Datos clave
- Costo de adquisición:el precio de compra más el impuesto de timbre y los honorarios legales de la compra.
- Gastos de mejora:mejoras de capital que agregan valor al activo, pero NO mantenimiento ni reparaciones.
- Costos incidentales de eliminación: honorarios de agentes inmobiliarios, honorarios de abogados, honorarios de valoración, costes de publicidad.
- Los gastos de ingresos (reparaciones, seguros, gastos de funcionamiento) son no deducible para el impuesto a las ganancias de capital (CGT), pero podría ser deducible para el impuesto a las ganancias.
- Si recibió el activo como regalo, el valor de mercado en la fecha de la donación es su costo de adquisición.
Las tres categorías de costos permitidos
La Ley de Impuestos sobre Ganancias Imponibles de 1992 (TCGA) permite deducir tres categorías de gastos al calcular una ganancia imponible:[1]
- Costo de adquisición (s.38(1)(a) TCGA) — el costo de adquirir el activo
- Gastos de mejora (s.38(1)(b) TCGA) — gasto de capital que se refleja en el estado del activo en el momento de la disposición
- Costos incidentales de eliminación (s.38(1)(c) TCGA) — costos directamente atribuibles a la disposición
1. Costo de adquisición
El coste de adquisición normalmente es el precio que pagaste para el activo, más cualquier costo de compra directamente relacionado:[1]
- Precio de compra
- Impuesto de Transacciones de Tierras (ITT) o Impuesto sobre Transacciones de Tierras (ITT) sobre la propiedad
- Impuesto de timbre o impuesto de reserva de timbre sobre acciones
- Honorarios de abogado y procurador en la compraventa
- Honorarios de inspección o valoración en el momento de la compra
- Honorarios del agente inmobiliario (si usted fuera el comprador)
- Prima del comprador de la casa de subastas
Reglas especiales de costos de adquisición
| Situación | Costo de adquisición |
|---|---|
| Comprado a precio de mercado | Precio real pagado más los costos relacionados |
| Recibido como regalo | Valor de mercado en la fecha de la donación |
| Heredado | Valor sucesorio (valor de mercado en la fecha de fallecimiento) |
| Adquirido del cónyuge/pareja civil | Base de costos original del cónyuge (sin transferencia de ganancias ni pérdidas) |
| Celebrada el 31 de marzo de 1982 | Valor de mercado al 31 de marzo de 1982 (rebase) |
| Creado por el propietario (por ejemplo, una pintura) | Costo de materiales y cualquier otro gasto directo |
2. Gastos de mejora
El gasto de mejora es un gasto de capital que añade o mejora El activo y aún se refleja en su valor al momento de la enajenación. Debe tratarse de un gasto destinado total y exclusivamente a aumentar el valor del activo.[2]
¿Qué se considera mejora?
| Permitido (Mejora) | No permitido (mantenimiento/reparación) |
|---|---|
| Construyendo una extensión | Reparar un techo |
| Añadiendo un nuevo baño | Repintar paredes |
| Convertir un loft | Sustitución de ventanas rotas por otras similares |
| Instalación de calefacción central por primera vez | Mantenimiento de una caldera existente |
| Añadiendo un invernadero | Arreglar una canaleta con goteras |
| Paisajismo y superficie dura para estacionamiento | Cortar el césped / mantenimiento general del jardín |
La prueba “reflejada en el estado”: La mejora debe reflejarse en el activo al momento de la venta. Si construyó una ampliación en 2010 pero la demolió en 2020, el costo de la ampliación es no admisible porque ya no se refleja en el estado de la propiedad cuando se vende.[2]
3. Costos incidentales de eliminación
Se trata de los costes en los que incurre directamente como resultado de la venta o disposición del activo:[3]
- Honorarios del agente o corredor inmobiliario
- Honorarios de abogados y notarios
- Publicidad de la venta
- Honorarios de valoración profesional (cuando sean necesarios para la enajenación)
- Comisión del corredor de bolsa sobre la venta de acciones
- Tarifas de subasta
De manera similar, los costos incidentales de adquisición También son deducibles: forman parte de la categoría de costo de adquisición.
