基本规则
原则上，这种区别很简单：[1]
- 维修 将某物恢复到其原始状态—— 自付额
- 改进 在原有基础上进行增强或升级—— 不可抵扣 （但出售时可以减少资本利得税）
什么才算维修
以下费用通常可以报销：[4]
- 修复 锅炉坏了 或者用类似的替代品
- 替换 同类型的厨房单元
- 修补屋顶 或更换损坏的瓷砖
- 重新粉刷和重新装修
- 替换 破损的窗户 与同等的
- 定影 水管或电路故障
什么才算进步
这些都是 不是 可作为费用扣除（属于资本支出）：[4]
- 建造一个 扩大
- 阁楼改造 或车库
- 升级自 单层玻璃换成双层玻璃 视窗
- 安装 暖气 那里没有
- 添加一个 新浴室 那里原本就没有这样的人
在计算出售时的资本利得税时，可以将改良成本加到您的基本成本中。
灰色地带
最棘手的情况是用现代产品替换老旧产品。 HMRC的指导意见如下：[4]
- 同类替换 = 维修（即使新产品由于现代标准略好一些）
- 重大升级 = 改进（例如，将普通厨房更换为豪华厨房）
关键问题： 我是在将房屋恢复到之前的状态，还是在使其比以前更好？如果是前者，那就是维修。
国内物品更换救济
为了 带家具的出租房产当您更换以下家用物品时，可以申请税收减免：[5]
- 家具（床、沙发、桌子、椅子）
- 白色家电（洗衣机、冰箱、炉灶）
- 地毯、窗帘和软装
- 厨房用具（餐具、刀叉）
扣除额为新物品的成本减去出售旧物品所得款项。如果新物品的性能明显优于旧物品，则只需扣除同等替代品的成本。
购买后的初始维修
为使……而进行的维修 新购置的房产 达到可出租标准 不可抵扣它们与购买房产时的状况有关，并被视为资本支出。[4]
记录保存
请保留详细记录以支持您的分类——根据“数字化税务申报”，房东需要以数字方式记录支出。 MTD所得税软件:[1]
- 发票和收据 展示了已完成的工作
- 照片 前后对比（如果可以）
- 笔记 关于替换了什么以及原因
常见问题解答
从税务角度来看，维修和改良有什么区别？
维修是指将物品恢复到原始状态，费用可以抵税。改进是指在原有标准基础上进行提升或升级，费用不能抵税，但出售时可以降低资本利得税。
更换厨房是维修还是改造？
如果您用同等标准的厨房替换破旧的厨房， HMRC会将其视为维修。如果您对厨房进行大幅升级（例如从基本款升级到豪华款），超出同等更换成本的部分将被视为改进。
我刚买的房产可以要求维修吗？
不。为使新购置的房产达到可出租标准而进行的维修属于资本支出，不能作为营业费用扣除。
什么是家庭物品置换救济？
对于带家具的出租房产，更换家具、家电和软装等家用物品时，您可以申请税收减免。减免额为新物品的成本减去出售旧物品的收益。