What is the difference between a repair and an improvement for tax?

A repair restores something to its original condition and is tax-deductible. An improvement enhances or upgrades beyond the original standard and is not deductible as an expense, though it can reduce CGT when you sell.

Is replacing a kitchen a repair or an improvement?

If you replace a worn-out kitchen with a similar standard equivalent, HMRC treats it as a repair. If you significantly upgrade it (e.g. basic to luxury), the additional cost over a like-for-like replacement is treated as an improvement.

Can I claim repairs on a property I have just bought?

No. Repairs carried out to bring a newly purchased property up to lettable standard are treated as capital expenditure and are not deductible as revenue expenses.

What is Replacement of Domestic Items Relief?

For furnished rental properties, you can claim tax relief when you replace domestic items like furniture, white goods, and soft furnishings. The deduction is the cost of the new item minus any proceeds from selling the old one.

Reparaturen vs. Modernisierungen: Was Vermieter absetzen können

Die Grundregel

Der Unterschied ist im Prinzip einfach:^[1]

Reparaturen etwas in seinen ursprünglichen Zustand zurückversetzen — Selbstbehalt
Verbesserungen Verbesserung oder Erweiterung des Originals — nicht abzugsfähig (kann aber die Kapitalertragsteuer beim Verkauf reduzieren)

Was gilt als Reparatur?

Dies sind im Allgemeinen zulässige Ausgaben:^[4]

Reparieren eines kaputter Heizkessel oder es durch ein ähnliches zu ersetzen
Ersetzen gleichwertige Kücheneinheiten
Dachreparatur oder den Austausch beschädigter Fliesen
Neuanstrich und Renovierung
Ersetzen zerbrochene Fenster mit gleichwertigen
Festsetzung Sanitär- oder Elektrofehler

Was zählt als Verbesserung

Diese sind nicht als Betriebsausgaben abzugsfähig (es handelt sich um Investitionsausgaben):^[4]

Bauen eines Verlängerung
Dachausbau oder Garage
Upgrade von von einfachverglast zu doppeltverglast Windows
Installation Zentralheizung wo keines war
Hinzufügen eines neues Badezimmer wo keiner existierte

Die Kosten für Verbesserungen können bei der Berechnung der Kapitalertragsteuer beim Verkauf zu den Anschaffungskosten hinzugerechnet werden.

Die Grauzonen

Die kniffligste Situation ist der Austausch eines abgenutzten Gegenstands gegen ein modernes Äquivalent. Hinweise der britischen Steuerbehörde HMRC :^[4]

Gleicher Ersatz = Reparatur (auch wenn der neue Artikel aufgrund moderner Standards etwas besser ist)
Deutliches Upgrade = Verbesserung (z. B. Austausch einer einfachen Küche gegen eine Luxusküche)

Die Schlüsselfrage: Stelle ich den vorherigen Zustand der Immobilie wieder her oder verbessere ich sie wesentlich? Im ersten Fall handelt es sich um eine Reparatur.

Ersatzhilfe für Haushaltsgegenstände

Für möblierte MietwohnungenSie können Steuervorteile geltend machen, wenn Sie Haushaltsgegenstände wie die folgenden ersetzen:^[5]

Möbel (Betten, Sofas, Tische, Stühle)
Haushaltsgroßgeräte (Waschmaschine, Kühlschrank, Herd)
Teppiche, Vorhänge und Heimtextilien
Küchenutensilien (Geschirr, Besteck)

Der Abzug entspricht den Kosten des neuen Gegenstands abzüglich des Erlöses aus dem Verkauf des alten. Ist der neue Gegenstand wesentlich besser, können Sie nur die Kosten eines gleichwertigen Ersatzes abziehen.

Erste Reparaturen beim Kauf

Reparaturen wurden durchgeführt, um ein neu erworbenes Anwesen bis zu einem vermietbaren Standard sind nicht abzugsfähigSie beziehen sich auf den Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt des Kaufs und werden als Kapitalaufwand behandelt.^[4]

Aufzeichnungen

Führen Sie detaillierte Aufzeichnungen, um Ihre Einstufung zu belegen – im Rahmen von „Making Tax Digital“ erfassen Vermieter Ausgaben digital. MTD Einkommensteuer-Software:^[1]

Rechnungen und Quittungen zeigt, welche Arbeiten durchgeführt wurden
Fotos Vorher und nachher (wenn möglich)
Anmerkungen darüber, was ersetzt wurde und warum

Häufig gestellte Fragen

Worin besteht der steuerliche Unterschied zwischen einer Reparatur und einer Verbesserung?

Eine Reparatur stellt den ursprünglichen Zustand wieder her und ist steuerlich absetzbar. Eine Verbesserung hingegen erweitert oder erhöht den ursprünglichen Standard und ist nicht als Aufwand absetzbar, kann aber die Kapitalertragsteuer beim Verkauf reduzieren.

Ist der Austausch einer Küche eine Reparatur oder eine Verbesserung?

Wenn Sie eine abgenutzte Küche durch ein gleichwertiges Modell ersetzen, behandelt HMRC dies als Reparatur. Wenn Sie die Küche hingegen deutlich aufwerten (z. B. von einer Standardküche zu einer Luxusküche), werden die Mehrkosten gegenüber einem gleichwertigen Neubau als Wertsteigerung angerechnet.

Kann ich Reparaturen an einer Immobilie geltend machen, die ich gerade erst gekauft habe?

Nein. Reparaturen, die durchgeführt werden, um eine neu erworbene Immobilie auf einen vermietbaren Standard zu bringen, werden als Kapitalaufwand behandelt und sind nicht als Betriebsausgaben abzugsfähig.

Was ist die Unterstützung bei der Wiederbeschaffung von Haushaltsgegenständen?

Bei möblierten Mietobjekten können Sie Steuervorteile geltend machen, wenn Sie Haushaltsgegenstände wie Möbel, Haushaltsgeräte und Heimtextilien ersetzen. Der Abzug entspricht den Kosten des neuen Gegenstands abzüglich des Verkaufserlöses des alten.

Weiterführende Literatur

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Quellen

Ermitteln Sie Ihre Mieteinnahmen. — GOV.UK
Ausgaben, wenn Sie selbstständig sind — GOV.UK
Kapitalzulagen — GOV.UK
Handbuch für Immobilienerträge — GOV.UK
Ersatzhilfe für Haushaltsgegenstände — GOV.UK