旧规则（2017年4月之前）
在改革之前，房东可以像其他任何成本一样，从租金收入中扣除抵押贷款利息。高收入纳税人实际上获得了更多优惠。 40% 的税收减免 他们的抵押贷款利息。[1]
发生了哪些变化
该限制措施于2017年至2020年间分阶段实施。自2020年4月起，所有新规全面生效： 不扣除任何费用 用于支付融资费用。相反，您将收到 20% 的税收抵免.[1] 您在申报房产收入时即可申请税收抵免——从 2026 年 4 月起，许多房东将通过以下方式进行申报： MTD所得税软件.
新系统如何运作
现在计算过程分为三个步骤：[1]
- 计算您的房产利润 忽略财务成本 （租金收入减去所有其他支出）
- 就全部利润按您的边际税率缴纳所得税。
- 收到 税收抵免额相当于 20% 降低您的融资成本，从而减少您的税单
哪些属于财务成本？
20%的税收抵免适用于：[2]
- 抵押贷款利息支付
- 用于购买房产家具或设备的贷款利息
- 房产相关账户的透支利息
- 抵押贷款安排和经纪人费用
对高收入纳税人的影响
这才是真正影响深远的地方。高收入纳税人要为此付出代价。 40%的税 全部租金利润，但仅获得 缓解20% 关于融资成本。实际减免率减半。[3]
例子： 您每月收取 20,000 英镑的租金，并支付 10,000 英镑的抵押贷款利息。根据旧规定：应税利润为 10,000 英镑，税率为 40%，税额为 4,000 英镑。根据新规定：应税利润为 20,000 英镑，税率为 40%，税额为 8,000 英镑，减去 10,000 英镑的 20% 税收抵免，即 2,000 英镑的税收抵免。税单： £6,000 （之前为 4,000 英镑）。
对个人免税额的影响
因为你的租金利润现在是 更高 （不扣除利息）这可能会使你的收入超过 10 万英镑——从而触发…… 个人免税额递减 从而造成实际税率高达 60%。[3]
公司各不相同
有限公司仍然可以 全额扣除抵押贷款利息 作为企业所得税利润的抵扣项，这属于营业费用。这也是一些房东选择通过公司持有房产的原因之一。[4]
考虑成立公司吗？ 将房产过户到公司名下会触发印花税，并可能产生资本利得税。重组前请咨询专业人士的意见。
常见问题解答
房东还能从租金收入中扣除房贷利息吗？
不。自 2020 年 4 月起，房东不能再从租金收入中扣除抵押贷款利息。取而代之的是，您可以获得相当于融资成本 20% 的税收抵免，从而减少您的税款。
抵押贷款利息限制对高收入纳税人有何影响？
高收入纳税人需就全部租金利润缴纳40%的税款，但仅可获得20%的融资成本税收抵免。与旧规定相比，这实际上将税收减免额减半，显著增加了杠杆房东的税负。
有限公司还能全额扣除房贷利息吗？
是的。有限公司仍然可以将抵押贷款利息作为营业费用从公司税利润中扣除。这也是一些房东选择通过公司持有房产的原因之一，尽管房产转让会触发印花税，并可能产生资本利得税。
房贷利息限制会影响我的个人免税额吗？
是的。因为现在计算租金利润时没有扣除利息，这可能会使您的收入超过 10 万英镑，从而触发个人免税额递减，并对 10 万英镑至 125,140 英镑之间的收入产生 60% 的实际税率。
延伸阅读
- 房东的物业收入和MTD
- 个人免税额和税级 ——锥形物解释道
- 多处房产税
- 个体户与有限公司
来源
- 住宅房东的税收减免 — GOV.UK
- 计算你的租金收入 — GOV.UK
- 所得税税率和个人免税额 — GOV.UK
- 物业收入手册 — GOV.UK
- 自我评估：房产收入 — GOV.UK