Les anciennes règles (avant avril 2017)
Avant les modifications, les propriétaires pouvaient déduire les intérêts hypothécaires de leurs revenus locatifs au titre d'une dépense, comme n'importe quelle autre charge. Un contribuable à taux d'imposition plus élevé bénéficiait ainsi d'un avantage fiscal effectif. Réduction d'impôt de 40 % sur leurs intérêts hypothécaires.[1]
Qu'est-ce qui a changé ?
La restriction a été mise en place progressivement entre 2017 et 2020. À partir d'avril 2020, les nouvelles règles complètes s'appliquent : aucune déduction pour les frais financiers. Au lieu de cela, vous recevez un crédit d'impôt de 20 %.[1]
Comment fonctionne le nouveau système
Le calcul se déroule désormais en trois étapes :[1]
- Calculez le profit de votre propriété ignorer les coûts financiers (revenus locatifs moins toutes les autres dépenses)
- Payez l'impôt sur le revenu sur ce bénéfice intégral à votre taux marginal.
- Recevez un crédit d'impôt égal à 20% de vos frais financiers, ce qui réduit votre facture fiscale
Qu'est-ce qui est considéré comme des frais financiers ?
Le crédit d'impôt de 20 % s'applique à :[2]
- paiements d'intérêts hypothécaires
- Intérêts sur les prêts contractés pour l'achat de meubles ou d'équipements pour le logement
- Intérêts de découvert sur un compte lié à un bien immobilier
- Frais de montage hypothécaire et de courtage
Impact sur les contribuables à taux d'imposition plus élevés
C’est là que le changement se fait vraiment sentir. Un contribuable à taux d’imposition plus élevé paie taxe de 40 % sur l'intégralité du bénéfice locatif, mais n'obtient que… allègement de 20 % sur les frais financiers. Le taux effectif de réduction est divisé par deux.[3]
Exemple: Vous percevez 20 000 £ de loyers et payez 10 000 £ d'intérêts hypothécaires. Selon les anciennes règles : bénéfice imposable de 10 000 £, impôt à 40 % = 4 000 £. Selon les nouvelles règles : bénéfice imposable de 20 000 £, impôt à 40 % = 8 000 £, moins un crédit de 20 % sur 10 000 £ = crédit de 2 000 £. Montant de l'impôt : £6,000 (contre 4 000 £ auparavant).
Impact sur l'allocation personnelle
Parce que votre profit locatif est maintenant plus haut (sans la déduction des intérêts), cela pourrait faire passer votre revenu à plus de 100 000 £, déclenchant ainsi… réduction progressive de l'allocation personnelle et créant un taux d'imposition effectif de 60 %.[3]
Les entreprises sont différentes
Les sociétés à responsabilité limitée peuvent encore déduire intégralement les intérêts hypothécaires Les charges d'exploitation sont déductibles des bénéfices imposables à l'impôt sur les sociétés. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains propriétaires choisissent de détenir leurs biens immobiliers par le biais d'une société.[4]
Vous envisagez de constituer une société ? Le transfert d'un bien immobilier à une société entraîne le paiement des droits d'enregistrement foncier et potentiellement de l'impôt sur les plus-values. Il est conseillé de consulter un professionnel avant toute restructuration.
Foire aux questions
Les propriétaires peuvent-ils encore déduire les intérêts hypothécaires de leurs revenus locatifs ?
Non. Depuis avril 2020, les propriétaires ne peuvent plus déduire les intérêts d'emprunt de leurs revenus locatifs. En revanche, ils bénéficient d'un crédit d'impôt équivalent à 20 % de leurs frais de financement, ce qui réduit leur impôt à payer.
Quel est l'impact du plafonnement des taux d'intérêt hypothécaires sur les contribuables à taux d'imposition élevés ?
Les contribuables imposés à taux élevé paient 40 % d'impôt sur la totalité du bénéfice locatif, mais ne bénéficient que d'un crédit d'impôt de 20 % sur les frais financiers. Cela réduit de moitié l'avantage fiscal par rapport aux anciennes règles, ce qui alourdit considérablement la facture fiscale des propriétaires ayant recours à l'endettement.
Les sociétés à responsabilité limitée peuvent-elles encore déduire intégralement les intérêts hypothécaires ?
Oui. Les sociétés à responsabilité limitée peuvent toujours déduire les intérêts d'emprunt hypothécaire à titre de charges d'exploitation de leurs bénéfices imposables à l'impôt sur les sociétés. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains propriétaires choisissent de détenir des biens immobiliers par le biais d'une société, même si le transfert de propriété entraîne des droits d'enregistrement et potentiellement une plus-value.
Une restriction des intérêts hypothécaires peut-elle affecter mon abattement personnel ?
Oui. Étant donné que votre bénéfice locatif est désormais calculé sans déduction des intérêts, cela pourrait faire passer votre revenu au-delà de 100 000 £, déclenchant ainsi la réduction progressive de l’abattement personnel et créant un taux d’imposition effectif de 60 % sur les revenus compris entre 100 000 £ et 125 140 £.
Pour en savoir plus
- Revenus fonciers et MTD pour les propriétaires
- Abattement personnel et tranches d'imposition — le cône expliqué
- Taxe sur plusieurs propriétés
- Entreprise individuelle vs société à responsabilité limitée
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