Datos clave
- Una propiedad de uso mixto es aquella que tiene elementos tanto residenciales como comerciales (por ejemplo una tienda con un piso encima).
- La ganancia debe ser prorrateado entre la parte residencial y la no residencial.
- Las ganancias residenciales se gravan a 18% / 24%; las ganancias comerciales se gravan a las mismas tasas a partir del 30 de octubre de 2024.
- El elemento residencial desencadena una Declaración de propiedad del CGT de 60 días; el elemento comercial no (para residentes en el Reino Unido).
- El PRR puede aplicarse a la parte residencial si era la vivienda principal del propietario.
¿Qué es una propiedad de uso mixto?
Una propiedad de uso mixto es aquella que sirve tanto fines residenciales y comercialesAlgunos ejemplos comunes incluyen:[1]
- A tienda con piso encima
- A pub o casa de huéspedes con vivienda del propietario
- A granja con una casa de campo y edificios agrícolas
- Un edificio de oficinas con un apartamento residencial en una sola planta
- A hogar con una parte utilizada exclusivamente como local comercial
Por qué importa la distinción
Desde la perspectiva del Impuesto sobre las Ganancias de Capital, los elementos residenciales y no residenciales de una propiedad de uso mixto pueden recibir un tratamiento diferente:[3]
| Característica | Elemento residencial | Elemento no residencial |
|---|---|---|
| Tasa del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (a partir del 30 de octubre de 2024) | 18% / 24% | 18% / 24% |
| Informes de 60 días (residentes del Reino Unido) | Sí | No (informe de autoevaluación) |
| Alivio de residencia privada | Puede aplicar si se utiliza como vivienda principal. | No disponible |
| BADR / Alivio de reinversión | Generalmente no disponible | Puede estar disponible para el elemento comercial. |
| Tasas SDLT en la compra | Tarifas residenciales + recargo | Tarifas comerciales (a menudo más bajas) |
Nota sobre las tarifas: Desde el 30 de octubre de 2024, los tipos impositivos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (CGT) para las enajenaciones residenciales y no residenciales son los mismos (18%/24%). Antes de esta fecha, las ganancias no residenciales se gravaban al 10%/20%, lo que hace que la distinción sea más significativa a efectos fiscales. Sin embargo, el requisito de declaración de 60 días y los requisitos para acceder a las desgravaciones fiscales siguen siendo diferentes.
Cómo distribuir las ganancias
Cuando se vende una propiedad de uso mixto, la ganancia total debe ser prorrateado Entre las zonas residenciales y no residenciales. Los métodos comunes incluyen:[1]
- Superficie construida: El método más comúnmente aceptado: distribución por metros cuadrados
- Valor relativo: Si una parte es significativamente más valiosa por unidad de área (por ejemplo, una planta baja de venta minorista de primera frente a un apartamento básico en el piso superior), la distribución basada en el valor puede ser más apropiada.
- Identificación específica: Si existen títulos de propiedad separados o unidades claramente separables, cada una puede ser tratada como un activo separado.
Ejemplo práctico
María vende una propiedad que consta de un local comercial en planta baja (60 m²) y un piso en planta alta (40 m²) por 500.000 libras. La compró por 300.000 libras, con 4.000 libras de gastos. El coste total de la venta asciende a 8.000 libras. Nunca vivió en el piso.
| Paso | Total | Tienda (60%) | Plana (40%) |
|---|---|---|---|
| Producto | £500,000 | £300,000 | £200,000 |
| Menos: costos | £312,000 | £187,200 | £124,800 |
| Ganar | £188,000 | £112,800 | £75,200 |
El componente de vivienda (ganancia de 75.200 £) es residencial y debe declararse mediante la declaración de la renta de bienes inmuebles de 60 días. El componente de tienda (ganancia de 112.800 £) podría optar a desgravaciones fiscales para empresas, como la BADR, si María tenía su propio negocio allí.
PRR y propiedades de uso mixto
Si la parte residencial de la propiedad era propiedad del propietario casa principalEl alivio para residencias privadas puede aplicarse a la parte residencial de la ganancia. La parte comercial no califica para el alivio para residencias privadas.[1]
Si se utilizó parte de la vivienda exclusivamente Para fines comerciales (por ejemplo, una sala de oficina dedicada que nunca se usó para fines domésticos), el PRR está restringido para esa parte. Sin embargo, si una sala se usó para ambos En el caso de fines comerciales y domésticos (por ejemplo, una oficina en casa en un dormitorio libre), el PRR normalmente no se ve afectado.
Consejo: Evite tener una habitación utilizada exclusivamente Para negocios. Si utiliza ocasionalmente una sala de negocios para fines domésticos (aunque solo guarde allí artículos personales ocasionalmente), toda la propiedad podría calificar para el PRR completo en el elemento residencial.[1]
Alivios Empresariales en la Parte Comercial
El elemento no residencial de una propiedad de uso mixto puede calificar para exenciones del Impuesto sobre las Ganancias de Capital (CGT) comercial:
- Alivio de enajenación de activos comerciales (BADR): Tasa del 18% sobre las enajenaciones de negocios que cumplan los requisitos hasta el límite vitalicio de 1 millón de libras esterlinas.
- Alivio de reinversión: Aplazar la ganancia si se reinvierte en activos comerciales calificados
- Alivio de remanente: Disponible para donaciones de activos empresariales
Implicaciones del SDLT en la compra
Cuando comprar En el caso de una propiedad de uso mixto, el tratamiento del impuesto sobre la renta difiere del de una compra puramente residencial. Las propiedades de uso mixto están gravadas según el... no residencial Tarifas SDLT, que a menudo son más bajas que las tarifas residenciales y no están sujetas a las tarifas más altas para viviendas adicionales (actualmente un recargo del 5 % a partir de octubre de 2024).
Preguntas frecuentes
¿Qué es una propiedad de uso mixto para el CGT?
Una propiedad de uso mixto es aquella que combina uso residencial y no residencial; por ejemplo, un local comercial con un piso encima, o una casa de campo con terreno agrícola. A efectos del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (CGT), la ganancia se reparte entre ambos elementos, y pueden aplicarse normas diferentes a cada una.
¿Cómo reparto la ganancia?
La ganancia se suele prorratear en función de la superficie construida o el valor de las partes residencial y no residencial. Si la propiedad es un solo activo (por ejemplo, un edificio con un local comercial en la planta baja y un piso en la planta alta), se requiere una base de prorrateo razonable. HMRC acepta la superficie construida como criterio habitual.
¿Debo presentar una declaración de 60 días para una propiedad de uso mixto?
Los residentes del Reino Unido deben presentar una declaración de la propiedad del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (ICR) en un plazo de 60 días para el componente residencial de la enajenación, si corresponde. El componente comercial se declara mediante la Autoevaluación de la forma habitual. Los residentes no británicos deben declarar todas las enajenaciones de propiedades en el Reino Unido en un plazo de 60 días.
¿Puedo solicitar el alivio de residencia privada sobre parte de una propiedad de uso mixto?
Sí. Si la parte residencial era su vivienda principal, el PRR puede aplicarse a esa parte de la ganancia. La parte comercial no califica para el PRR, pero podría calificar para otras exenciones, como la Exención de Activos Comerciales.
Lecturas adicionales
- Alivio de residencia privada — eximir la parte residencial de su casa
- CGT cuando vende una propiedad en alquiler — el panorama completo de las ventas de propiedades en alquiler
- Informe inmobiliario de la CGT de 60 días — informar sobre el elemento residencial
- CGT vs Impuesto sobre la Renta — la distinción entre capital e ingresos para los activos comerciales
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