Do I pay tax separately on each rental property?

No. HMRC treats all your UK rental properties as a single property business, so all income and expenses are pooled together and you pay tax on the combined profit.

Can I offset a loss on one property against profit from another?

Yes. If one property makes a loss, it is automatically offset against profitable properties within the same tax year as part of the single property business calculation.

Can I offset UK property losses against overseas property profits?

No. UK and overseas properties are treated as two separate businesses for tax purposes, and losses from one cannot be offset against the other.

Does owning multiple rental properties affect MTD?

Your combined property income counts towards the £50,000 qualifying income threshold for Making Tax Digital. If it exceeds the threshold along with any self-employment income, you must use MTD.

Imposta su più proprietà in affitto

Se affitti più di un immobile, tutti i tuoi redditi da locazione nel Regno Unito vengono considerati come un'unica attività immobiliare ai fini fiscali. Ecco come funziona in pratica.

Dal #GoFile squadra Ultimo aggiornamento: marzo 2026

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Un'attività immobiliare

HMRC tratta tutti i tuoi immobili in affitto nel Regno Unito come un attività commerciale con una sola proprietàNon è necessario un calcolo fiscale separato per ogni proprietà: tutte le entrate e le spese vengono raggruppate.^[2]

Calcolo del profitto

Il tuo utile imponibile derivante dalla proprietà è:^[2]

Reddito totale da locazione (tutte le proprietà) − Spese totali ammissibili (tutte le proprietà) = Utile della proprietà

Questa singola cifra di profitto va inserita nella dichiarazione dei redditi.

Perdite su proprietà individuali

Se una proprietà subisce una perdita (le spese superano le entrate), tale perdita viene automaticamente compensare con proprietà redditizie nello stesso anno. Non è necessario fare nulla di speciale: tutto avviene all'interno del calcolo della singola proprietà aziendale.^[1]

Se l'attività immobiliare nel suo complesso registra una perdita, questa può essere riportata a nuovo per compensare i futuri profitti immobiliari.

Proprietà nel Regno Unito vs. proprietà all'estero

Le proprietà del Regno Unito e dell'estero sono trattate come due attività separate:^[2]

Tutto Proprietà nel Regno Unito = un'attività immobiliare nel Regno Unito
Tutto proprietà all'estero = un'attività immobiliare all'estero

Non è possibile compensare le perdite immobiliari nel Regno Unito con i profitti immobiliari all'estero, o viceversa.

Tenuta dei registri

Sebbene HMRC tratti le tue proprietà come un'unica attività, è fortemente consigliato monitorare entrate e spese per proprietà per i tuoi archivi. Questo ti aiuta a:^[3]

Capire quali proprietà sono redditizie
Calcola correttamente l'imposta sulle plusvalenze (CGT) quando vendi (i costi di miglioramento sono specifici per ogni immobile)
Fornisci prove se HMRC interroga la tua dichiarazione

MTD per più proprietà

Tutto il reddito della tua proprietà conta per il Soglia di reddito qualificante di £ 50.000 per MTD . Se il tuo reddito combinato da lavoro autonomo e proprietà supera la soglia, dovrai utilizzare MTD , mantenendo registrazioni digitali e utilizzando software per inviare aggiornamenti trimestrali HMRC .^[4]

Segnalazione SA105

Tutti i redditi da proprietà nel Regno Unito vengono riportati su un singolo SA105 pagina supplementare. Inserisci il reddito totale, le spese totali per categoria e l'utile o la perdita complessiva.^[3]

Interessi ipotecari

Il credito d'imposta del 20% sui costi finanziari si applica al tuo costi finanziari totali per tutte le proprietàNon viene calcolato per proprietà.^[5]

Domande frequenti

Devo pagare le tasse separatamente per ogni immobile in affitto?

No. HMRC tratta tutti i tuoi immobili in affitto nel Regno Unito come un'unica attività immobiliare, quindi tutte le entrate e le spese vengono accorpate e paghi le tasse sull'utile complessivo.

Posso compensare una perdita su un immobile con un profitto su un altro?

Sì. Se una proprietà registra una perdita, questa viene automaticamente compensata con le proprietà redditizie nello stesso anno fiscale, come parte del calcolo aziendale della singola proprietà.

Posso compensare le perdite immobiliari nel Regno Unito con i profitti immobiliari all'estero?

No. Ai fini fiscali, le proprietà nel Regno Unito e all'estero sono considerate due attività separate e le perdite di una non possono essere compensate con quelle dell'altra.

Possedere più immobili in affitto influisce MTD ?

Il reddito complessivo derivante dalla proprietà contribuisce al raggiungimento della soglia di reddito ammissibile di £ 50.000 per Making Tax Digital. Se il reddito complessivo supera la soglia, sommato a qualsiasi reddito da lavoro autonomo, è necessario utilizzare MTD .

Ulteriori letture

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Fonti

Affittare la tua proprietà — GOV.UK
Calcola il tuo reddito da locazione — GOV.UK
Moduli di autovalutazione e fogli di aiuto — GOV.UK
Rendere digitale la tassazione per l'imposta sul reddito — GOV.UK
Aliquote dell'imposta sul reddito e detrazioni personali — GOV.UK

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