Datos clave
- El Fórmula A/(A+B) reparte el coste original entre la parte vendida y la parte retenida.
- A = producto de la enajenación de la parte vendida; B = valor de mercado de la parte retenida.
- Las enajenaciones de piezas suelen surgir con tierra, jardines, y edificios.
- A "Enajenación de pequeñas partes de terrenosEsta elección está disponible si las ganancias no superan las £20.000 o el 20% del valor del terreno.
- La base de costo restante de la parte retenida es la costo original menos la cantidad destinada a la enajenación.
¿Cuando se produce una disposición parcial?
Una eliminación parcial se produce cuando se desecha parte de un activo, conservando el resto. Esto puede incluir:[1]
- Venta de una franja de terreno de un terreno más grande
- Venta de parte de un jardín a un vecino o promotor
- Concesión de un contrato de arrendamiento (la propiedad absoluta es el activo original y el arrendamiento es una enajenación de parte)
- Recibir una suma de capital derivada de un activo (por ejemplo, una indemnización por daños a una parte de una propiedad)
- Venta de algunas acciones de un holding (aunque las acciones tienen sus propias reglas de coincidencia)
La fórmula A/(A+B)
Al enajenar una parte, no se puede simplemente deducir el costo original total de los ingresos. En cambio, se debe prorratear El costo usando la fórmula:[1]
Costo permitido de la parte desechada = Costo total × A ÷ (A + B)
Dónde:
A = producto (o valor de mercado) de la parte enajenada
B = valor de mercado de la parte retenida en la fecha de enajenación
El coste restante permitido de la parte retenida es: Coste total − coste asignado a la disposición.
Ejemplo práctico
David compró un terreno en 2012 por 80.000 libras. En 2025, vendió parte del terreno a un promotor por 50.000 libras. En la fecha de la venta parcial, el terreno restante estaba valorado en 150.000 libras.
| Paso | Cálculo | Cantidad |
|---|---|---|
| Producto de la enajenación (A) | £50,000 | |
| Valor de mercado de la parte retenida (B) | £150,000 | |
| Fracción: A / (A + B) | £50,000 / (£50,000 + £150,000) | 25% |
| Costo permitido de la pieza vendida | £80.000 × 25% | £20,000 |
| Ganancia por la disposición de piezas | £50,000 − £20,000 | £30,000 |
| Costo restante de la tierra retenida | £80,000 − £20,000 | £60,000 |
Cuando David finalmente venda el terreno restante, su costo base será de £60.000 (la parte no asignada del costo original).
Costos de mejora en la enajenación de piezas
Si se han incurrido en gastos de mejora en el activo, estos también deben distribuirse:[2]
- Gastos de mejora relacionados exclusivamente La parte enajenada es totalmente deducible del producto de la enajenación de la parte.
- Gastos de mejora relacionados exclusivamente La parte retenida no es deducible en esta disposición: se conserva en la base de costos de la parte retenida.
- Gastos de mejora relacionados con la todo el activo (por ejemplo, cercar todo el perímetro) se distribuye utilizando la fórmula A/(A+B)
Enajenaciones de terrenos en pequeñas cantidades
Si vende parte de un terreno y las ganancias son pequeñas en relación con el valor total, puede optar por un tratamiento especial según la sección 242 TCGA 1992:[3]
Elección de eliminación de piezas pequeñas: Si el producto de la enajenación es £20,000 o menos y no exceda 20% del valor de mercado De todo el terreno en la fecha de enajenación, puede optar por considerar las ganancias como una reducción de la base de costo en lugar de una enajenación parcial. Esto significa que no se genera ningún impuesto sobre las ganancias de capital (GCC) ahora; la ganancia se difiere hasta que enajene el terreno restante.
Para realizar la elección, anótela en su declaración de impuestos. Si no la realiza, se aplican las normas habituales de disposición parcial.
Ejemplo de la elección
Emma posee un terreno valorado en 200.000 libras esterlinas, que originalmente compró por 100.000 libras esterlinas. Vende una pequeña parcela a un vecino por 12.000 libras esterlinas. Dado que 12.000 libras esterlinas es inferior tanto a 20.000 libras esterlinas como al 20% de 200.000 libras esterlinas (40.000 libras esterlinas), puede elegir:
| Acercarse | CGT ahora | Base de costos restante |
|---|---|---|
| Normas normales de eliminación de piezas | Ganancia de £5,660 (después de A/(A+B)) | £93,617 |
| Elección de eliminación de piezas pequeñas | £0 | £88,000 (£100,000 − £12,000) |
Obtener una valoración
La fórmula A/(A+B) requiere conocer el valor de mercado de la parte retenida (B) en la fecha de enajenación. Esto es crucial, ya que un valor B más alto implica que una fracción menor del costo se asigna a la enajenación, lo que resulta en una mayor ganancia.
En la práctica:
- Para casos sencillos, se recomienda una valoración escrita realizada por un perito cualificado por el RICS.
- HMRC puede impugnar la valoración; conserve la evidencia que la respalda
- Puede acordar la valoración con HMRC por adelantado a través del equipo de valoración de acciones y activos HMRC
Preguntas frecuentes
¿Qué es la fórmula A/(A+B)?
La fórmula A/(A+B) prorratea el costo total admisible de un activo cuando solo se enajena una parte. A es el producto de la enajenación (o valor de mercado) de la parte vendida, y B es el valor de mercado de la parte retenida. La fracción A/(A+B) aplicada al costo total da el costo admisible de la parte enajenada.
¿Qué es una enajenación parcial de terrenos?
Si enajena parte de un terreno y el beneficio no supera las £20,000 (ni supera el 20% del valor total del terreno al momento de la enajenación), puede optar por considerarlo una reducción de la base imponible en lugar de una enajenación. No se genera ningún impuesto sobre las ganancias de capital hasta que finalmente venda el terreno restante.
¿Cómo valoro la parte que conservo?
El valor de mercado de la parte retenida (B) debe ser su valor en la fecha de su enajenación. Es posible que necesite una tasación profesional, especialmente para terrenos y propiedades, ya que esta cifra afecta directamente la proporción del costo original que se asigna a la parte enajenada.
¿Puedo deducir los costes de mejora en la enajenación de una pieza?
Los gastos de mejora relacionados específicamente con la parte enajenada son totalmente deducibles. Los gastos de mejora relacionados con el activo en su totalidad deben prorratearse utilizando la fórmula A/(A+B), de la misma manera que el coste original.
Lecturas adicionales
- Cómo calcular una ganancia de capital — el marco computacional completo
- Costos y deducciones permitidos — qué costos puedes y no puedes deducir
- CGT cuando vende una propiedad en alquiler — Venta de propiedades y las reglas de presentación de informes de 60 días
- Alivio de residencia privada — cómo interactúan los desechos de jardines y terrenos con el PRR
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