Die alten Regeln (vor April 2017)
Vor den Änderungen konnten Vermieter Hypothekenzinsen wie alle anderen Kosten von ihren Mieteinnahmen als Betriebsausgabe abziehen. Ein Steuerzahler mit höherem Einkommen profitierte dadurch effektiv. 40 % Steuererleichterung auf ihre Hypothekenzinsen.[1]
Was hat sich geändert?
Die Beschränkung wurde zwischen 2017 und 2020 schrittweise eingeführt. Seit April 2020 gelten die neuen Regeln in vollem Umfang: kein Abzug für Finanzierungskosten. Stattdessen erhalten Sie eine 20% Steuergutschrift.[1] Sie können die Steuergutschrift beantragen, wenn Sie Ihre Mieteinnahmen melden – ab April 2026 werden viele Vermieter dies über [Plattform einfügen] tun. MTD Einkommensteuer-Software.
So funktioniert das neue System
Die Berechnung erfolgt nun in drei Schritten:[1]
- Berechnen Sie Ihren Immobiliengewinn Finanzierungskosten außer Acht lassen (Mieteinnahmen abzüglich aller anderen Ausgaben)
- Sie müssen auf diesen vollen Gewinn Einkommensteuer zu Ihrem Grenzsteuersatz zahlen.
- Erhalten Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % Ihrer Finanzierungskosten, wodurch sich Ihre Steuerlast reduziert
Was zählt zu den Finanzierungskosten?
Die 20%ige Steuergutschrift gilt für:[2]
- Hypothekenzinszahlungen
- Zinsen auf Darlehen zum Kauf von Einrichtungsgegenständen oder Ausrüstung für die Immobilie
- Überziehungszinsen auf einem Immobilienkonto
- Hypothekenvermittlung und Maklergebühren
Auswirkungen auf Steuerzahler mit höherem Einkommen
Hier macht sich die Änderung wirklich bemerkbar. Ein Steuerzahler mit höherem Einkommen zahlt 40% Steuer auf den vollen Mietgewinn, erhält aber nur 20% Rabatt bei den Finanzierungskosten. Der effektive Entlastungssatz halbiert sich.[3]
Beispiel: Sie erzielen Mieteinnahmen von 20.000 £ und zahlen Hypothekenzinsen in Höhe von 10.000 £. Nach den alten Regelungen: steuerpflichtiger Gewinn 10.000 £, Steuersatz 40 % = 4.000 £. Nach den neuen Regelungen: steuerpflichtiger Gewinn 20.000 £, Steuersatz 40 % = 8.000 £, abzüglich 20 % Gutschrift auf 10.000 £ = 2.000 £ Gutschrift. Steuerbelastung: £6,000 (gegenüber 4.000 £ zuvor).
Auswirkungen auf das persönliche Taschengeld
Weil Ihr Mietgewinn jetzt höher (Ohne den Zinsabzug) könnte Ihr Einkommen dadurch die 100.000-Pfund-Grenze überschreiten – was die Steuerpflicht auslösen würde. Reduzierung des persönlichen Freibetrags und die Schaffung eines effektiven Steuersatzes von 60%.[3]
Unternehmen sind unterschiedlich
Gesellschaften mit beschränkter Haftung können immer noch Hypothekenzinsen vollständig abziehen als Betriebsausgabe gegen den Körperschaftsteuergewinn geltend zu machen. Dies ist einer der Gründe, warum manche Vermieter Immobilien über eine Gesellschaft halten.[4]
Sie denken über eine Unternehmensgründung nach? Die Übertragung von Immobilien an ein Unternehmen löst die Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls die Kapitalertragsteuer aus. Lassen Sie sich vor einer Umstrukturierung professionell beraten.
Häufig gestellte Fragen
Können Vermieter die Hypothekenzinsen weiterhin von den Mieteinnahmen abziehen?
Nein. Seit April 2020 können Vermieter Hypothekenzinsen nicht mehr von den Mieteinnahmen abziehen. Stattdessen erhalten Sie eine Steuergutschrift in Höhe von 20 % Ihrer Finanzierungskosten, wodurch sich Ihre Steuerlast verringert.
Wie wirkt sich die Beschränkung der Hypothekenzinsen auf Steuerzahler mit höherem Einkommen aus?
Steuerzahler mit höherem Einkommen zahlen 40 % Steuern auf den gesamten Mietgewinn, erhalten aber nur eine Steuergutschrift von 20 % auf die Finanzierungskosten. Dies halbiert die Entlastung im Vergleich zu den alten Regelungen und erhöht die Steuerbelastung für fremdfinanzierte Vermieter erheblich.
Können Kapitalgesellschaften die Hypothekenzinsen weiterhin in voller Höhe absetzen?
Ja. Kapitalgesellschaften können Hypothekenzinsen weiterhin als Betriebsausgabe von ihren Körperschaftsteuergewinnen absetzen. Dies ist einer der Gründe, warum manche Vermieter Immobilien über eine Gesellschaft halten, obwohl die Übertragung Grunderwerbsteuer und gegebenenfalls Kapitalertragsteuer auslöst.
Kann die Beschränkung der Hypothekenzinsen meinen persönlichen Freibetrag beeinflussen?
Ja. Da Ihr Mietgewinn nun ohne Zinsabzug berechnet wird, könnte Ihr Einkommen die Grenze von 100.000 £ überschreiten, wodurch die Reduzierung des persönlichen Freibetrags greift und ein effektiver Steuersatz von 60 % auf Einkommen zwischen 100.000 £ und 125.140 £ entsteht.
Weiterführende Literatur
- Mieteinnahmen & MTD für Vermieter
- Persönlicher Freibetrag & Steuerklassen — die Verjüngung erklärt
- Steuer auf mehrere Immobilien
- Einzelunternehmer vs. GmbH
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