Do I pay tax separately on each rental property?

No. HMRC treats all your UK rental properties as a single property business, so all income and expenses are pooled together and you pay tax on the combined profit.

Can I offset a loss on one property against profit from another?

Yes. If one property makes a loss, it is automatically offset against profitable properties within the same tax year as part of the single property business calculation.

Can I offset UK property losses against overseas property profits?

No. UK and overseas properties are treated as two separate businesses for tax purposes, and losses from one cannot be offset against the other.

Does owning multiple rental properties affect MTD?

Your combined property income counts towards the £50,000 qualifying income threshold for Making Tax Digital. If it exceeds the threshold along with any self-employment income, you must use MTD.

Steuer auf mehrere Mietobjekte

One Property Business

HMRC behandelt alle Ihre Mietobjekte in Großbritannien als … EinzelimmobilienunternehmenSie müssen nicht für jede Immobilie eine separate Steuerberechnung durchführen – alle Einnahmen und Ausgaben werden zusammengefasst.^[2]

Gewinnberechnung

Ihr steuerpflichtiger Immobiliengewinn beträgt:^[2]

Gesamtmieteinnahmen (alle Objekte) − Gesamtabzugsfähige Ausgaben (alle Objekte) = Immobiliengewinn

Dieser einzelne Gewinnbetrag gehört in Ihre Steuererklärung.

Verluste an einzelnen Immobilien

Wenn eine Immobilie einen Verlust erwirtschaftet (die Ausgaben übersteigen die Einnahmen), wird dieser Verlust automatisch Ausgleich gegen profitable Immobilien im selben Jahr. Sie müssen nichts Besonderes tun – das geschieht im Rahmen der Berechnung für Einzelimmobilien.^[1]

Wenn das gesamte Immobiliengeschäft einen Verlust erleidet, kann dieser vorgetragen und mit künftigen Immobiliengewinnen verrechnet werden.

Britische vs. ausländische Immobilien

Immobilien im Vereinigten Königreich und im Ausland werden behandelt als zwei separate Unternehmen:^[2]

Alle Immobilien in Großbritannien = ein britisches Immobilienunternehmen
Alle Auslandsimmobilien = ein ausländisches Immobiliengeschäft

Verluste aus Immobilien im Vereinigten Königreich können nicht mit Gewinnen aus Immobilien im Ausland verrechnet werden, und umgekehrt.

Aufzeichnungen

Obwohl HMRC Ihre Immobilien als ein einziges Unternehmen behandelt, wird dringend empfohlen, Einnahmen und Ausgaben pro Immobilie erfassen Für Ihre eigenen Unterlagen. Das hilft Ihnen dabei:^[3]

Verstehen Sie, welche Immobilien profitabel sind.
Berechnen Sie die Kapitalertragsteuer beim Verkauf korrekt (die Kosten für Verbesserungen sind objektbezogen).
Legen Sie Nachweise vor, falls HMRC Ihre Steuererklärung anzweifelt.

MTD für mehrere Objekte

Alle Ihre Mieteinnahmen zählen zu den Einkommensgrenze für die Anrechnung von Leistungen: 50.000 £ Für MTD Member of the Deadline). Wenn Ihre kombinierten Einkünfte aus selbstständiger Tätigkeit und Vermietung den Schwellenwert überschreiten, müssen Sie MTD nutzen – das heißt, digitale Aufzeichnungen führen und Software verwenden, um… Vierteljährliche Aktualisierungen einreichen an die HMRC .^[4]

SA105-Meldung

Alle Einkünfte aus Immobilien im Vereinigten Königreich werden in einer Aufstellung gemeldet. einzelnes SA105 Zusatzseite. Hier tragen Sie die Gesamteinnahmen, die Gesamtausgaben nach Kategorien und den Gesamtgewinn oder -verlust ein.^[3]

Hypothekenzinsen

Die 20%ige Steuergutschrift auf Finanzierungskosten gilt für Ihr Gesamtfinanzierungskosten für alle ImmobilienDie Berechnung erfolgt nicht pro Immobilie.^[5]

Häufig gestellte Fragen

Muss ich für jede Mietimmobilie separat Steuern zahlen?

Nein. HMRC behandelt alle Ihre Mietobjekte in Großbritannien als ein einziges Immobiliengeschäft, daher werden alle Einnahmen und Ausgaben zusammengefasst und Sie zahlen Steuern auf den Gesamtgewinn.

Kann ich einen Verlust aus einer Immobilie mit einem Gewinn aus einer anderen verrechnen?

Ja. Wenn eine Immobilie einen Verlust erwirtschaftet, wird dieser automatisch mit den Verlusten anderer Immobilien innerhalb desselben Steuerjahres im Rahmen der Berechnung des Gesamtbetrags der Verluste aus einem einzigen Immobilienbetrieb verrechnet.

Kann ich Verluste aus britischen Immobilien mit Gewinnen aus ausländischen Immobilien verrechnen?

Nein. Immobilien im Vereinigten Königreich und im Ausland werden steuerlich als zwei separate Unternehmen behandelt, und Verluste aus dem einen Unternehmen können nicht mit Verlusten aus dem anderen verrechnet werden.

Hat der Besitz mehrerer Mietobjekte Auswirkungen auf MTD ?

Ihre gesamten Mieteinnahmen zählen zur Einkommensgrenze von 50.000 £ für die digitale Steuererklärung (Making Tax Digital, MTD). Übersteigen Ihre Mieteinnahmen diese Grenze zusammen mit Ihren Einkünften aus selbstständiger Tätigkeit, müssen Sie MTD nutzen.

Weiterführende Literatur

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Quellen

Ihre Immobilie vermieten — GOV.UK
Ermitteln Sie Ihre Mieteinnahmen. — GOV.UK
Selbstbewertungsformulare und Hilfsblätter — GOV.UK
Digitalisierung der Einkommensteuer — GOV.UK
Einkommensteuersätze und persönliche Freibeträge — GOV.UK