenzialmente della plusvalenza.
La limitazione degli interessi sul mutuo può influire sulla mia franchigia personale?
Sì. Poiché il tuo utile da locazione viene ora calcolato senza la detrazione degli interessi, il tuo reddito potrebbe superare le 100.000 £, innescando la riduzione graduale della detrazione personale e creando un'aliquota fiscale effettiva del 60% sul reddito compreso tra 100.000 £ e 125.140 £.
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