Lo que NO está permitido
Los siguientes son costos comunes que son no deducible a efectos del Impuesto sobre las Ganancias de Capital:[1]
- Intereses hipotecarios y otros costos de financiamiento
- Seguro primas sobre el activo
- Mantenimiento y reparaciones — mantener el activo en su estado actual
- Alquiler, impuesto municipal o facturas de servicios públicos
- Costos ya deducidos contra el impuesto sobre la renta (por ejemplo, gastos de alquiler de propiedades reclamados contra los ingresos por alquiler)
- Depreciación
- Tu propio tiempo y trabajo (sólo son deducibles los gastos profesionales pagados a terceros)
No se permite la doble inmersión: Si ya ha deducido un gasto del Impuesto sobre la Renta (por ejemplo, gastos de mejora imputados a la renta del alquiler), no podrá volver a deducirlo a efectos del Impuesto sobre las Ganancias de Capital. Cada gasto solo se puede deducir una vez.[1]
Costos admisibles para la enajenación de propiedades
La propiedad es el área donde más comúnmente se necesita identificar los costos permitidos. En resumen:[4]
| Costo | ¿Admisible? | Notas |
|---|---|---|
| Precio de compra | Sí | O valor de mercado si se regala o hereda |
| SDLT en la compra | Sí | Parte del coste de adquisición |
| Honorarios de abogado (compra y venta) | Sí | Costos incidentales |
| Honorarios del agente inmobiliario en venta | Sí | Costos incidentales de eliminación |
| Ampliación o conversión de loft | Sí | Gastos de mejora |
| Nueva cocina / baño (actualización) | Probablemente | Sólo si se produce una mejora genuina más allá del original |
| Reparación de techos | No | Mantenimiento / reparación |
| Redecoración | No | Mantenimiento |
| Intereses hipotecarios | No | Costo de financiamiento |
| Seguro | No | Costo de funcionamiento |
| Honorarios del agente de alquiler | No | Gastos de ingresos (deducibles del Impuesto sobre la Renta) |
Mantenimiento de registros
Debe conservar registros de todos los gastos de adquisición y mejora mientras sea propietario del activo, además del plazo en el que HMRC puede investigar la enajenación (normalmente seis años a partir del final del ejercicio fiscal). Los registros incluyen:
- Declaraciones y contratos de finalización de compra
- Recibos y facturas de obras de mejora
- Facturas de abogados y agentes inmobiliarios
- Recibos de impuestos de timbre
- Documentos de permiso de planificación (pueden respaldar el reclamo de mejora)
Preguntas frecuentes
¿Qué gastos puedo deducir de una ganancia de capital?
Puede deducir el precio de compra original (o el valor de mercado si se donó), el impuesto de timbre, los honorarios legales de compraventa, los honorarios de la inmobiliaria, los gastos de mejoras (reformas, ampliaciones) y los honorarios de tasación profesional. No puede deducir el mantenimiento, las reparaciones, los seguros ni los intereses hipotecarios.
¿Puedo deducir el coste de una nueva cocina o baño?
Depende. Si la nueva cocina supone una mejora significativa respecto al estándar original (por ejemplo, añadir una cocina donde no la había o una mejora sustancial de las especificaciones), podría considerarse un gasto de mejora. Reemplazar una cocina deteriorada por una similar se considera mantenimiento/reparación y no está permitido.
¿Puedo deducir los intereses hipotecarios de mi ganancia de capital?
No. Los intereses hipotecarios son un costo financiero, no un costo admisible a efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (CGT). En el caso de las propiedades en alquiler, los intereses hipotecarios pueden desgravar el Impuesto sobre la Renta (como una reducción del tipo impositivo básico para las propiedades de alquiler), pero no pueden reducir la plusvalía de la venta.
¿Cuál es mi base de costos si heredé el activo?
Si heredó un activo, su costo de adquisición para fines del impuesto a las ganancias de capital es el valor sucesorio — el valor de mercado al momento del fallecimiento. También puede agregar cualquier gasto de mejora y costos imprevistos en los que haya incurrido después de heredar la propiedad.
Lecturas adicionales
- Cómo calcular una ganancia de capital — el cálculo completo paso a paso
- Eliminación de piezas — distribuir los costos cuando se vende parte de un activo
- CGT cuando vende una propiedad en alquiler — orientación específica para cada propiedad
- Activos adquiridos antes de 1982 — reglas de rebase para activos anteriores a 1982
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